当然，作为金融业的新生代，青岛还有一个刚刚起步的小弟弟。但，朝气彰显，必有来时。青岛，加油！
1、租赁住房REITs是什么？
房地产投资，古来有之。在世界历史中的很长一段时间，拥有多少地，以及这块地上所有的产出，是个人和家族财富的最重要标志。
但是房地产投资，也有其鲜明的特点，那就是：需要的资金量巨大，交易手续复杂耗时，交易费用也比较高。这些特点，导致房地产投资活动，主要是大资本的游戏，普通老百姓有心无力，参与度不高。
这样的状况，在美国推出了第一个房地产投资信托（REITs）后，发生了根本性的转变。
房地产投资信托，英语叫做REITs，是Real Estate Investment Trusts的简称。
在本人的历史文章，《房地产投资信托基金（REITs）》中，我曾经提到，房地产投资信托是一项伟大的金融发明，因为它为普通散户投资者提供了一种金融工具，能够以比较方便和廉价的方法，成为房地产投资者，并从房价的上涨中获得投资回报。
对于门外汉来说，我们可以这样理解房地产投资信托。REITs基金的资金来自于基金股东。REITs基金会指定一个管理公司，来管理该基金的投资和运营活动，并向其股东征收管理费。
通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产，零售房产，商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。
如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。REITs的股东，会从房地产项目的市值增长，和租金收入中获得投资回报，就好像自己去购买一套房子进行投资一样。
在REITs没有被发明以前，一个普通散户投资者，想要投资购物大厦，办公楼，酒店这样的项目，是不可想象的。因为大部分人的资金实力，根本够不到投资这些项目要求的门槛。但是REITs的发明，巧妙的解决了这个难题，即它通过一个法律结构，聚沙成塔，让很多中小投资者也参与进来，同时也鼓励了更多老百姓成为房地产的投资者。
回顾美国REITs的发展历史，细数其获得成功的经验教训，其中一条非常重要的，是它对于REITs的税费处理。
1960年，时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》（The REITs Act Title），在法律监管上为房地产投资信托的发行扫清了障碍。
该法案规定，如果一个信托申请并获得REITs资格，那么它就可以免除所得税。
申请成为REITs，需要满足一系列要求。其中一条比较重要的要求，是每年需要将至少90%的利润，作为红利分发给股东。对于股东来说，他们收到的这些分红，在公司层面是免税的，只需要上交个人所得税。
这个税费优惠，鼓励了更多的投资者将自己的资金投入到REITs之中，也促成了后来REITs市场的大规模发展。
对于广大散户投资者来说，REITs提供的价值，主要体现在以下三个方面：
第一、由于法律要求REITs必须把至少90%的利润再分给股东，因此REITs投资者每年都能收到现金收入。这个价值，和投资者购买固定收益类债券，并从中获得利息收入是类似的。对于那些需要现金收入的投资者，比如退休人士，这个特点很合他们的胃口。
第二、REITs能够抵通胀。由于REITs投资的是房地产实体资产，因此在通胀比较高的环境中，房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券，由于其利息是固定的，因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失。REITs抗通胀的特点，给投资者提供了多一层保护。
第三、REITs向投资者提供了股票之外的另一个很不错的投资回报。
以美国过去30年（1988到2018年）的历史为例。REITs的投资回报（以FTSE NAREIT REITs指数计），为每年9.26%左右。同期标普500全回报指数（含红利）的回报，为每年9.97%左右。REITs的回报稍稍落后于股票，但差距并不大。由于其回报是基于一个完全不同的资产类型（房地产），因此能够给投资者的投资组合提供多元分散的价值。
由于上面说到的这些优点，在艾森豪威尔签署了REITs法案后，REITs在美国的市场规模快速发展，并逐步蔓延到全世界其他国家。
1960到1961年，美国第一批五支REITs被批准发行上市。其中的2支，至今还活跃在纽交所：PEI（市值约5亿美元）和WRE（市值约22亿美元）。
经过近60年的发展，美国建成了世界上最大的REITs市场。时至今天，投资购买REITs的美国人，高达8000万左右，占到美国总人口的1/4左右。在美国上市的REITs，其总市值超过1万亿美元，每年大约分发超过600亿美元的红利。REITs涵盖的房地产项目，包括住宅、写字楼、购物大厦、酒店、仓库、厂房、森林，医疗保健、基建、数据中心等各种类型，可谓五花八门，应有尽有。
值得指出的是，美国REITs市场的高速发展，并不是一个孤立的事件。同期，美国民众的投资意愿，在股市指数和可支配收入节节高升的刺激下，也水涨船高。在这个大背景下，包括REITs在内的各种金融创新工具，比如公募和私募基金，也经历了类似的爆发性增长。这个大背景，和目前中国的宏观经济背景有类似之处，因此更值得我们学习研究。
同时，世界上其他国家，也逐渐效仿美国，开始发行自己的REITs。1969年，荷兰发行了欧洲的第一个REITs。1971年，澳大利亚发行了首个REITs。到今天为止，主要的资本主义国家市场里，都有不少REITs供广大投资者选择。
值得指出的是，REITs虽然可以为投资者带来很多价值，但却远不是没有风险的。事实上，如果我们回顾美国REITs的发展历史，就不难发现其经历过好几个涨跌周期。
