进入年底股市震荡波动依然未停，很多机智的小伙伴也开始在别的领域寻找投资机会，今年刚刚“开闸”的公募REITs就跃入了投资者眼中，REITs，是不动产投资信托基金，在去年公募REITs试点起步时，就成了大家重点关注的投资领域。如今公募REITs已经陆续上市，还有投资者依然比较困惑该不该投资，怎么投资。咱们今天再来详细聊聊。
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REITs的投向以及收益来源
REITs，全名是Real Estate Investment Trusts，翻译过来就是“不动产投资信托基金”，起源于1960年的美国，主要投资标的包括商业地产、基础设施等。简单来说，股票基金是把大家的钱凑在一起让给基金经理去买股票，债券基金是把大家的钱凑在一起让基金经理去买债券，那么公募REITs就是把大家的钱凑在一起去投不动产。
那什么又是不动产呢？在经济学上，不动产指的是不能移动或移动后会影响其经济价值的物品，比如土地、房子以及房子里面的水电设施等等。而放在REITs的概念中，“不动产”主要指的则是基础设施和房地产，因此根据投资领域的不同，REITs又可以分为基础设施领域REITs和房地产领域REITs。目前发行上市的都属于基础设施类REITs，主要聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等。
与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。股票基金赚的是股票价格上涨的收益，债券基金赚的是债券利息，而公募REITs的投资收益来源于两个方面：一是分红收益，也就是基础设施项目运营产生的收益，按照规定，公募REITs所投资园区产生的租金、高速公路收的过路费，在扣除经营费用之后的90%以上的利润都应该分红给投资者，其主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面；二是二级市场的资本利得，标的产品增值收益，取决于资产优劣、运营管理、宏观经济等。（上述参考：中国证券报，2020.05.01；中国证券报，2021.05.31；腾讯新闻，2021.06.09；鹏元资信，2021.11.09）
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海外公募REITs特征
了解了公募REITs的基本信息，肯定有小伙伴会问，它的真实收益特征如何？鉴于公募REITs在国内才刚刚启航，从短期可能还难以做出准确判断，咱们不如先来看看国外的例子。
首先从规模来看，在境外成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类金融资产，作为REITs发源地的美国至今已经有61年的历史了。截止2019年底，美国REITs大约拥有超过2万亿美元资产，公开上市REITs 共有219只，市值合计为1.1万亿美元左右，占美国股票市场总市值的2.9%左右。
从收益回报来看，根据全球REITs市场收益率显示，回报率保持在10%-15%之间，总体收益可观。以美国为例，其基础设施REITs指数自2010年以来复合年增长率为12.30%，同期标普500指数复合年收益率为12.11%。长期来看，美国基础设施REITs指数给投资者带来了丰厚的回报。
此外从过去海外公募REITs的业绩数据来看，高分红特征十分明显，因为REITs强制分红的特征，多数基础设施REITs在2016-2019年期间的股息率基本维持在2%-4%之间，高于同期美国十年期国债收益率，极个别公司分红率高达8%以上，对于养老金、年金等长期机构投资者具有非常强的吸引力。（数据来源：万和证券，2021.03.30）(历史业绩不代表未来表现)
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挑选公募REITs时选择适合自己的品种
综合成熟市场，小夏总结了公募REITs的一些收益特征：一是具有良好的抗通胀属性，公募REITs的现金流（比如租金收益、收费公路）会随着物价相对应适当调整，因此颇受中长期投资者的喜爱；二是分散风险，公募REITs与股票、债券都属于完全不同类的资产，几乎不受股债市场影响，而且不同区域间REITs表现的相关度也较低，可以有效分散投资组合风险。
目前国内市场上的公募REITs资产类型主要包括污染治理、高速公路基础设施、仓储物流和产业园区，归纳起来可以分为两类：污染治理、高速公路基础设施可称为固收类，短期内收益稳定；仓储物流和产业园区可称之为权益类，短期内收益不如固收类资产，但未来资产有一定的升值空间。（上述参考：鹏元资信，2021.11.09）
比如刚刚获批的华夏越秀高速公路REIT，便是由头部基金公司华夏基金、头部券商中信证券与越秀集团联合打造的，其标的资产是汉孝高速，项目位于中部第一城、“祖国立交桥”湖北武汉。该项目是福银高速 (G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。有业内分析人士认为，收费公路作为重要的基础设施，成为公募REITs的底层资产的优质选择。华夏越秀高速公路REIT这样的基础设施公募REITs开辟了普通投资者投资基础设施的新渠道，也为基础设施企业提供了传统股权和债权之外的融资新通道，或将伴随中国经济的发展迎来瞩目的发展机遇。
据悉，华夏越秀高速公路REIT获批后，预计很快就能与投资者见面。感兴趣的小伙伴不妨持续关注，及时把握基础设施发展的投资机遇～
温馨提示：1.本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票基金。2.本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有收益属性，受经济坏境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3.本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.投资者在投资以上基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。7.基金管理人不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。8.基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者做出投资决策后，基金运营状况、基金份额上市交易价格波动与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。9.中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。10.本产品由华夏基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。11.本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。