四川在线记者 彭瑀珩
REITs，这一金融名词今年以来密集出现在公众视野。
2月28日，成都市出台了《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》，进一步创新基础设施领域投融资机制。
4月9日，成都市《关于推动提高上市公司质量的实施意见》也提出，拓宽多元化融资渠道，支持符合条件的上市公司再融资及发行REITs等创新融资产品。
其实，去年4月，中国证监会、国家发改委就联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施公募REITs试点工作。此后，证监会等监管机构发布系列文件，支持和鼓励公募REITs发展，并迅速搭建起了公募REITs制度体系。上月末，上交所传来消息其公募REITs规则、项目和技术准备等工作已就绪。
随着公募REITs渐行渐近，投资者即将迎来全新的投资品种。那么，在“吃螃蟹”前有哪些基础知识是我们需要掌握的？
为此，四川在线联合四川省投资基金业协会与诺安资本，为四川投资者解答公募REITs投资中的基础问题。据了解，诺安资本多年来深耕于REITs领域，十年前便开始投资全球市场REITs，在这一方面积累了丰富经验。
REITs主要投资于有稳定现金流的成熟不动产
问：什么是REITS？
答：REITs中文翻译为房地产投资信托基金，是一种不动产证券化产品。它通过发行基金，集合公众投资者资金，由专业机构进行投资和管理，投资于不动产，并将不动产的收入以派息的方式分配给投资者，是一种具有较高流动性的房地产投资产品。
问：REITs的风险高么?
答：目前我国将要发行的主要是针对基础设施的REITs，包括物流、产业园区、电力、水务、高速公路等基础设施。我国基础设施公募REITs只能投资于成熟的收租型物业，不能投资于其他产业，也不能投资于不动产的开发。而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REITs的收益和分红都比较稳定，属于中风险型产品。
REITs收益特性介于股票和债券之间
问：和其它金融资产相比收益如何呢?
答：REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。故而，许多投资者将 REITs视为股票、债券、现金以外的又一类资产，并乐于将其加入投资组合以分散风险。
首批基础设施公募REITs产品有望今年上半年面世
问：基础设施公募REITs试点已起步，产品什么时候能正式发售呢?
答：目前证监会已经发布《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）》。2021年以来各项配套自律规则相继发布，不断推进基础设施公募REITs试点工作进展。上交所和深交所相继发布基础设施证券投资基金 （REITs）三项主要业务规则，基金业协会发布《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》。同时，交易所的基础设施公募REITs技术系统正式上线，为公募REITs的推出已经做好准备。首批公募REITs产品有望在今年上半年正式发行。
问：REITs产品怎么分类呢?除了公募也有私募吗？
答：我国目前REITs主要有两类产品。一种是私募发行的类REITs，从其名称中我们可以看出，这种产品类似REITs但是非真正的REITs。绝大部分类REITs仅合格投资者可进行投资。另一种就是基础设施公募REITs，是在二级市场进行证券交易的权益型产品，具有较强流动性，是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。而在证券持有的底层资产管理方面，可以进行主动管理，调整租约、新增投资或出售物业等。
三种认购方式，普通投资者这样参与
问：如何参与公募REITs的投资呢？
答：基础设施公募REITs发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节。专业机构投资者参与基础设施REITs基金份额认购可通过战略投资者配售、网下认购、公众投资者认购的方式参与，而普通投资者仅可通过参与公众投资者认购的方式直接认购份额。此外，投资者均可通过在二级市场交易和购买机构的REITs产品参与基础设施公募REITs投资。
问：战略配售有什么要求？
答：战略配售的配售对象仅可为产品原始权益人或其同一控制下的关联方以及其他专业机构投资者。
问：个人投资者能参与战略配售吗？
答：如果个人投资者想参与战略配售的话，可以购买机构发行的符合特定投资目的的公募证券投资基金、公募理财产品和其他资产管理产品等相关产品。但要注意的是，参与战略配售的原始权益人及关联方的20%份额锁定期不少于60个月，20%以上的份额锁定期不少于36个月，其他机构投资者的份额锁定期不少于12个月。如果参与战略配售的话，那你所购买的份额十二个月内是无法出手的。
问：网下配售对投资者的条件呢?
答：网下配售的募集数量在扣除战略配售后不得低于发售数量的70%，网下投资者也仅可以是专业机构投资者。但是，与战略配售相同，投资者也可以通过购买机构发行的符合特定投资目的的公募证券投资基金、公募理财产品和其他资产管理产品等相关产品参与网下配售。
问：最后一种参与方式是怎样的?
答：在进行完战略配售和网下投资者配售后，公众投资者可在募集期内对剩余份额进行认购。若公众投资者认购份额不足的，剩余份额也可向网下投资者回拨。若公众投资者认购倍数较高，网下配售超过70%的部分可以向公众投资回拨。若公众投资者未能参与认购阶段，也可在产品上市后在二级市场购买参与。
最后，我们也要提醒大家：投资有风险，入市须谨慎。如果有更多疑问，欢迎给川观小编留言！