1969 到1974年，美国的REITs市场迎来了第一个高速发展期。短短几年之内，市场上大约发行了50多个按揭REITs。在REITs下面涵盖的房地产市场总市值，从10亿美元左右快速上涨到200多亿美元，在短短5年内翻了20倍。
然而，好景不长。1973年，第一次石油危机发生。石油危机导致美国物价飞涨，通胀率居高不下。为了应对持续攀高的通胀率，美联储开始升息。银行利息的上升，对按揭REITs市场造成了致命打击。由于按揭成本一下子攀升很多，很多在建的工程被中途放弃，留下不少烂尾楼。那些通过按揭来投资这些房地产市场的REITs，自然也大受打击。很多房地产信托公司不得不宣布破产，或者被低价并购。
1980年代，REITs市场从1970年代的暴跌中开始慢慢恢复。然而到了1980年代末和1990年初，美国发生了储贷银行危机，并波及到房地产市场大跌。商业地产的市价，一度下跌了30%到50%左右。1990年，REITs市场的平均回报下跌14.8%，是REITs指数问世以来的最差回报。
最近的一次REITs大跌，发生在2008年金融危机期间。相信很多读者对这段历史都还记忆犹新，因此我就不再赘述了。
到目前为止，中国还没有REITs。在过去很多年，业界每年都对推出第一个REITs有很高的期望，但最后都是失望而归。比如2018年5月，据中证报引消息人士透露，公募REITs年内将出炉。但是后来由于种种原因还是没有得到实现。
2019年4月22日，《南华早报》报道，新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准，将试点发行中国首个公募REITs。如若发行成功，这将是中国第一个公募REITs。
展望未来，希望有关立法可以尽快完善，早日推出中国的公募REITs。这样中国的投资者，也能够像国外的投资者那样，通过这种金融工具，丰富自己的投资选项，获得更好的投资回报。
参考资料：
伍治坚：房地产投资信托基金（REITs）
题主，你好，我是愉见财经小编sy，首先我们来看一下什么是REITs。REITs其实是房地产开发商的一种融资模式，全称房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）。REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
结合定义，我们能概括出REITs的特征：（1）募集对象是特定多数投资者。一般成熟市场允许REITs产品公开募集，上市交易，具有高流通性；（2）募集资金70%-90%用于投资房地产。
那么REITs的优势表现在哪些方面呢？微观层面来看，主要是税收优惠（见下图）和高分红（一般分红比例高达90%）。相较成熟市场，内地现行税收制度并未给予REITs市场特别的税收优惠。
（图片来源：结构金融论坛）
REITs发源于美国上世纪60年代，目前全球有30多个国家推出REITs，市场总规模已经超万亿美金，其中美国REITs占比超70%。在亚洲，新加坡的REITs市场相对最成熟。由于引导性制度缺失，内地的REITs并未发展起来，与国际成熟市场相比，并不能被称为标准REITs市场，只能说是类REITs。
租赁住房REITs就是以租赁住房的租金为底层资产的REITs。打个比方，老王想花1000万建房子收租金，又想保证现金流，怎么办呢，就是跟隔壁张三李四说，这样吧，你们要不参个股，未来租金分一部分给你们。当然从实操层面来讲，还要考虑项目特性、风险隔离、增信等等，因而整个项目流程架构的设计比较多样，有兴趣可以去找一些比较典型的实操案例，比如2014年中信启航专项资管计划（内地首例REITs），2017年的中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（首单央企租赁住房REITs），高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（首家民企储架REITs类项目）。
为什么租赁住房REITs最近开始火热呢？还是和国家的经济形势和政策导向有关。十九大报告明确指出“房住不炒”，并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，给未来的楼市政策奠定了基调。首先，2017年以来，一方面证监会银监会加强对地产融资的限制。另一方面，从中央到地方纷纷下发文件，鼓励住房租赁市场发展。
其次，2017年24个城市二手房交易量超过新房，地产进入存量时代，房企原先的“拿地-开发-销售”模式具有高杠杆高周转的特点，过于粗放。存量时代下，房企的核心竞争力将由拿地能力转变为综合管理能力。而REITs能够有效盘活不动产存量资产，加快资金流转速度，帮助房企实现由开发运营商向资产服务商的角色转变。
2、个人出租房屋需要缴纳什么税费？
很高兴回答你的提问：个人出租房屋需要缴纳什么税费？
我的回答如下：
一、增值税
（一）自然人
1.住房
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%
2.其他房屋
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%
其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
（二）个体工商户
1.住房
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%
2.其他房屋
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%
如果个体工商户为一般纳税人：
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1+9%） ×9%
2019年1月1日至2021年12月31日期间，个体工商户中的小规模纳税人合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，租赁房屋收入免征增值税。
