目录
一、地产私募基金备案重要参考文件
二、地产基金产品设计
三、地产基金产品备案注意事项
四、地产融资实务（以前融为例）
笔者按：
受疫情影响，近期很多基金同业人士向我们反馈，中基协近期产品备案的速度有所提升，另外有一些开始筹备地产基金产品备案的朋友也频繁向我们征询当前监管下地产基金该如何备案的问题，特别是《私募投资基金备案须知（2019年12月23日）》（下称新版“备案须知”）发布后，契约型基金产品募集完成后才能备案以及股权类产品存续期不得低于5年等要求对产品募集等提出了新的挑战。按照地产项目融资的推进过程，土地竞拍保证金、土地款、开发贷之前的在建工程融资、开发贷、尾盘融资等各阶段资金需求，在类比融资成本优势及资金使用灵活性的情况下，地产基金相比国企金控平台及外资资金的直接融资（一般都是明股实债或股加债）均无明显优势。尽管如此，按目前监管的导向，在考虑到降负债、美化报表等需求下，开发商对地产基金的真股合作需求仍旧保持着较大的兴趣，尤其是由地产基金享受后端浮动收益的合作方式。
本文结合新版“备案须知”的相关内容，同时结合我们基金公司产品设计和产品备案的相关经验，就当下产品设计、备案等重点问题进行梳理，以供同业人士参考。
一、地产私募基金备案重要参考文件
以下是备案地产私募基金产品需重点参考的相关规定：
1.《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（4号规范）
敏感词：债权方式、16个热点城市、普通住宅、土地款
备注：16个热点城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市
普通住宅：房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设；
2.《私募投资基金备案须知（2019年12月23日）》；
3.《关于公布私募投资基金备案申请材料清单的通知》（下称“备案材料清单”）；
4.《关于进一步支持私募基金服务实体经济的若干备案便利措施》
4月1日以后成立的基金才必须适用《备案须知》；精简备案所需资料：私募基金管理人按照基金所属类型，对照备案材料清单提供资料办理备案手续，取消关联交易底层估值证明、部分托管银行说明函等资料。
如何办理私募基金备案私募基金备案条件及流程
办理私募基金备案管理的要求：
首先要求私募投资基金管理人在私募基金募集完毕之日后20个工作日内，通过私募基金登记备案系统进行基金备案，
并根据私募基金的主要投资方向注明基金类别，如实填报基本信息。基金业协会对备案的私募基金信息予以公示。
另外在办理私募基金备案时，私募基金管理人必须登记：
1.私募基金管理人应当向基金业协会履行基金管理人登记手续并申请成为基金业协会会员。
2.私募基金管理人申请登记，应当通过私募基金登记备案系统，如实填报基金管理人基本信息、
高级管理人员及其他从业人员基本信息、股东或合伙人基本信息、管理基金基本信息。
办理私募基金备案所需材料：
1.公司营业执照副本
2.税务登记证副本
3.组织机构代码证副本
4.法人身份证电子版、股东身份信息
5.所有高管人员一寸照片
怎样办理股权投资基金备案
一、私募投资基金管理人登记及基金备案的性质?答:私募投资基金管理人登记和私募基金备案不属于行政许可事项。根据《证券投资基金法》、《中央编办关于私募股权基金管理职责分工的通知》、中国证监会授权以及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》（以下简称办法）有关规定，由基金业协会负责私募投资基金管理人登记和私募基金备案,并履行行业自律监管职能。私募基金自律管理以信息披露为核心，以诚实守信为基础。私募基金管理人承诺对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责任。基金业协会对于私募投资基金管理人提供的登记备案信息不进行实质性事前审查。投资者进行私募基金投资时须谨慎判断和识别风险。二、私募投资基金管理人登记及基金备案的范围？答：私募证券投资基金、私募股权投资基金、创业投资基金等管理人应当向基金业协会履行私募投资基金管理人登记手续，所管理的私募基金应当履行基金备案手续。三、登记备案信息提交后，经多长时间办理通过？答：协会在收齐机构的申请材料及书面承诺函后，立即开展登记工作。协会可以采取约谈高级管理人员、现场检查、向中国证监会及其派出机构、相关专业协会征询意见等方式对私募投资基金管理人提供的登记申请材料进行核查。除暂缓登记情形外，私募投资基金管理人提供的登记申请材料完备的，协会自收齐登记材料之日起20个工作日内，以通过网站公示私募投资基金管理人基本情况的方式，为私募投资基金管理人办结登记手续，同时相应办理会员入会手续。私募基金备案材料完备的，协会自收齐备案材料之日起20个工作日内，以通过网站公示私募基金基本情况的方式，为私募基金办结备案手续。