越秀房地产信托投资基金（0405.HK）隶属于越秀集团，于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首支投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。对越秀REIT上市的整个过程、交易结构的设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行回顾，对于如何看待中国内地公募REIT未来的发展和商业地产未来的发展方向，具有重要的借鉴意义。
越秀REIT采用公募式契约型REITs架构。从交易结构来看，越秀REIT通过BVI公司间接持有物业资产，该结构不仅起到了一定的避税作用，也为物业资产的收购与退出提供了良好的操作方式与渠道。从基金运营来看，越秀REIT的内部管理模式提升了管理的专业性的同时，管理运营成本更低，收取的管理费也更低。从投资标的来看，越秀REIT的投资标的均是可以长期产生稳定收入的物业资产，物业项目类型多且分散分布，可以提升越秀REIT资产的抗风险能力。
2003年8月，香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》，正式引入REITs产品。后来《守则》经过多次修订，目前使用的是2014年8月修订的版本（第五版）。根据彭博的数据，截至2020年5月11日，香港共有12只REITs上市交易，总市值约为302.25亿美元。香港的REITs采用了契约型结构，税收优惠力度很大，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有税收优惠政策。
1999年5月，新加坡金融管理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》，标志着新加坡REITs的正式起步。在政策的鼓励下，2002年7月，新加坡的第一支REITs——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。根据彭博的数据，截至2020年5月11日，新加坡共有35只REITs上市交易，总市值约为592.3亿美元。新加坡的REITs采用了契约型结构，在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有一定的税收优惠政策。
1960年，美国基于共同基金模式创立了REITs，推出《国内税收法案》明确了REITs的法律地位，使得中小投资者可以更加方便的投资不动产。一系列立法工作奠定了在美国发行REITs的法律基础。根据彭博的数据，截至2020年5月11日，美国共有236只REITs上市，总市值约为10683.7亿美元。实际操作中，美国REITs以公司型架构为主，税收优惠主要集中在资产的持有与运营环节，在资产交易环节支持力度不大。
2014年，证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》及配套指引，将资产证券化产品由审批制改为备案制。在此背景下，各方进行了积极探索，形成了一套适用于国内法律政策环境的“类REITs”模式。我国类REITs形式相对比较单一，大多采取“专项计划+私募基金”的双SPV核心架构。
2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着国内公募REITs的正式破冰。此次初步确定了中国版公募REITs将采用“公募基金+ABS”的形式。
尽管公募REITs已经蓄势待发，但依然有很多需要解决的问题：（1）对REITs属性的认知需要改变。（2）对REITs与房地产市场的关系存在认知误区。（3）租金回报过低制约REITs的发展。（4）税收优惠政策还需继续探索。（5）公募基金REITs相关专业人才储备不足。
展望未来：（1）基础设施REITs将为REITs的全面发展奠定基础。（2）公募基金与不动产运营机构合作前景广泛。（3）商业地产未来有望纳入REITs范围
信息来源互联网，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担
作者：隆安上海律师事务所 程中华 柴楠
在私募股权投资基金设立模式——公司型、合伙型、契约型的选择上，从来就不止步于单纯的法律思维，税收一直是另一个重要考量，甚至是超越法律层面的因素。本文旨在对私募股权投资基金在基金、基金投资人及基金管理人层面的税收政策进行分类解读，并结合近年来针对创业投资企业发布的专项税收优惠政策，对这一特殊股权投资基金的税收问题进行说明。
为便于分析，收入类型以居民纳税人的股息、红利收入与股权转让所得为主，税负限于流转税与所得税（含个人所得税及企业所得税）。
私募股权投资基金基本税收制度
（一）私募股权投资基金层面
