王律说法第8期：房屋维修基金那些事儿。（有点长，山东7月1日施行的新规。结尾有“彩蛋”）
前些日子因为复工复产，加之其他事情，忙的天昏地暗，也没有精力总结点东西，故断更2月。今天参与了青岛崂山FM92.1“安家青岛”节目，就房产问题回答热线咨询。其中涉及最多的就是物业服务和房屋维修基金问题。物业服务及费用在之前已经说过了，今天就聊聊房屋维修基金那些事儿。
1.使用范围：
维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.资金管理方：
业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。
3.使用程序：
维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；
一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；
应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
4.使用后应补缴：
房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
5.资金也可退：
房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
[18禁]题外话，很多人咨询我们法律问题时，最常问的是“律师，打官司我能赢吗？”，这里我要声明一下：1.你认为怎么算赢？如你要100万，支持你99.9万或支持你1万算不算赢？2.打官司要看证据，而且是双方证据，如你只是打个电话，口述一下你认为的“事实”，就让律师去断案，那将法官置于何地？3.同一部法律，在不同区域、不同审判人员之间，审判观点和尺度也不相同，不然也不会出台各种司法解释，所以律师仅能根据法条、判例、经验给你初步的建议，最终结果还是要看法院裁判。综上，以后不要问能不能赢，要说“如何才能最大限度的维护我的合法权益”[强]
前些日子因为复工复产，加之其他事情，忙的天昏地暗，也没有精力总结点东西，故断更2月。今天参与了青岛崂山FM92.1“安家青岛”节目，就房产问题回答热线咨询。其中涉及最多的就是物业服务和房屋维修基金问题。物业服务及费用在之前已经说过了，今天就聊聊房屋维修基金那些事儿。
1.使用范围：
维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.资金管理方：
业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。
3.使用程序：
维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；
一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；
应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
4.使用后应补缴：
房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
5.资金也可退：
房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
[18禁]题外话，很多人咨询我们法律问题时，最常问的是“律师，打官司我能赢吗？”，这里我要声明一下：1.你认为怎么算赢？如你要100万，支持你99.9万或支持你1万算不算赢？2.打官司要看证据，而且是双方证据，如你只是打个电话，口述一下你认为的“事实”，就让律师去断案，那将法官置于何地？3.同一部法律，在不同区域、不同审判人员之间，审判观点和尺度也不相同，不然也不会出台各种司法解释，所以律师仅能根据法条、判例、经验给你初步的建议，最终结果还是要看法院裁判。综上，以后不要问能不能赢，要说“如何才能最大限度的维护我的合法权益”[强]
房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
可列支房屋专项维修资金维修的项目范围包括：
（一）小区共用部位的维修和更新、改造。
（二）水落管三分之二以上破损更换、屋面防水等维修和更新、改造。
（三）管道井（间）的维修和更新、改造。
（四）新增绿地以及绿化管线维修和更新、改造。
（五）小区道路、场地的维修、新增和改造。
（六）地面排水沟渠、挡土墙、散水坡、景观水池的维修、新增和改造。
（七）非经营性共用车场、车库的维修、新增和改造。
（八）小区大门、围栏、围墙的维修、新增和改造；智能道闸、电磁门所发生的单位价值在1000元以上的零部件的维修。
（九）单处5米以上线路的维修和更新、改造。
（十）路灯灯杆更换、新增及单处50米以上线路的维修和更新、改造。
（十一）公益性文体设施包括健身器材、休闲桌椅、亭廊的新增、维修和更新、改造。
（十二）视频监控设施所发生的单位价值在1000元以上的零部件的维修和更新、新建。
（十三）消防设施所发生的单位价值在1000元以上的零部件的维修和更新、新建。
（十四）电梯所发生的单位价值在1000元以上的零部件的维修和更新、改造。
（十五）天线（避雷）的维修和更新、改造。
（十六）居民用户楼内共用排水主立管道的更换。
（十七）未实行分户供暖的，室内共用供回水干管及立管的更换。
（十八）凡未交存维修资金的房屋，按此条规定应由物业服务企业负责维修的项目，维修费用由相关业主共同承担。
供稿---嘉峪关市房产服务中心物业管理科