近日，股票和基金的走势可以说是揪住了很多人的心。特别是在昨日，A股和港股都迎来了黑色星期一，房地产板块更是全天走低。即使是房地产品牌排名前十的恒大、保利、万科、中海、碧桂园、绿地、龙湖、融创、万达、富力也都没有逃过。
其中碧桂园的市值就跌出前三，由千亿市值变成了870.38亿。而品牌排名第一的恒大地产市值更是只有153.17亿，出乎意料地少。
同时排名最后三位的融创、万达、富力的市值也都在百亿左右徘徊。比起万科、龙湖、保利这三家上千亿市值的房企，差距不可谓不大。
而值得一提的是在这三家千亿市值的房企中，保利算是表现较为好的。虽有下跌，但在回升过程中还是以1761亿的市值夺得第一，成为地产行业的市值老大。
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前期回顾：
第1篇：
第2篇：
第3篇：
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第6篇：
投资房地产的三个品种
我们前面几篇文章，介绍了耶鲁捐赠基金的投资思路：投资能产生现金流的资产。
像股票、债券，自然是耶鲁捐赠基金配置很多的常规资产。
除此之外，像非上市公司的优质股权、绝对收益策略，在耶鲁捐赠基金中占比也比较高。
耶鲁捐赠基金还喜欢另一类能产生现金流的资产：房地产。
房地产在中国是一个热门话题。
一般来说，我们老百姓能投资的房地产资产，有三类。
第一类，就是普通的房子，我们住的那种。其实大多数时候说到炒房，都是说这种住宅。
第二类，是房地产行业股票。严格来说它是股票资产，不是房地产资产。
但是房地产行业公司的业绩跟房价的涨跌是高度相关的，所以投资低估的房地产行业股票，或者房地产行业指数基金，相当于间接的投资了房地产。
第三类，就是REITS了。REITS它是一种房地产信托基金。
做一个包租公
REITS跟我们老百姓通常说的炒房子是两回事。
REITS主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店等。
不做短期买卖，长期持有（一般长达十几年甚至几十年），通过收租作为收益。
REITS会把收到的租金的90%左右拿出来分给持有者，是一个「包租公」。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，买之前也基本不会在意租金收益率的高低，基本都是为了搏房价上涨。
这种投资方式跟REITS差别是很大的。
REITS是包租公，是符合「房子是拿来住的，不是拿来炒的」这个概念的。
房地产信托基金，在美股有几百只，是非常庞大的一类资产。在港股也有十只左右。
但是在A股，目前还没有严格意义上的本土房地产信托基金。不过估计未来不久就会有了。
REITS的特点
美国的房地产信托基金指数，过去20年的平均收益率是10.58%左右，不亚于股票市场收益率。
美国的房地产信托基金，发展很成熟了，也有对应的指数基金，最有代表性的就是VNQ了。
A股也有一只广发美国房地产，追踪的指数跟VNQ类似。
我们总结一下，房地产信托基金的特点：
- 能产生现金流，现金流是商业物业的租金现金流
- 长期收益接近甚至不亚于股票类资产
- 波动通常比股票类资产小一些。投资者交易频率低，主要是长期持有拿基金分红。
对耶鲁捐赠基金来说，它们挑选资产，比较看中现金流收益率。
房地产信托基金有满意的现金流收益率，同时波动小一些，也是很优秀的一类资产。
房地产信托基金，该如何估值
房地产信托基金，该怎么估值呢？
房地产这种资产是可以长期抗通货膨胀的。
作为一个资产大类，房地产信托基金的长期收益率，跟「持有阶段的通货膨胀率＋分红收益率」成正比。
这里的通货膨胀率，我们可以用长期国债收益率代替一下。
单个基金，不一定适合用这种方式去估值，但是持有全国各地上百个商业物业的房地产信托指数基金，是可以用这种方法估算的。
目前我们能投资的主要是美股的房地产信托基金。
按照这个方式估算，美股房地产信托基金目前预期收益率大约是6%上下，处于正常水平。不算太诱人，还可以继续等待机会～
无论是股票、债券、还是房地产，能产生现金流的资产，是我们考虑的主要品种。
作者：银行螺丝钉（转载请获本人授权，并注明作者与出处）