对于私募股权投资基金而言，其从基金层面获得的股息红利、股权转让所得，可能发生流转税及所得税的应税行为，现以公司型私募股权投资基金为例，列表1说明如下：
表1：公司型基金税负
| 收入类型 | 增值税 | 所得税 | |
| 股息红利 | 不缴增值税 | 免税《企业所得税法》第26条：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税。 | |
| 股权转让所得 | 非上市公司 | 不缴增值税比照财税[2002]191号文对股权转让不征收增值税 | 25%《企业所得税法》第4、6条 |
| 上市公司 | 6%（小规模纳税人为3%）财税[2016]36号文第9条附件所称金融服务中金融商品转让 | 同上 |
而对于合伙型私募股权投资基金，根据财税[2008]159号第2、3条：合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人，合伙企业经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。因此，在基金层面合伙型私募股权投资基金不缴纳所得税。合伙型私募股权投资基金增值税的缴纳方式与公司型相同，不再赘述。契约型基金本身因不存在实体，基金层面不缴税。
（二）私募股权基金投资者层面
对私募基金的投资者，可分为个人与法人两种类型。基金将从被投资企业分得的股息红利、股权转让所得等收入再分配给投资者时，投资者应缴纳个人所得税或企业所得税，具体说明见下表2：
表2：投资者所得税税负
| 基金类型 | 个人投资者 | 法人投资者 | |
| 股息红利 | 股权转让所得 | 股息红利 | 股权转让所得 |
| 公司型 | 20% | 免税 | |
| 基金将从被投资企业分得收入再分配给投资者，对投资者而言均属“股息红利”，按《个人所得税法》第5条股息、红利所得税率20%计。 | 基金将从被投资企业分得收入再分配给投资者，对投资者而言均属“股息红利”，《企业所得税法》第26条：符合条件的居民企业之间股息、红利等权益性投资收益免税。 | ||
| 合伙型 | 20% | 5-35% | 25% |
| 国税函[2001]84号第2条以“利息、股利、红利所得“纳税 | 财税[2000]91号第4条比照个体工商户按“生产经营所得”纳税 | 财税[2008]159号第2条，合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。 | |
| 契约型 | 证券投资基金法第8条：基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。 |
流转税方面，公司型私募股权投资基金的投资人无增值税应税行为，合伙型私募股权投资基金的个人或法人投资者，仅就涉及上市公司的股权转让收入缴纳增值税。契约制私募基金的所得税与增值税缴纳，以基金份额持有人自行申报为原则，但具体征收比例、方法法律规定不明确。
对于合伙型私募股权投资基金的法人合伙人从基金分得的股权转让所得，是否可以按照《企业所得税法》第26条享受免税政策，存在不同的理解。笔者认为，根据《企业所得税法实施条例》第83条之规定，免税的股息、红利等权益性投资收益，仅限于居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。基金法人合伙人从基金分得的该等收入，显然不是因其直接投资于“其他居民企业”而取得，因此需按25%的税率缴纳企业所得税。经查阅深圳、北京、宁波等地区税务部门的网站发现，他们对此也持相同观点。
（三）基金管理人层面
根据《证券投资基金法》第12条，基金管理人包括公司及合伙企业两类。基金管理人的收入通常包括管理费、咨询费及超额投资收益等，所涉税负为增值税与所得税。
表3：基金管理人税负
| 基金管理人税负 | 管理费 | 咨询费 | 超额收益 | |
| 公司型 | 增值税 | 6% | 6% | 1、归类为投资收益，不缴纳增值税；2、归类为服务或劳务，按6%缴纳增值税。 |
| 所得税 | 所有收入扣除成本、费用后按25%缴纳企业所得税 | |||
| 合伙型 | 增值税 | 同上 | 同上 | 同上 |
| 所得税 | 合伙型基金管理人层面不产生所得税 |
注：以上增值税率小规模纳税人为3%。
基金管理人投资者的税负问题，与上文分析相同，不再重复。这里需要特别说明的是，对于基金管理人参与超额收益分配所取得的收入，各个企业在会计处理上的方法不同，可能会对该收入的性质产生影响，若能体现投资收益的特征，则不缴纳增值税。
二、创业投资基金的税收优惠政策
创业投资企业在《创业投资企业管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）中的定义，系指在中国境内注册设立的主要从事创业投资的企业组织。而创业投资，系指向创业企业进行股权投资，以期所投资创业企业发育成熟或相对成熟后主要通过股权转让获得资本增值收益的投资方式。
