2021年5月14日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募REITs，标志着国内公募REITs正式启航。本文将从REITs产品简介、海外REITs市场现状、国内REITs产品发展历程和现状、REITs产品投资价值等几个方面进行详细介绍。
REITs产品简介与海外市场概览：REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金，起源 于20世纪60年代的美国，目前美国REITs市场规模亦处于领先地位。
国内REITs发展历程和现状：2014年国内首个REITs专户以及国内交易所首单类REITs成功发行；2015年国内第一只公募REITs——鹏华前海万科REITs特批成立。2021年5月14日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募REITs，标志着国内公募 REITs正式启航，此次获批产品采用的均为“公募+基础设施ABS+项目公司”契约型产品结构。基础设施公募REITs的发售环节主要包括战略配售、网下询价、网下认购和公众投资者认购、确认最终发售份额、基金成立和上市等。9只公募REITs均为长封 闭期产品，合计募集金额为314.03亿元，其中面向公众投资者发售的份额占比较低，战略配售认购份额占比远高于监管规定下限。与美国REITs相比，中国采用的是契约型模式，并要求上市交易，而美国采用的公司型模式，不强制上市；同时，设立要求、 投资比例和杠杆比例方面，中国公募REITs均更加严苛。
REITs产品投资性价比分析：REITs产品主要有以下三种估值方法：计算NAVPS价值法、P/FFO或P/AFFO指标法、现金流折现法。
公募REITs的投资收益主要来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得，兼具股和债的特征，但是公募REITs具有相对较高的集中度风险。首批REITs的底层资产较为优质，预期现金流收入较高，预计现金流分派率4-12%之间。然而我国第一只 公募REITs，鹏华前海万科REITs资产配置以债券为主，在收益风险特征上比较接近国债，但具有更高的夏普比率。
风险分析：
结论均基于历史数据结果进行客观分析，历史数据存在不被重复验证的可能，宏观环境变化和基金未来表现或不及预期，存在一定市场风险。
◎每经记者 李娜
随着资产管理行业规模的迅速扩张，公募基金受到的监管愈发严格。
多位公募基金的稽核及风控人员向《每日经济新闻》记者表示，从整体趋势来看，2014年和2015年上半年的监管环境相对宽松，2015年下半年以来尺度明显收紧。具体来看，监管层对基金公司专户业务的监管较往年明显严格得多，专项检查成为监管的重头戏。
专户业务监管收紧
在谈到2015年监管层对基金行业的监管态度时，几乎所有接受采访的基金公司监管人员都表示，感触最深的就是基金公司中专项资产管理计划业务（简称专户业务）受到的监管力度较以往明显加强，特别是在监管层清理**市场后更为明显。
一家中型基金公司的风控人士告诉《每日经济新闻》记者，2015年感觉监管层对专户业务和基金公司子公司监管变化比较大，主要是严格了很多：“在清查融资的背景下，我觉得主要是两个方面的问题：一是账户资金的问题，二是**方面的含义比较广，像原来伞形**由劣后级直接操盘的，没有进行风控检查，就属于清查范围。”
上海一家基金公司的稽核人员也表示，“像专户接受的一些委托人指令的权益类业务，有的基金公司会开展分级产品，其投资指令是由劣后端下来的，这类业务监管层肯定是不鼓励的。”
该人员表示，“总体来说，公募基金监管还是体现出加强监管放松管制的原则。就管理而言，对于专户这一块监管比较严格，杠杆比例一直在降。另外，通道类业务也查得比较严。在专户的具体条款中，对委托人的权利和义务界定也比较严格，可以说是双方的责任和权利更加明确和书面化。”
“年底，我们正忙着向证监局报资料，特别是前期证监会发布清理**市场的文件后，具体单只专户产品资料也需要填写得十分清楚和详细，哪些合规，哪些不合规，这些都是要报备的。”深圳某基金公司的风控人员也表示。
与此同时，专户业务的高比例杠杆、运作规范等问题也受到监管层重视。2015年3月，上银基金旗下的“创金成长1号”资管产品设立杠杆超过10倍，违反了基金业协会发布的资产管理业务“八条底线”，因此遭到暂停受理备案3个月的处罚。
监管力度升级
接受火山财富（微信号：huoshan5188）采访的多位基金公司监管人员普遍认为，2014年和2015年上半年的监管环境是相对比较宽松，2015年下半年以来监管节奏和力度明显强化，管理更为严格。10月末，中央巡视组入驻央行、证监会后，监管层对于公募和私募的严查进入小高峰。其后，证监会又表示将开始专项检查，专项检查范围涉及证券公司、基金公司、期货公司、证券咨询机构等各类机构，证券基金期货子公司也是检查重点。
具体来看，5月初，市场就传出北京证监局对银华基金进行了例行的专项检查。而11月，又有包括嘉实基金、长盛基金等多家基金公司被广东证监局进行专项检查。尽管异地监管并不是第一次，但还是引起了市场的猜测。一位公募基金监管人士也表示异地交换检查，前几年就有,只是近年来已成为监管常态，可能是出于“防止地方性保护”的考虑。
“预计2016年的监管仍然不会放松，会越来越严格。”前述风控人员指出。