如何认购基础设施公募REITs？
- REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。
- 过往公募基金发行，基本都是按面值1元发行，但REITs基金的发行非常不同，采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。
- 公募REITs首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。
- 其中：战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。对网下投资者进行询价发售，对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。
- 场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。
- 场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。所以想要认购的用户，记得及时开通过对应的账户。
认购基础设施公募REITs有哪些门槛？
- 除去战略投资者及网下投资者之外，公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
- 而公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。
第一批配售情况
- 第一批9只REITs基金，原始权益人+战略投资者比例普遍在55%-79%之间，剔除战略配售后网下发售占比则仅在16%~32%之间，而面向公众发行占比仅为5%~13%。
认购提醒
- 如果你打算认购下周一开始发行的REITs基金，今天就要把资金向一起聚拢。钱到用时方恨少，我连＂余额宝＂中这点可怜的钱都调动出来了。
- 场内参与深交所对应基金REITs（代码180开头的4只），根据相应规则是按“份额”进行认购，而不是金额。上交所则按金额认购。因此认购时不同交易所将有对应“份额”、“金额”不同标签，要注意区分，并了解对应产品发售价格（不是1元）。
- 公告显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务7只公募REITs最终认购价格分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元。
收益情况
- 美国上市REITs的总市值已经是房地产上市公司总市值的7倍。截至2021年，美国REITs的总市值1.35万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人直接或间接持有REITs份额。美国家庭之所以热衷于REITs，是因为REITs的收益长期高于股市。
- 从1972年以来近50年的数据来看，权益型REITs年化收益达到了11.14%，超过股市（标普500年化10.11%、道琼斯年化6.86%）和债市（垃圾债8.42%，公司及政府债7.33%）。
- 高速公路REITs的分红中包含本金，例如一个公路剩余特许经营权剩余15年，100除以15等于6.67%，如果高速公路每年分红为11%的话，其中6.67%为本金回收部分，剩余4.33%才是真正的盈利分红。
- 公募REITs没有固定利息回报，其收益主要来源于持有期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增值，且具有强制分红要求（每年至少一次），即收益分配比例不得低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。
投资风险
- 投资风险：高速公路类项目的底层资产为高速公路的特许经营权，主要以高速公路过路费为主要收益来源。首批9只公募REITs中有2只属于高速公路类项目，分别为浙商证券沪杭甬高速和平安广州交投广河高速公路。根据高速公路的特性，高速公路类公募REITs的风险主要为：
- 1、国家对于高速公路的宏观调控（如收费标准降低，增加免费通行费节假日数量等），将直接影响高速公路的收入。
- 2、区域内新高速公路的开通，可能会对原有高速公路产生替代效应，对车辆产生分流效应，减少项目的收益。
- 3、高速公路事故（大型车辆事故对公路的破坏）、公共卫生事故（新冠疫情）、自然灾害（地震、台风等）等均会对项目的价值产生重大影响。
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