四、私募基金登记备案信息是否对外公示？答：协会将会公示私募投资基金管理人、私募基金及私募基金从业人员的基本信息，并接受社会监督。全部公示信息系由经登记的私募投资基金管理人提供，管理人承诺对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责任。（1）基金管理人公示。包括基金管理人名称、注册地址、成立时间、登记时间、登记编号、企业性质、注册资本/认缴资本、法定代表人/执行事务合伙人(委派代表)姓名及工作履历、其他高管人员姓名、具有从业资格的员工人数、机构网址等基本信息。（2）私募基金公示。包括私募基金名称、基金编码、币种、成立时间、备案时间、基金类型、运作状态、基金管理人名称、管理类型、托管人名称、主要投资领域等基本信息。（3）从业人员公示。包括从业人员姓名、从业资格证书编号、注册变更记录等基本信息。五、私募基金从业资格的认定标准及从业人员注册程序？答：私募投资基金管理人应当事先确认本机构报送的从业人员注册信息符合《办法》规定的认定条件，并承担核实责任。协会将予以进一步核对。如发现注册信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的，协会将对私募投资基金管理人采取相应自律处分措施。涉嫌违法违规的，将移送中国证监会处理。六、外资私募基金管理机构是否纳入登记备案范围？答：境内注册设立的私募基金管理机构，应当向基金业协会履行私募基金管理人登记手续。境外注册设立的私募基金管理机构暂不纳入登记范围。七、自然人是否能登记为私募基金管理人？答：根据《证券投资基金法》规定，基金管理人由依法设立的公司或者合伙企业担任。自然人不能登记为私募基金管理人。八、实缴资本未到位的机构能否登记为私募基金管理人？答：私募基金管理机构应当具备适当资本，以能够支持其基本运营。九、私募基金是否可以承诺保底保收益？答：私募基金不得违规承诺保底保收益。基金业协会正在制定私募基金相关业务规范。十、私募基金管理机构是否必须履行登记手续？如不登记有何后果？答：根据《证券投资基金法》和《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》的规定，私募基金管理机构应当履行登记手续。否则，不得从事私募投资基金管理业务活动。基金业协会与中国证监会已建立私募基金登记备案信息共享和定期报告机制。已设立私募基金管理人应当在4月底以前按照《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》，到基金业协会完成登记手续。对已登记的私募基金管理人，基金业协会应提供各项服务；对于未登记的私募基金管理人，中国证监会将采取相应监管措施。十一、合格投资者的认定标准是什么？答：目前证监会正在制定合格投资者认定标准。在证监会有关规定出台之前，协会建议私募基金管理人向符合以下条件的投资者募集资金： （1）个人投资者的金融资产不低于500万元人民币，机构投资者的净资产不低于1000万元人民币； （2）具备相应的风险识别能力和风险承担能力； （3）投资于单只私募基金的金额不低于100万元人民币。十二、没有管理过基金的机构可否在协会登记？答：协会优先登记有管理基金经验的私募投资基金管理机构的申请。对于没有管理过基金的申请机构，协会除核对其是否如实填报申请材料、申请机构及其实际控制人、高管人员的诚信信息外，还将通过约谈高管人员、实地核查等方式进行核查。对于符合以下条件的此类机构，协会予以办理登记：一是高管人员具有相应的投资管理从业经历；二是基金管理人具备适当资本，以能够支持其基本运营；三是机构具备满足业务运营需要的场所、设施和基本管理制度。
私募基金产品备案流程流程
私募基金产品备案流程流程
1、基金备案步骤
生成基金编码：根据备案系统要求，如实填报基金名称、基金简称、基金类型、管理类型等基本信息，生成基金编码：填写附表信息，按照附表提示，如实填写基金主要投资方向、投资情况等信息，并上传基金风险揭示书、投资者承诺函、实缴出资证明、基金合同（公司章程或合伙协议）、委托管理协议（适用于委托管理型）、托管协议、投资者明细等文件。
2、基金备案注意细节
基金合同条款：2016年4月15日，基金业协会发布了《私募投资基金募集行为管理办法》，明确了私募基金产品的募集程序和要求，并于2016年07月15日开始施行。2016年7月15日之后备案的基金，签署基金合同（公司章程或合伙协议）应结合《私募投资基金合同指引》，载明合同指引规定的必备条款，并注明签署日期。
合格投资者确认：在私募投资基金募集阶段，必须由投资者签订《投资者承诺函》，承诺符合投资者的标准。募集机构与投资者签订《私募投资基金风险揭示书》，由募集机构揭示存在的风险，投资者逐项确认。
3、托管协议
