华泰固收：基础设施公募REITs上市以来平均涨幅超30%，目前内部报酬率大多低于4%，与底层ABS估值的偏离度大多也超过1.2倍，与募集估值的偏离度大多超过20%。高估值需要底层资产的高成长性支撑，但这与基础设施的底层属性不符，需要注意“炒作风险”。另外，首批公募REITs在今年6月将迎来第一批解禁，规模较大，或带来价格调整压力；但整体资质较优，待价格调整到合理区间后可介入。展望后市，我国公募REITs发展前景广阔，但短期内由于项目要求、审核较严格，供给或难以大幅放量，可关注优质项目打新机会；需求端，首批REITs运营满一年或带来FOF基金增量入市。
公募REITs目前涨幅较高，估值较贵
基础设施公募REITs上市以来均保持了上涨的势头，截止2022年3月4日，11只REITs上市以来平均涨幅37.3%。公募REITs涨幅较高与项目较优、**效应、增量资金流入、无风险收益率下降、政策鼓励等有关（如税收新政、保险资金准入、基金通转让等）。但另一方面，随着REITs价格大涨，其内部报酬率大幅下降，如REITs中债估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，其中首创水务在2月16日IRR曾下跌至0以下。REITs价格与原始估值、项目ABS估值偏离度也加大，中证PV值（REITs/ABS估值）显示富国首创水务、红土盐田PV值大于1.6，估值明显较贵。
扩容潜力较大但短期内扩容进度较慢
利好政策密集出台，公募REITs前景广阔，但目前项目资质要求较严格、审批较缓慢，短期内供给难明显放量。在实际操作层面，公募REITs迄今仍处于试点阶段，项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目；对试点资产的具体筛选标准仍较为苛刻，优中选优。而在项目申报前很多基础设施资产存在一定的瑕疵，需要进行合规性处理等。从审批进度来看，项目要经过公司审议、申报全国REITs试点项目库、发改委评估、交易所审批等，审批严格、进度较慢。从储备项目来看，目前上市公司已公告申报发行REITs共9只，数量较少，有待进一步扩容。
解禁或带来一定价格压力，关注调整带来的机会
2022年6月锁定期一年的投资者即将迎来解禁，九只REITs解禁份额占总份额的比例33.6%，超过目前32.4%的流通份额。限售份额的解禁意味着市场上会新增REITs流通份额供给，目前公募REITs已累积较多涨幅，投资者可以出售兑现收益等，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击。但首批上市REITs整体资质较优，建议在价格调整到合适位置，如IRR回升至4%以上适时介入。另外，首批公募REITs年报即将披露，公募REITs底层现金流假设面临调整，对业绩、现金流分配不及预期的保持谨慎，对业绩、现金流分配超预期的积极关注并辨别该超预期的驱动因素是否可持续等。
更多增量资金有望入市，关注优质项目打新机会
首批上市REITs的机构投资者以战略投资者、券商自营等为主，去年11月保险资金入市带来大量增量，而目前公募基金主要还是以专户形式参与，且参与量较小，主要是FOF投资要求运作期限满1年。今年6月首批公募REITs运营将满一年，目前我国FOF存量达2300亿，增量资金有望入市。REITs具有高派息、风险适中的特点，长期看好REITS打新对于配置型机构的价值。且试点阶段基础设施公募REITs要求严格、储备项目以经济发达地区优质资产为主，涉及新能源、智慧城市等诸多概念、类型的底层资产，建议投资者关注优质项目上市的打新机会。
公募REITs目前涨幅较高，估值较贵
基础设施公募REITs上市以来均保持了上涨的势头，截止2022年3月4日，11只REITs上市以来平均涨幅37.3%。公募REITs涨幅较高与项目较优、**效应、增量资金流入、无风险收益率下降、政策鼓励等有关（如税收新政、保险资金准入、基金通转让等）。但另一方面，随着REITs价格大涨，其内部报酬率大幅下降，如REITs中债估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，其中首创水务在2月16日IRR曾下跌至0以下。REITs价格与原始估值、项目ABS估值偏离度也加大，中证PV值（REITs/ABS估值）显示富国首创水务、红土盐田PV值大于1.6，估值明显较贵。
扩容潜力较大但短期内扩容进度较慢
利好政策密集出台，公募REITs前景广阔，但目前项目资质要求较严格、审批较缓慢，短期内供给难明显放量。在实际操作层面，公募REITs迄今仍处于试点阶段，项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目；对试点资产的具体筛选标准仍较为苛刻，优中选优。而在项目申报前很多基础设施资产存在一定的瑕疵，需要进行合规性处理等。从审批进度来看，项目要经过公司审议、申报全国REITs试点项目库、发改委评估、交易所审批等，审批严格、进度较慢。从储备项目来看，目前上市公司已公告申报发行REITs共9只，数量较少，有待进一步扩容。
解禁或带来一定价格压力，关注调整带来的机会
2022年6月锁定期一年的投资者即将迎来解禁，九只REITs解禁份额占总份额的比例33.6%，超过目前32.4%的流通份额。限售份额的解禁意味着市场上会新增REITs流通份额供给，目前公募REITs已累积较多涨幅，投资者可以出售兑现收益等，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击。但首批上市REITs整体资质较优，建议在价格调整到合适位置，如IRR回升至4%以上适时介入。另外，首批公募REITs年报即将披露，公募REITs底层现金流假设面临调整，对业绩、现金流分配不及预期的保持谨慎，对业绩、现金流分配超预期的积极关注并辨别该超预期的驱动因素是否可持续等。
更多增量资金有望入市，关注优质项目打新机会
首批上市REITs的机构投资者以战略投资者、券商自营等为主，去年11月保险资金入市带来大量增量，而目前公募基金主要还是以专户形式参与，且参与量较小，主要是FOF投资要求运作期限满1年。今年6月首批公募REITs运营将满一年，目前我国FOF存量达2300亿，增量资金有望入市。REITs具有高派息、风险适中的特点，长期看好REITS打新对于配置型机构的价值。且试点阶段基础设施公募REITs要求严格、储备项目以经济发达地区优质资产为主，涉及新能源、智慧城市等诸多概念、类型的底层资产，建议投资者关注优质项目上市的打新机会。
1、首批公募REITs“起航”，富国首创水务REIT有什么亮点？
首批基础设施公募REITs基金将在5月31号发售。此类基金的收益率处于债券基金与股票基金之间，是防通胀的最佳优选品种。主要面向投资者是战略投资者、网下投资者的机构。而广大散户基民不能直接参与投资，只能通过基金间接参与。
目前有五只基金首发对接此类基金，富国首创水务REITs是这五只中的一只，要说有什么亮点，因目前还没有相关公告也无从说起！但总得来说此类基金将给基金行业开创新的投资途径，使居民储蓄搬家慢慢成为可行之路。