图说：闵行区青衫路169弄龙柏香榭苑 新民晚报记者 王军 摄（下同）
儿童乐园废弃成摆设，栏杆扶手锈蚀成隐患，木桥栈道破烂成危桥，高层外墙渗漏成顽疾……闵行区青衫路169弄龙柏香榭苑居民日前通过“新民帮侬忙”栏目求助，多年来小区无法启用维修资金，管理陷入困境，公共设施破旧不堪缺乏维护，外墙开裂屋内渗漏却无法彻底修缮……小区维护停更，自治困局长达七年之久。前届业委会维权诉讼费用无法报销，换届审计受阻、交接不畅，业委会后届否认前届，矛盾重重，没章没钱，最后业主遭了殃。
小区公共设施破损不堪
龙柏香榭苑自2000年分三期陆续交付使用，共有居民946户。当年开发商聘请法国设计公司景观设计，小桥流水鸟语花香，环境宜人恬静优雅。
但记者走在小区葱葱郁郁的绿化丛中，目之所及，公共设施年久失修，一片破败。本应充满欢声笑语的儿童乐园，却不见一个孩子：长排造型座椅摇摇欲坠实已坍塌，铁栓暴露木条翘起，小朋友们哪敢排排坐下；滑滑梯上满是黑臭积水，塑料表面完全爆裂破烂不堪，连下脚的地方都没有，让前来玩耍的小朋友们望而生畏。一片片的绿化景观深处，金属扶手早已锈蚀不堪，一碰就碎，整段整段的栏杆扶手，倒塌的倒塌、损坏的损坏，外面就是深达半米，甚至一米以上的深沟。老人、孩子如不幸跌落，后果不堪设想。数片绿植长廊，不仅早已不见廊上的绿植，甚至连廊上的景观防腐木都已经腐烂被卸下堆放，只剩一根根光秃秃的立柱。更令人担心的是绿地中的景观小桥，桥面腐烂弱不禁风，桥下流水枯竭，俨然已成危桥。景观虽好，却没有居民流连其中，脚下天上处处隐患重重。
图说：儿童乐园废弃成摆设
图说：景观小桥变危桥
图说：栏杆扶手锈蚀，下面就是深沟
偶遇3号楼居民，记者被拉入家中，凡涉及外立面的内墙皆斑斑驳驳。居民说，梅雨季节，墙面摸着都是湿漉漉的。年年报修，皆因外墙得不到修缮，内墙渗漏成了顽疾。记者在小区内，仰望幢幢高层，外墙密密分布的细缝肉眼清晰可见。记者了解到，已有五十多户居民迫于无奈，垫付费用请来施工队伍自行维修。
图说：外墙渗漏，楼内墙面斑驳
随后，在龙柏六村居委会，党总支书记王祝俊和业委会主任魏绍芸都承认，小区的确存在管理问题，原因直指业委会换届交接不畅，换届审计受阻，维修资金无法启用。其中，前届业委会的维权诉讼费用无处着落，成了矛盾的“导火索”和交接的“肠梗阻”。但同时，他们又坦言，第三届业委会发起维权诉讼的出发点是好的。
图说：居民家中墙面渗漏成顽疾
换届不畅致业委会“真空”
记者找到时任龙柏香榭苑第三届业委会主任沈汝康和两位副主任了解。据沈汝康介绍，2013年11月第三届业委会成立后，也面临业委会未换届审计，维修资金不能使用的局面。但入住十多年的小区已亟待修缮维护，儿童乐园、住宅外立面等合理维护需求尤其突出。但复瑞物业迟迟不提供代管代记的小区公共收益明细，导致换届审计难以进行。第三届业委会于是发起业主大会，希望通过“延续两届审计”摸清小区家底。2014年5月21日业主大会公告贴出，并抄送了街道房办、居委会。在“启动审计”第三点中明确指出：鉴于上述上海复瑞物业管理有限公司“不提交明细账目”的实际情况，如在审计过程中继续出现不配合等现象，当前的“审计”将立即提升为“司法审计”。意味着业委会将拿起法律武器维权。
随后，6月18日召开的业主大会在虹桥镇街道房办人员见证下，通过了决议。在当天业委会盖章的《第一次业主大会闭会决议》中，第三点明确：将申请司法审计，起诉复瑞物业；第四点写明：维权诉讼费、审计费等由全体业主承担，并在公共收益中列支。然而，就在真正要列支公共收益起诉物业公司时，2015年1月召开的业主大会因附带了诸多小区建设项目，进行并不顺利，表决流产。但第三届业委会仍决定通过业主众筹，起诉物业维权。