依据：财税〔2016〕36号附件2，国家税务总局公告2019年第4号
二、城市维护建设税
城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
2019年1月1日起减半征收（除个体工商户为一般纳税人外）
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,财税〔2019〕13号
三、教育费附加
教育费附加 ＝增值税×3%，2019年1月1日起减半征收（除个体工商户为一般纳税人外）。
免征教育费附加。
自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加（包括个体一般纳税人）。
依据：国务院令第448号，财税〔2019〕13号，财税〔2016〕12号
四、地方教育附加
地方教育附加 ＝增值税×2%，2019年1月1日起减半征收（除个体工商户为一般纳税人外）。
自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征地方教育附加（包括个体一般纳税人）。
依据：财税〔2019〕13号，财综〔2010〕98号，财税〔2016〕12号
五、房产税
（一）住房
按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4% （2019年1月1日起减半征收，除个体工商户为一般纳税人外。）
（二）其他房屋
按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×12% （2019年1月1日起减半征收，除个体工商户为一般纳税人外。）
备注：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产余值缴纳房产税。
依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》，财税〔2016〕43号，财税〔2010〕121号，财税〔2000〕125号，财税〔2018〕24号，财税〔2019〕13号
六、城镇土地使用税
（一）住房
个人出租住房，免征城镇土地使用税；
（二）其他房屋
城镇土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积，2019年1月1日起减半征收。
土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，财税〔2008〕24号，财税〔2019〕13号
七、印花税
（一）住房
对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；
（二）其他房屋
税目财产租赁合同，由立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。
印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001，2019年1月1日起减半征收。
依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》，财税〔2019〕13号,财税〔2008〕24号
八、个人所得税
个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。
财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
每次收入不超过四千元，减除费用八百元，即应纳个人所得税＝(增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费-800元)×税率；
每次收入四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，即应纳个人所得税＝（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费)×（1-20%）×税率。
备注：
（1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
（2）个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
（2）个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，凭房屋租赁合同和合法支付凭据扣除，在计算转租所得时予以扣除。
（3）“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费，不含增值税。
（4）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。
（5）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。 （6）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。 （7）纳税人取得财产租赁所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,国税发〔1994〕89号,国税函〔2009〕639号，财税〔2016〕43号，财税〔2000〕125号，财税〔2008〕24号
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个人出租房屋要到房屋所在地地方税务局缴纳税金，带上你的身份证、房产证和租赁合同到税务机关办理家具发票(增值税普通发票或增值税专用发票)。缴纳的税种一般有个人所得税，房产税，城市维护建设税，增值税。