宏观环境方面,海外方面，疫情持续好转带来景气下行放缓，美国消费延续强势，截至12月对中国的进口需求仍保持高位。3月联邦公开市场委员会（FOMC）将开启加息，高通胀下紧缩预期发酵带来的阶段性冲击还会出现，上半年整体风险较大。极低库存放大油价弹性，上半年原油还可能进一步冲高，节奏前高后低但全年维持高位。
美国1月通胀再超预期，油价高企拉升通胀超预期风险，上半年美国CPI难下6.5%。地缘冲突通常在短期冲击风险偏好，此次俄乌冲突或进一步推升能源价格，进而加剧高通胀及海外央行紧缩压力。国内方面，上周布置的工业和服务业稳增长措施继续落实，发改委完善煤炭价格形成机制。当前国内仍然是宽信用、宽货币的格局，并有非常大的可能增长预期企稳、改善。
产业景气方面，新能源车硬核/大宗通胀链景气占优（新能源、电网设备、煤炭、新材料等）。行业景气周期下行或业绩低于预期的行业包括：地产基建链/猪/面板，疫情受损的航空，成本受损型的电力/汽车整车/饲料/光伏设备，航运、铝、以及军工和电子制造等。
1、购买基金是个什么流程？
购买基金是个什么流程？
能问这个问题说明是个新手，还不知道怎么买基金，所以新手最简单的方法就是用支付宝买基金。
1.打开支付宝
2.选择理财
3.选择基金
4.基金排行
5.混合型处可以选择你想要的类型。
近5年处，一般默认3个月，最好选择5年以上的。
好了，买基金就是这么简单，但是选择一只好基金就得花点时间了。。
打开支付宝、然后选择财富、选择基金，就可以在里边找到基金啦，但是购买基金需要提前做下功课，不要轻易选择排行榜第一名，销售排行榜等各种排名推荐，确认自己要买那个板块，买什么类型的基金，持仓方向是什么，需要了解清楚之后再进行购买。
银行购买基金步骤：
第一步：登录手机银行（前提是有银行卡且开通手机银行）
第二步：投资理财……基金（选择要买的基金）
第三步：选购买。系统会指引开通基金账户然后再依次按系统提示操作直到交易完成。
待基金公司确认后就可以在我的基金中查询到了。
除银行渠道，还可以通过证券公司、支付宝、微信、微博、天天基金网等渠道自助购买。
2、什么是房地产基金？
谢谢邀请。
房地产基金其实是比较宽泛的一个概念，其中“基金”两个字与“股票基金中的基金”大相径庭。宽泛点说，房地产基金实际上指的是是房地产融资模式。
一、房地产私募基金
房地产基金，一般多指房地产私募基金，即专注于房地产领域的私募股权基金。
房地产私募基金，按组织形式，可以分为三种。
1.公司型房地产基金
公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。
2.契约型房地产基金
契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。
3.有限合伙制房地产投资基金
一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。
二、房地产信托投资基金
另外，房地产信托投资基金(REITs)也简称为房地产基金。REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是房地产证券化的重要手段。
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关注我，换个姿势聊财经。
您好，房地产基金，往往更专注于房地产领域的私募股权基金，而美国属于全球最早成立房地产基金的国家，但房地产基金本身利弊不一，风险把控仍为关键。在实际情况下，随着房地产投资黄金期的逐渐步入尾声，房地产投资也逐渐步入白银期过程，后续发展扩张的步伐可能会有所放缓。由此一来，对于房企乃至投资者来说，直接投资房地产的意愿可能有所降低，但不可否认的是，房地产依旧是近年来最具保值增值能力的投资渠道，而离开了房地产，似乎也很难享受到更高的投资回报预期。由此一来，对于更多投资者来说，可能会通过间接投资房地产的方式参与其中，而这就涉及到房地产基金的问题了。实际上，对于这一种私募股权形式，其所产生的利润主要包括了土地增值、开发利润等，而在当前民间资金多，投资渠道少的背景下，投资者的投资出路仍显相对狭窄，而对于房地产基金而言，往往也更容易吸引到高净值群体的参与，而这也是间接参与房地产投资的形式之一。对于未来的房地产市场，似乎谁也不能够确定其拐点的出现，而在此之前，房地产依旧是国内最具保值增值能力的投资渠道，既然直接投资房地产风险加大，那么就会刺激间接投资房地产的需求，这或许也是一种方向。不过，对于任何事物，归根到底，还是存在利弊两面，没有充分的风险承受能力，没有足够的危机应对水平，还是理性看待为主。
房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs，意为Real Estate Investment Trusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。
作为一个门外汉，我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的，将会有越来越多的游客去该岛上观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。
很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。
不同类型的房地产信托的结构不太一样，我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。
上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。
通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。
如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。
一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里，REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例，如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处，那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%，那么该实体就会被归类为房地产公司股票，而非REITs，也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。
