楼市调控操作猛如虎。
最近房地产税政策的风声，给近乎躺平的楼市又淋了一头雾水。
买房投资，很难再有暴利，也不会再有暴击。在福州楼市里，不温不火，软塌塌的情绪，或许是此后的常态。
房产升值的机会不是没有，一是你得考虑综合因素，面上能看得到的，里子上你不知道的。
但是一门心思想通过买房实现财富逆袭的，确实可以洗洗睡了。
楼市往上飘的时候，很多人买房子的思维也跟着往上飘，每当到下行周期，又会有人在思考手里的闲钱往哪放才能实现价值最大化。
楼市刹车之时，这个问题又来了：买房子和买股票、买基金比起来，哪个更值得？
分析楼市价值的时候，还真的把这个问题掰扯掰扯。相比于显性的楼市现状，隐形的基金市场什么情况？
为此，房道大叔团队邀请了一位证券领域的专家，和大家分享他对房产和基金理财的感想。
文/吴秀云（粤开证券福州营业部总经理）
买1套房9年年化率8%
我有13年金融从业经历，其中7年在银行，6年在证券。
我的生活和工作与投资息息相关。我曾经非常痴迷地学习证券知识、研究股票、学习别人的操盘方法，无论技术分析，还是基本面分析，都一一尝试。
经历过迷茫、痛苦、反思，生活也是一再深陷困境。一句话总结：就是股市不容易，得失寸心知。
我待股市如初恋，股市虐我千百遍，这就是股市的常态。后来，我到证券公司工作，不能炒股了，也算解了股市的“毒”
说到房产，我最成功，体验感最好的投资其实也是买房。至少不用每天面对跳动的K线图，玩自己的心跳，房产入手时机对了，就能享受岁月静好般的收益。
2012年4月份，我因为结婚需要，在某市买房了。
当时因为穷，买房主要考虑是自己能否付得起首付，能否付得起月供。至于其他方面能将就就将就。
于是买了二手房，省去装修钱。两房、80平方米、够住，电梯房、市中心，至少有点升值的盼头。
那套房子装修和保养比较好，但是要搭售车位，最后谈定价格是5300元/平方米，总价是53万元。
买房后没有经历K线图般的大起大落，今天那套房子已涨到每平方米1万元以上，80平方米的房子，如今总价100万元以上。
9年时间，我虽然靠买房赚了，但相比于很多一线城市和强二线城市核心地段房产升值的速度，这套房子的年化收益是8%左右，其实并不高。我记得2013年时，大客户买信托产品利息普遍达到12%。
人只要不贪心，结果总是好的，毕竟房价翻一倍了。巴菲特说过，复利是世界的大八大奇迹。诚不我欺啊！
不算好投资却是好资产
等我们家的二胎出来后，又需要老人家帮忙带小孩，两房显然不够住，必须得买一套大点像样点的改善性住房。
2018年4月份，在掏光了6个钱包之后，我和我老婆终于买了一套128平方米的房子，靠郊区一点，4房，单价每平方米1万多，精装。
买这套房子花了首付60多万后，它的价格一直很安静，至今没有**的感觉，也没有亏钱的感觉。
这可能算是买房路上另外一种的岁月静好。
今天来看，2018年4月份买房基本是一个高点，反正到现在为止就是没有涨过，年化收益率为0。
如果算上支付房贷利息，它未必是个好投资。
但是它对我来说，确是一个好投资。因为它对全家来说是一个好的资产配置。我需要一个改善型住房，幸好我还负担得起。
如果是本着刚需和改善的思路去买房，你就会发现买房最大的好处，心情不会大起大落，更不用死去活来。
一个人很难判断房价到底什么时候是涨，到底什么时候跌。对于未来的预测，我们始终处于盲人摸象的阶段，自以为自己掌握了真理，结果到头来发现还是谬误。
我们对股市的判断又何尝不是如此呢？退一万步说，就算房价大跌，我还是需要这2套房产的，因为家人要住。
散户投资为啥失败概率高
我的工作是搞基金的，基金也是一种资产配置。
楼市刹车，股市波动太大，如今，我有更多的理由认为基金会越来越好，比如国家需要股市为经济建设筹集资金，基金没有理由表现不好。基金虽然不像房子一样看得到摸得着，它是受法律保护的理财合同。
基金有什么价值呢？打个比方：沪深300指数（相当于市值最大300只股票的基金）2005年1月4日是994.76点，2021年10月26日是4963.10点，16年涨幅398.92%，年化收益率9%。
中证500指数（相当于基本面较好500只中小盘股票的基金）2007年1月15日是1881.47点，2021年10月26日是7102.43点，14年涨幅277.49%，年化收益率7.5%。