图说：第三届业委会诉讼维权的《第一次业主大会闭会决议》
围绕2015年前的小区公共收益，业主垫付审计、诉讼费用，第三届业委会2015年与复瑞物业打了长达4年的官司。最终，复瑞物业在法院审理期间，2017年支付了49.51万元公共收益，并按判决偿还了执行款，业委会共追回68.6万元公共收益和2.5万元水费。2018年6月，复瑞物业自行退出小区管理。但垫付的32万元审计、诉讼费用还未列支报销，业委会改选随之而来。这为后续的换届审计受阻、交接不畅埋下了“隐患”。
在接任的第四届业委会看来，前届业委会做了笔“亏本买卖”，还认为49.51万元的公共收益即使不打官司，物业公司也会支付。故于2020年8月，通过业主大会紧急讨论，否决了第三届业委会起诉复瑞物业的合理性，并不同意支付任何费用。于是，矛盾彻底产生。换届审计搁浅，业委会印章等相关资料交接不畅，小区管理继续面临缺失。
互不相让处置是否合理
第三届业委会通过业主大会发起诉讼维权是否合规？记者向虹桥镇房办了解。据当年参会的房办人员反映，事隔多年，会议细节已难以回忆，但第一次业主大会当时确实是通过了。在街道房办的备案资料中，记者看到了当时业主大会公示公告等一叠叠备案资料，其中确有“当前的‘审计’将立即提升为‘司法审计’”的提法，但关于诉讼更为具体的有业委会盖章的《第一次业主大会闭会决议》却不在其中，这正是日后多方争议的焦点。
图说：第三届业委会发起业主大会表决的相关备案文件
第三届业委会陶兰萍认为，2014年对业委会的操作规范要求和今天不可相提并论，当时的业主大会、业委会决议，至今仍能保留完整的流程资料，已是相当不易。她强调：诉讼出于公心，是为小区维权；方方面面都知道的情况下，未有哪个部门明确指出业委会诉讼维权的操作不妥，更谈不上有任何善意的建设性的书面建议或回复。
至于垫钱维权打官司是否是“亏本买卖”？第三届业委会沈汝康认为：法院受理就是对业委会受业主大会授权维权的支持；至今未报销的32万元中18.6万是高院电脑配对指定上海上审会计师事务所的审计费，司法审计报告彻底查明了小区入住15年来，物业公司“不清不楚”的经济账目；虽然法院认定2011年前账目已失去诉讼时效，但仍为小区挽回了不少损失；并为后续追诉继续追回复瑞物业2015年至2018年代管代记的小区公共收益提供了基础和条件，只是无奈业委会到任换届，后届又不追究，最终不了了之。
记者在街道房办和居委会了解到，第四届业委会已通过业主大会否决了第三届业委会起诉复瑞物业的合理性，不同意支付任何费用，这让问题陷入了“无解”。但这一做法也遭到“质疑”，在《物权法》《民法典》中均明确：业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高院的司法解释更明确，这一撤销时间应在一年内行驶。这让第四届业委会通过发起业主大会否决前届业委会决议的合法性打上了问号。
业委会换届审计受阻、交接不畅，不仅寒了前届业委会的心，也让现任业委会的工作处处被动，更让广大业主的权益受到了损害。采访中，相关指导、监督部门也希望能够突破小区现有治理瓶颈，促进小区依法依规健康发展。他们建议第三届业委会仍可以通过列支报销程序依法主张权益。而《上海市住宅物业管理规定》第二十九条也明确：新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交。连续三届业委会换届审计和交接都遇到问题，无论孰是孰非，小区自治管理的缺失，损害的是每一位小区居民应享有的最大权益。看似无解的难题如何解，小区治理的“三驾马车”如何齐发力，考验的仍是绣花针般的化解矛盾、依法治理的能力，新民晚报记者将继续关注。
新民晚报记者 王军 通讯员 陈菲茜