目前（2017年4月），美国的REITs分红率平均为4.1%左右，比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者，倾向于从投资中每季度定期领取现金红利，那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。
2016年8月，标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后，我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市，给予投资者更多的投资选择。
从中国投资者的角度来看，去投资海外的REITs，主要有以下一些好处：
1）投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几十万美元，往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千美元都可以实现。
2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。
但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。
3）对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。
4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道，在买好了房子之后，远远不是结束，而只是开始。一般来所，我们都不希望房子空关着，总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房，房客和房东最好见面并协商租借条例，有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客，轻则拖欠租金，重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。
购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。
5） 流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候，花的时间会更长。一般来说，能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。
但是如果购买REITs，或者REITs index ETF，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，要比真正交易一套房子方便很多。
当然，任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：
1）购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉，那就相当于“瞎买瞎卖”，自然带有一定风险。当然，要降低这类风险，也可以购买REITs指数基金，这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。
2）REITs相当于股票，在证券交易所上上市，因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者，在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时，其“小心脏”可能会受不了。
值得一提的是，REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。
接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。
如果想要跨出美国，那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITs ETF还有IPRP和IFEU，也都可以考虑。
在2008年发生金融大海啸的时候，美国的房地产泡沫破裂，因此REITs的价格大跌。但是在这之后，REITs的价格也开始快速反弹。
当然，过去的历史回报不代表将来，投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲，一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs，和其他大类资产（股票，债券等）组合在一起，同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产，多地域的资产配置方案中，REITs占有非常重要的一席之地。
希望对大家有所帮助。
3、2022年房地产业将会大洗牌吗？
不是洗牌，是清盘，也就是扫地出街，目前国内房开整体产能收缩到1%都足够维持目前市场，而不是洗牌那么简单，一个行业利润，资金周转和项目周期而言。已经不具备对经济gdp增长有太多意义，另外，房地产的产业，在目前实体极度萎缩下，很难对地方的基础消费有正向增长支持下，根本就很难继续盖盖盖
洗牌已经开始，或者早已开始。
这轮房地产行业变化始于2016年12月国家首次提出的“房住不炒”概念。但当时大家都没太在意，大家基本都认为这只不过像之前一样，房地产过热，国家又一个短期政策。
但国家这次要来真的了。“房住不炒”的概念从提出以来不断被多次提及，并为此出台了一系列配套政策，房地产行业的政策收紧一步步加剧。从各地限购、限贷、限价、限售等各项政策调整房价过热的现象；到收紧银行、信托等金融机构对房企授信，加强对房地产额度的压缩、压降信托非标额度，地产基金备案逐步收紧直至不备案；再到直接出台“三道红线”，打击房企靠加杠杆扩大规模的现象。
可以说，经过国家近几年一系列“组合拳”，之前房企靠融资、加杠杆在全国疯狂圈地快速做大规模的模式走入死胡同。从2021年下半年开始，由于房地产行业预期慢慢发生变化，房企前期融资到期规模增加，新增融资渠道受阻；再加上项目销售受到行业下行，销售资金回款下滑。进而导致房企融资性现金流和经营性现金流同时下降，而投资性现金流由于项目投入惯性不得不维持一定规模，那些杠杆比例较高的房企最先出现现金流断裂，随之而来的是融资到期无法正常还本付息，债券到期无法兑付；之后就是金融机构蜂拥而上，公司大量资产被冻结，诉讼、资产转让、评级下降等，公司濒临破产。
而一旦行业出现了风险，即使之前的“优等生”在这种环境下同样面临现金流下降的问题，所以暴雷企业持续不断，行业洗牌进入高潮。
目前国家出台各种政策鼓励兼并收购，各大金融机构也纷纷推出并购贷、并购基金等，洗牌盛宴已开启，看谁能笑傲江湖吧。
大洗牌已经开始了，所有的高负债房企都在减负债，从黄金时代到白银时代，再到青铜时代，到如今的黑铁时代，房企洗牌也是一个优胜略汰的过程