江南都市报讯 杨晨升报道：近日，上饶市启动住宅专项维修资金管理新规，确保住宅专项维修资金应缴尽交，物业质保期结束后，物业公共场所、共用设施设备得到正常的维护保修。 买商品房时，每位业主都会缴纳一笔钱，数额几千到几万元不等，用于小区内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的，这笔钱就是住宅专项维修资金，被大家形象地称为房屋的“治病钱”、 “养老钱”。当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等情况时，业主们首先应该想到的是动用这笔住宅专项维修资金。
业主的房屋“治患”意识在“沉睡”
上饶市市委、市人大、市政府一直以来始终高度重视小区物业管理工作，要求各级有关部门牢固树立“四个意识”，提高政治站位，以问题为导向，强化责任担当，创新工作方式，通过物业管理立法，破解小区物业管理难题，为广大群众营造更加和谐宜居的小区环境，为“全面决胜小康、建设大美上饶”作出应有的贡献。
随着住宅专项维修资金制度的普及，我国各个城市已经归集起了数额庞大的维修资金。按照《上饶市物业管理办法》的规定，目前我市的购房者交存住宅专项维修资金的标准为多层建筑70元/平方米，高层建筑100元/平方米。然而，在我市范围内，这笔资金的使用率却并不高，大量资金长期“沉睡”在银行账户中。
一方面，绝大部分业主根本不了解如何申请使用该笔维修资金，一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。另一方面，部分人甚至对这笔钱的数额和使用情况表示质疑。看到小区宣传栏里物业贴出的维修资金内容，有些业主往往表示疑惑：“我都不知道，这钱怎么就花了！”因此，我市的住宅专项维修资金总体呈现资金使用率、使用效率的“双低”现象。
在“应修尽修”的前提下，维修金使用率低似乎可以从一个侧面反映出房屋质量依旧可靠，尚不需要“大动干戈”式的修修补补。但事实却是，许多房屋“应修未修”，并由于业主对维修资金使用的政策制度不了解、不熟悉，使得维修资金的使用效率并不尽如人意。
“立规矩”为房屋制定“保障体系”
按照《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》规定，住宅专项维修资金若需要使用，应每年11－12月份，由各住宅小区物业服务企业，根据住宅共用部位、共用设施设备要维修的实际情况和下年度可开支的限额，提出维修资金年度维修项目和项目概算，经业主委员会审定后，社区居委会核实，报请维修资金管理中心备案，未成立业主委员会的住宅小区，年度维修项目和项目概算，经社区居委会审定后，报维修资金管理中心备案。不在年度预算范围内的维修项目和应急维修项目，一般不予使用维修资金，确需使用维修资金，物业服务企业提出申请，由业主委员会或业主代表、社区居委会、物业科、物业维修资金管理中心会议研究决定。
而在实际操作中，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。更有业主担忧“维修资金就那么多，用完了可怎么办？”维修资金不是养老金，节约使用可以，但要是关系到类似电梯类的生命工程，可不能因为舍不得用而“视若无睹”。业主们不妨把住宅专项维修资金看成房子的“治病防病钱”，小病及时治，避免拖成大病花大钱。
同时，由于许多小区迟迟未能成立业委会，加之小区物业服务企业更换频繁导致的档案保存不善，也为日后维修资金的支取使用增加了更多不确定因素。“尽管大家都知道维修资金重要，真正能够未雨绸缪的小区还是少之又少，很多小区是在发现需要支用维修资金后，才开始火急火燎地‘补功课’，成为支取资金‘拖后腿’的主要原因之一。”上饶住宅专项维修资金中心主任说。
对已经暴露出的房屋“养老金”使用、支取问题，从根本上讲，还是要尽快建立住宅专项维修资金更加规范化、便捷化的管理制度。
“眼下，上饶境内一些早期交付使用的商品房已经开始进入维修保养的集中期，而未来15－20年，大量商品房都将进入维保‘高峰期’，要应对将来可能出现的维修资金大量支用情况，现在就要着手通过加强基层培训、加大宣传等途径，调动上饶市房地产管理局物业科、广大业主、业委会、物业公司等多方面的积极性，共同提高工作效率。”上饶市房地产管理局物业科科长朱伟表示，“业主应重视所在小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造问题。出现保修期满后共用部位、共用设施设备需要维修、更新或改造的情况时，业主要按照申请住宅专项维修资金的规定，积极配合物业管理单位组织的签字表决，表达自己的真实意愿，这样才能有效解决好维修资金使用难的问题。”
维修资金的安全“保障路径”
为了破解房屋“养老金”使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市都进行了制度创新，尽可能地简化流程，提高资金的使用效率。如今上饶市也已出台新规，2018年11月1日起执行的，由上饶市房地产管理局签署的《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》，明确规定了住宅专项维修资金归集、管理、使用的各项实施细则。
“现在，社会公众和广大业主对住宅专项维修资金的概念有一些认识误区，以为房子出现问题就能用，这是不准确的。”上饶市住宅专项维修资金管理中心主任表示，“这一资金的提取必须满足一些法定条件，比如住宅共用部位、公用设施设备必须是保修期满后，保修期内当然由承担保修责任的主体负责维修，而日常一般性的维修则应当从物业费中列支。”
根据《上饶市住宅物业维修专项资金管理实施细则》规定，住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、屋面、楼梯间、电梯间、走廊通道等。共用设施设备是指建设费用已分摊进入销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、小区围墙、大门、物业管理用房和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间。供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供（电）水一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。
据上饶市住宅专项维修资金管理中心主任介绍，无论哪种情况，这笔资金的支取使用必须体现公共属性。比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好导致楼下业主家里漏水，这属于毗邻关系，应该相关业主协商解决，也不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期的话，则可以按规定申请试用维修资金。