按照《中华人民共和国证券投资基金法》第三章条款，严格区分保管协议和托管协议，保管协议不能作为托管协议，在“基金托管人”栏可选择不适用，但保留保管协议作为托管协议的附件。“基金托人”下拉菜单中未找到基金托管人名称时，可以选择不适用，在“管理人认为需要说明的其他问题”栏如实填写，并在“其他问题文件描述上传”处上传托管协议。
4、实缴出资证明
因投资者名称变更导致出资凭证上投资者名称与目前名称不一致的，需要在“管理人认为需要说明的其他问题”栏如实填写，并在“其他问题文件描述上传”处上传变更证明文件。（一）主要投资方向及根据主要投资方向注明的基金类别；
（二）基金合同、公司章程或者合伙协议。资金募集过程中向投资者提供基金招募说明书的，应当报送基金招募说明书。以公司、合伙等企业形式设立的私募基金，还应当报送工商登记和营业执照正副本复印件；
（三）采取委托管理方式的，应当报送委托管理协议。委托托管机构托管基金财产的，还应当报送托管协议；
（四）基金业协会规定的其他信息。
基金业协会应当在私募基金备案材料齐备后的 20个工作日内，通过网站公告私募基金名单及其基本情况的方式，为私募基金办结备案手续。本回答根据腾博国际实际办理经验编写，未经允许，严禁转载！！
办理私募基金备案流程需要哪些资料
私募基金登记备案流程：
1、私募投资基金（以下简称私募基金）
2、登记方式：通过电子系统网上提交信息，网上审核
3、登记流程：注册账号——是否是基金协会会员——（是：填写会员代表信息、否：填申请加入协会，填写会员代表信息）——管理人登记——填写管理人基本信息——协会办理——20个工作日内公示完成登记
4、登记信息内容：填报基金管理人基本信息、高级管理人员及其他从业人员基本信息、股东或合伙人基本信息、管理基金基本信息。5、登记时限：材料完备的，基金业协会应当自收齐登记材料之日起20个工作日内，以通过网站公示私募基金管理人基本情况的方式，为私募基金管理人办结登记手续。6、公示内容：私募基金管理人的名称、成立时间、登记时间、住所、联系方式、主要负责人等基本信息以及基本诚信信息。7、注销登记：经登记后的私募基金管理人依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产的，基金业协会应当及时注销基金管理人登记。8、私募基金备案时点：私募基金管理人应当在私募基金募集完毕后20个工作日内，通过私募基金登记备案系统进行备案，并根据私募基金的主要投资方向注明基金类别，如实填报基金名称、资本规模、投资者、基金合同（基金公司章程或者合伙协议，以下统称基金合同）等基本信息。（一）依法设立的公司或合伙企业，且没有重大违法违规记录。
（二）有合格的证券投资管理和研究团队，从业经验不少于3年，且在业内具有良好的声誉，无不良从业记录，并有可追溯的证券投资管理业绩证明。
（三）有健全的业务管理制度、风险控制体系，有规范的后台管理制度和业务流程，或者具有可靠的外包第三方负责。
（四）有固定的营业场所和与所从事业务相适应的软硬件设施。
（五）如以自身名义发产品，必须在基金业协会进行登记，并且产品成立后，安规定日期在基金业协会进行产品备案。申请私募备案办理（申请私募牌照）需要准备哪些条件：
1. 准备1家符合登记备案需求的备案主体公司，可以是：基金管理、投资管理、资产管理等，经营范围要求根据实际备案类型进行删减。
2. 私募备案，需要准备3-4个以上持有基金从业资质的高管人员，其中：法人、风控、投资经理都需具备从业资格。目前备案私募证券投资基金的要求是至少具备4名以上的持证高管人员，建议在整个私募运营团队中配备8人以上，除备案高管以外的其他人员，应当持有基金从业资格。
3. 私募备案，需要具备实际经营场所，面积应当在一百平米以上。
4. 展业计划书，需详尽阐述取得基金管理人资质后，详细的业务开展计划。
5. 存续满一年的备案主体公司，需提供审计报告。根据私募投资基金监督管理暂行办法的规定，私募基金募集完毕，私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，办理基金备案手续，报送以下基本信息：
（一）主要投资方向及根据主要投资方向注明的基金类别；
（二）基金合同、公司章程或者合伙协议。资金募集过程中向投资者提供基金招募说明书的，应当报送基金招募说明书。以公司、合伙等企业形式设立的私募基金，还应当报送工商登记和营业执照正副本复印件；
（三）采取委托管理方式的，应当报送委托管理协议。委托托管机构托管基金财产的，还应当报送托管协议；
（四）基金业协会规定的其他信息。
基金业协会应当在私募基金备案材料齐备后的 20个工作日内，通过网站公告私募基金名单及其基本情况的方式，为私募基金办结备案手续。
私募股权基金可以先投资后备案吗？私募股权基金可以先投资后备案吗?
严格说 可以 但是你做过了之后如果出问题 被追查 没有备案你会非常麻烦的 直接就会给你扣高帽子 说你是黑私募 。。。所以这风险你自己掂量掂量