在房地产基金发展近10年来，主要的存在形式是为房地产企业提供债权融资，我们今天从股权投资的视角一起来探讨房地产基金。
房地产基金为什么要开展股权投资业务？
1、首先，房地产基金转向股权投资是受到了监管引导和影响
其一、受到4号文的影响，房地产基金管理公司的非标地产项目大幅减少。同时，也促使其将项目投资方式往直接融资、股权投资方向转移，这也意味着地产私募基金管理公司主营业务的调整。
其二、中小型房企因缺少融资能力会被进一步挤压，面临洗牌，其中会产生并购的机会，这给私募基金参与股权投资创造了机会。
房地产企业的传统融资渠道主要有三种，而这三种融资渠道最近都受到了影响和限制：
1）银行贷款：作为最传统的融资渠道银行贷款，由于银行等金融机构对开发商资质和项目拿证有着严格的限制，例如“四三二”，房企对银行贷款的依赖度在降低。比如四大行，与去年个贷猛增超2万亿，达到2.76万亿形成鲜明对比，房企开发贷受到冷落，在“去库存”、“抑泡沫”的逻辑下，去年10月起房地产市场调控多次加码，四大行对房地产资源供给方——房地产开发企业的贷款也开始呈现谨慎收缩的态势。
2）公司债：拥有国企背景以及信用评级良好的房企获得较低的票面利率，但自2016年四季度，公司债发行监管趋严，发行规模减少，交易所收紧房地产公司债，提高了准入门槛和进行分类管理，从去年11月至今，除了一支央企发行了公司债，基本是“0”发行。
3）定向增发：定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一，一直是发行条件最低的股权融资方式。但目前房企通过定增融资趋于严格，从2016年10月份开始，A股上市房企定增募资规模始终在低位徘徊。
在经济增长放缓、金融行业去杠杆以及房地产调控加码的大背景下，房企的经营风险和财务风险都在上升，而小型房企的生存压力加大，地产私募也很难在此情况下雪中送炭，提供项目融资。
2、其次，股权投资是国际上房地产基金的成熟运作模式
发达国家成熟的房地产市场，房地产的核心即为金融运作，地产基金是房地产市场的主导者，开发商是围绕地产基金的配套环节。
1）比如以商业开发为主导的Tishman Speyer（铁狮门）
采用合资基金模式，即采取股权+债权的方式，充分撬动杠杆，债权融资主要来源于银行的开发贷款，在单个项目上，投入1-5%的自有资金，其它资金主要来源于股权投资。铁狮门目前管理资产规模已超过761亿美元。
2）以住宅开发为主导的Lennar（莱纳）
Lennar是美国四大居住物业开发商，其运作核心为基于融、投资和营销能力选择了价值链中的土地获取和销售环节，在土地获取的过程中除了引入银行贷款，主要也是采用股权直接融资。
3）还有全美最大的写字楼物业持有者Hines
单项目自有股权投资比例为10-30%，主要与美国养老基金等投资者合作取代借债经营，自身负责项目管理，分享项目利润，目前管理资产规模超过160亿美元。
所以从全球趋势而言，股权投资方式是主流房地产基金的运营模式。
房地产基金如何开展股权投资业务？
这些业务也是乾立基金在过去几年中积极探索、推进以及落地的股权投资业务模式。
1、与百强开发企业合作设立开发类并购基金
从去年开始，大批房地产开发企业不仅通过政府招拍挂拿地，更是积极通过在建工程转让或股权并购的方式获取项目土地。
主要也是多个因素的驱动，首先通过招拍挂的方式拿地竞争非常激烈，经常一块土地几十家开发企业报名，尽管各地采取各种限价政策，比如报价到达上限后，转为竞报自持规划商业建筑面积，竞报自持规划商业建筑面积达到上限，转为竞报自持规划住房建筑面积，直接导致开发企业的成本不断上升；其次，由于新的金融监管规定，房地产企业必须全款自有资金拿地，除了央企、国企以及排名非常靠前的房开企业可以通过其他融资渠道及信用在集团层面获取资金用于项目公司拿地，其它房地产企业很难通过招拍挂直接拿地；而同时各地小型开发企业受到融资难、房地产调控的影响，现金流受到挑战，表现出强烈的被并购意愿。在这些并购机会涌现的同时，房地产基金采用股权或者夹层基金的方式参与到房地产企业的项目并购中。乾立基金在此过程中，与百强房企共同设立合资基金管理公司，设立并购基金，为百强房地产企业获取和甄选并购机会，采用股权加债权的方式帮助房地产企业完成项目并购，为房地产企业提供土地和项目储备增量。
2、存量商业物业收购也是房地产基金股权投资的重要方式
随着城市的发展，以及核心区域土地供应量日益减少，房地产市场依靠投资、土地和刚需的增量发展时代已经过去，市场已经步入存量价值增值时代，挖掘存量市场更成为地产基金增强其未来竞争优势主要途径。
比如今年年初，上海市规土局日前发布《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》，上海未来建设用地将只减不增，总量要控制在3200平方公里以内（其实2014年已达3100平方公里），而CBD区域更是无地可开发。
房地产基金可以采用股权并购的方式，围绕一线城市商圈优质物业，以低于市场重置价格购入资产，持有期间进行改造，提升物业租金，退出时获得物业的增值收益。乾立基金在过去的两年里分别并购了位于上海长风板块的东渡国际大厦，以及大虹桥板块的七宝宝龙城，通过主动管理以及引入专业第三方，通过运营提高物业租金，提升物业价值，后续基金还将会在超一线城市北上广深并购可改造型物业，并探索REITs等资产证券化模式。
3、房地产基金还可以通过股权投资的方式参与海外地产投资
国内有投资保值需求的高净值个人、中产家庭也会越来越多，资本多元化配置将成为大趋势，海外资产配置提上议事日程，继“811”汇改后，由于人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，掀起了中国个人境外资产配置的热潮。
国内的房地产基金管理公司可以通过发行美元或人民币基金，聚焦美国、澳大利亚等发达国家门户城市，联合当地优质品牌开发商，参与开发型、改造型和持有型物业，以及土地分割散售等项目的投资。
境外房地产开发的模式与国内传统的开发模式有非常大的差异，境内的房地产基金走向海外首先需要突破思维，比如国内开发企业对于可散售的住宅物业有非常大的投资偏好，但是美国对于长租公寓的开发是主流，因为养老金、共同基金和保险基金是这些物业最主要的机构投资者，项目开发完成通过招租形成稳定现金流后将被这些基金所并购。而澳大利亚市场中悉尼和墨尔本的住宅开发差异非常大，例如在悉尼大家热衷于居住在CBD区域，所以该区域的住宅需求非常大，而墨尔本居民习惯于一个家庭住在郊区然后驾车通勤上班，所以CBD区域的供求有些过剩，但是对于郊区的别墅需求旺盛，而与国内一级开发一般由政府主导完成的情况不同，在澳大利亚开发企业可以采用分地模式完成土地一级开发。乾立基金在悉尼CBD正在完成一个地标住宅综合体项目的投资，在美国也和我们的战略合作伙伴铁狮门共同推进纽约布鲁克林散售型住宅物业开发项目。
房地产基金的核心竞争力之一是主动管理能力，而股权投资是考验和提升这一核心能力的最佳路径，乾立基金希望和广大同仁交流探讨、合作共赢，共同推动房地产基金股权投资的发展进程。