长期来看，不管市场风云如何变幻（这期间经历了2轮牛熊转换），基金收益率能达到年化7.5%-9%。
大家千万不要小看这7.5%-9%，比存银行高多了，这个收益率就是我买第一套房子的收益率。因此，只要大家不贪心，耐得住寂寞，以后相当长时间内，基金投资收益并不比房产差。
现在基金产品主要有五种类型：股票型基金、债券型基金、混合型基金、FOF基金、货币型基金。
股票型基金主要是买股票的；
债券型基金主要是买债券的；
混合型基金就是股票表现好就主要买股票、债券表现好就主要买债券；
FOF基金是主要是买基金，又叫基金中的基金；
货币型基金只主要投资协议存款、大额存单等，是风险最低、收益最低、流动性最好的基金产品。
基金的核心要义是什么呢？专家理财、分散投资。
何谓专家理财？基金公司会为每只基金配置专职的基金经理，基金经理一般有着丰富的投资经验、具有基金从业资格、还要向证监局备案。
基金公司对基金经理有着严格的考核，业绩要好才能继续担任基金经理，才能管理更多基金，才能获得更多收入，所以说基金经理的利益和投资者是一致，不用担心基金经理消极怠工的问题。
基金公司有一套非常严格科学的制度来限制基金经理做坏事。
可以说，基金经理做什么都有监控，如果他真做了损害投资者利益的事情，那么一定会付出极大的代价，基本都是刑事拘留。
何谓分散投资？就是基金一定要买很多只股票，或者很多只基金，或者很多只债券，一般单支股票、单支基金、单支债券在基金中的比例不会超过5%。
简而言之，哪怕单支股票、单支债券退市暴雷，都不会对基金净值产生重大影响。
综上所述，投资基金风险比买单支股票、单支债券小得多。
截止2021年10月25日，2021年内收益最高的基金收益率高达93.66%，收益率超过30%的基金产品359只；表现最差的基金亏损38%，亏损15%的基金产品80只。
比如我所在公司，今年来销售138只公募基金，其中70%盈利，盈利中位数为13%，其中30%亏损，亏损中位数-9%。
2021年市场行情表现较差，市场上超过90%散户投资者亏损。
为什么会出现以上情况呢？我觉得主要原因如下：
1、散户投资者喜欢频繁交易，导致交易费用过高。
买卖股票是需要缴纳印花税、交易佣金、监管费、过户费等，再加上买卖股票的冲击成本，估计买卖一次的费用在1%左右。长此以往，将会是一笔大额开销。
基金则一般倾向于长期持股，会极大地减少交易费用。
2、基金有强大的调研能力，散户投资者基本没有这个能力。
基金经理会去上市公司实地调研，访谈上市公司董事长、总经理、财务总监、董事会秘书，掌握大量珍贵的一手资料。而散户投资者基本没有经费和时间，甚至都不知道如何找到上市公司。
3、基金经理市场经验丰富。
他们有着较为科学的股票遴选标准，对股票估值、股价行为有着深刻的认识，能够快速识别庄股、问题股；而散户投资者可能都是根据情绪变化、虚假的内幕消息、或者不科学的技术指标在炒股，导致炒股效果较差。
4、基金可以参与线下打新，增厚基金收益。
2021年预计能增厚收益率6%左右。而散户投资者基本没有这样的资金实力，因为同时进行深圳市场、上海市场的线下打新，需要配置市值1.2亿元的股票。
买基金一定要去正规渠道
一些投资者会对基金持有偏见，是因为很多骗子会用“基金”的形式去骗人，一些投资者上当受骗以后会变得血本无归。
媒体也不会刻意去解释骗子基金不是正规基金，导致一些投资者认为基金都是骗人的，这个现象产生的本质还是源于对基金行业的不了解。
基金因为涉及的投资者数量众多，且投资金额较大，证监会对基金行业有着严格的规定。
目前正规的基金代销渠道有：银行、证券公司、天天基金网、余额宝。为了防止大家上当受骗，大家一定要去正规的渠道购买基金产品。
基金在每个销售渠道政策、优劣势、销售费用均有所不同，我下次可以跟大家做一期基金购买攻略，可以为大家节约很多钱。
芸芸众生，万般皆苦。
我们每个人莫不是在负重前行，成年人的世界从来没有容易两个字。投资有风险，入市需谨慎。
虽然这些年，我在买房上和买基金上小赚了点，但涉及到投资两个字，你就要明白：这个世界上没有可以捡钱的投资。