我说老板不懂你作为会计也不懂吗？代收的维修基金不用交税。
首先，600万元存入出纳的私人账户，从资金安全的角度看，老板就不怕出纳跑路了？万一真的出现这种情况，估计老板哭都没有眼泪。
其次，代收的维修基金，作为房地产开发企业而言，只是代政府相关部门收取，在办理不动产权证时，是需要上缴的，并由相关部门为业主开具收据，因此不能作为房地产企业的销售收入进行处理。交税，纯粹是无稽之谈。
1、增值税。
依据财税〔2016〕36号文件附件2第一条第（二）项规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。
2、企业所得税。
依据2009-31号文件第二章第五条规定， 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
3、土地增值税。
依据财税[1995]48号文件规定，如果企业代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
依据上述各项规定，代政府部门收取的专项维修基金不需要作为企业的收入计征税款，建议企业抓紧纠正错误做法，据实入账。
在收取维修基金时：
借：银行存款
贷：其他应付款
在代业主支付时：
借：其他应付款
贷：银行存款
住宅小区专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计
沪房规范〔2021〕8号
根据规定，为进一步规范业主大会成立后住宅小区专项维修资金、公共收益、业主委员会工作经费的使用和管理，现将年度审计工作有关问题通知如下。
一、适用范围
本市已成立业主大会并已开通业主大会账户的住宅小区。审计期间内已开展换届审计的住宅小区，仍须进行年度审计工作。
二、审计期间
年度审计期间为每年1月1日起至12月31日止。
三、审计内容
1、专项维修资金收支情况
包括专项维修资金收入、支出、会计核算、使用程序审核等。
2、公共收益收支情况
包括公共收益收入、支出、会计核算、使用程序审核等。
3、业主委员会工作经费使用情况
包括业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，列支使用是否符合业主大会会议决定的额度和用途范围等。
四、审计流程
（一）审计准备
1、组织动员准备
街镇摸清辖区内需开展年度审计工作的业主大会底数并建立清单，报属地区住房保障房屋管理局；做好前期宣传，指导监督业主大会、业主委员会及物业服务企业履行年度审计工作相关义务，配合做好年度审计相关工作。
2、聘请审计机构
业主委员会委托会计师事务所及分所（以下简称事务所）后，需将事务所信息及时反馈所属街镇。选择委托与业主大会账户开户银行合作事务所的，由银行安排事务所与街镇做好对接、提供服务，以街镇为单位，每家事务所需明确1名项目负责人对接协调有关工作。
（二）实施阶段
1、签署审计业务约定书
业主大会应当与委托的事务所签署审计业务约定书，并在物业管理区域内显著位置公告委托情况七日。
2、提交审计材料
业主委员会、物业服务企业或代理记账公司应在签署审计业务约定书后三十日内向事务所提供年度审计所需资料（详见附件1），并保证其真实性和完整性。
3、出具审计报告
事务所应在每年6月30日前出具上一年度审计报告，同时在相关业务系统上填报审计报告摘要并上传审计报告（审计报告摘要样张详见附件2）。不同房屋性质的混合小区的年度审计，应合并出具一份审计报告。
（三）审计结果
1、审计意见类型
事务所注册会计师应在评价审计证据得出的结论基础上，根据《中国注册会计师审计准则》的规定，在审计报告中发表无保留意见、保留意见、否定意见或无法表示意见。
2、审计结果公告
业主委员会或街镇应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公告三十日。（审计结果公告样张详见附件3）
五、经费来源
年度审计费用应当由全体业主承担，可从小区公共收益中列支。小区无公共收益且确有困难的，业主委员会可以向所属街镇提出申请，由街镇协调解决。
业主大会账户开户银行应当与其合作的事务所就审计工作收费标准、审计工作要求等内容在合作协议中予以明确。
六、工作要求
（一）统一思想，有序部署
各街镇负责推进本辖区住宅小区年度审计工作，将年度审计工作纳入业主委员会规范化运作评价的范围之一。
区住房要对相关街镇和单位开展年度审计工作进行业务指导，协调业主大会账户开户银行配合开展年度审计工作，及时掌握本区年度审计开展情况。
（二）依约合规，要素齐全
业主大会与事务所签订的委托审计业务约定书中应明确审计期间、业主委员会、物业服务企业或代理记账公司提交审计材料时间、事务所出具审计报告时间和审计收费等事项。业主委员会、物业服务企业或代理记账公司应当在审计业务约定书约定的期限内向受托的事务所提供年度审计所必需的财务资料及其他相关资料，如合同、票据、银行对账单等。
业主大会账户开户银行选择合作事务所时，可以优先考虑执业质量良好、内部治理规范的事务所。
（三）调处矛盾，督促整改
物业服务企业无故拖延、拒不提供相关资料、或提供的相关资料不完整、不真实，导致年度审计工作无法正常开展的，由街镇会同区住房保障房屋管理局约谈物业服务企业。拒不整改的，区住房应根据《物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》予以处理。
业主委员会无故拖延、拒不提供相关资料、或提供的相关资料不完整、不真实，导致年度审计工作无法正常开展的，受委托的事务所应当向项目所在地的街镇报告。街镇、居民委员会依托住宅小区综合管理联席会议平台，做好具体协调和矛盾化解，督促业主委员会整改落实。
本通知自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。
附件：1、年度审计资料清单
2、审计报告摘要样张
3、审计结果公告样张
2021年6月11日
文件解读
一是关于适用范围。明确本市已成立业主大会并已开通业主大会账户的住宅小区均须开展年度审计工作。
二是关于审计期间。明确年度审计期间为每年1月1日起至12月31日止。
三是关于审计内容。专项维修资金收支情况包括专项维修资金收入、支出、会计核算、使用程序审核等；公共收益收支情况
包括公共收益收入、支出、会计核算、使用程序审核等；业主委员会工作经费使用情况包括业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，列支使用是否符合业主大会会议决定的额度和用途范围等。
四是关于审计流程。分为审计准备、实施阶段、审计结果三阶段。明确由街镇组织动员，摸清辖区内需开展年度审计工作的业主大会底数并建立清单。业主大会与委托的事务所签署审计业务约定书后，业主委员会、物业服务企业或代理记账公司应当向事务所提供年度审计所需资料。事务所应在每年6月30日前出具上一年度审计报告，同时在相关业务系统上填报审计报告摘要并上传审计报告。明确了审计业务约定书公告时间、审计材料提交的时间节点及四种审计意见类型。
五是关于经费来源。明确年度审计费用应当由全体业主承担，可从小区公共收益中列支。小区无公共收益且确有困难的，业主委员会可以向所属街镇提出申请，由街镇协调解决。
六是关于工作要求。明确各区房管局、街镇、业主委员会、物业服务企业、代理记账公司等相关主体的工作职责，以及对不配合年度审计工作的物业服务企业、业主委员会的处理方式。