政府为了鼓励创业投资出台了很多的税收优惠政策，现就该类政策做以下梳理：
（一） 公司型创投企业——国税发[2009]87号
表4：公司型创投企业税收优惠
| 项目 | 优惠政策 |
| 投资标的 | 未上市中小高新技术企业 |
| 投资方式 | 股权投资 |
| 投资期限 | 2年（24个月） |
| 税收减免 | 按其向中小高新技术企业投资额的70%自投资届满2年之日起，抵扣该创投企业应纳税所得额，当年不足抵扣的，可以向后结转。 |
| 创投企业要求 | 1、 经营范围符合《暂行办法》要求；2、 企业名称应登记为“创业投资有限责任公司”、“创业投资股份有限公司”等；3、 完成备案并通过年检，投资运作符合《暂行办法》要求。 |
| 投资标的要求 | 1、 符合《高新技术企业认定管理办法》及《高新技术企业认定管理工作指引》；2、 员工人数≤500人，营业额≤2亿元，资产总额≤2亿元。 |
（二） 有限合伙型创投企业——国税总局公告2015年第81号
表5：有限合伙型创投企业税收优惠
| 项目 | 优惠政策 |
| 投资标的 | 未上市中小高新技术企业 |
| 投资方式 | 股权投资 |
| 投资期限 | 2年（24个月） |
| 税收减免 | 按其向中小高新技术企业投资额的70%自投资届满2年之日起，抵扣该合伙企业“法人合伙人”从创投企业所分应纳税所得额，当年不足抵扣的，可以向后结转。 |
| 创投企业要求 | 有限合伙企业的“法人合伙人”，应是实行查账征收企业所得税的居民企业。 |
（三） 创业投资及天使投资税收试点政策——财税[2017]38号
表6：创投及天使投资试点税收优惠
| 项目 | 优惠政策 |
| 投资标的 | 种子期、初创期科技型企业 |
| 投资方式 | 股权投资 |
| 投资期限 | 2年（24个月） |
| 试点区域 | 京津翼、上海、广东、安徽、四川、武汉、西安、沈阳、苏州工业园区 |
| 税收减免 | 1、 公司制创投企业按其向该初创科技型企业投资额的70%自股权持有届满2年之日起，抵扣其应纳税所得额，当年不足抵扣的，可以向后结转；2、 合伙制创投企业个人合伙人、法人合伙人按其向该初创科技型企业投资额的70%自股权持有届满2年之日起，抵扣从合伙创投企业分得的所得，当年不足抵扣的，可以向后结转；3、 天使投资个人自投资届满2年之日起，可以按照投资额的70%抵扣转让该初创科技型企业股权取得的应纳税所得额，当年不足抵扣的，可以在以后取得转让该初创科技型企业股权的应纳税所得额时结转抵扣。天使投资个人在试点地区投资多个初创科技型企业的，对其中办理注销清算的初创科技型企业，天使投资个人对其投资额的70%尚未抵扣完的，可自注销清算之日起36个月内抵扣天使投资个人转让其他初创科技型企业股权取得的应纳税所得额。 |
| 创投企业要求 | 1、 中国境内注册且实行查账征收的居民企业或合伙创投企业，不属于被投资初创科技型企业的发起人；2、 符合《暂行办法》或《私募投资基金监督管理暂行办法》的规定，完成备案；3、 投资后2年内，创投企业及关联方持有被投初创科技型企业的股比低于50%；4、 注册地位于试点区域。 |
| 初创科技企业要求 | 1、 中国境内注册且实行查账征收的居民企业；2、 接受投资时，从业人员≤200人（大学本科以上学历不低于30%），资产总额≤3000万元，年销售额≤3000万元；3、 接受投资时，设立时间≤5年（60个月）；4、 接受投资时以及接受投资后2年未在境内外证券市场上市；5、 接受投资当年及下一纳税年度，研发费用占总成本费用支出比例不低于20%。 |
| 天使投资要求 | 1、 不属于被投初创企业的发起人、雇员或亲属；2、 投资后2年内，本人及其亲属持有该被投企业股比低于50%；3、 被投初创科技型企业注册地位于试点地区；4、 投资仅限以现金增资扩股获得的股权，不包括受让其他股东的存量股权。 |
上述不同类型创投企业的税收减免政策，其可减免的应纳税所得额存在细微差别，应注意分辨。以财税[2017]38号文为例：公司制投资额可抵扣的是该创投企业的所有应纳税所得额，合伙制的合伙人可抵扣的是从合伙创投企业分得的所有所得（以上投资额与所投资目标企业无需对应）。而天使投资人的抵扣，仅限该笔投资所对应目标企业的股权转让所得，只有在该笔投资额未抵扣完目标企业发生清算事项时，方允许其用剩余额度抵扣从其他初创科技型企业所取得的应纳税所得额。
三、各地区私募股权投资基金的税收优惠政策
鉴于合伙型基金的个人合伙人所取得的股权转让所得应按5-35%的税率缴税，而作为个人投资者进行股权投资所产生的税率仅为20%；且，法人合伙人从基金所获得的股息红利无法享受免税优惠。因此，为吸引股权投资企业落户当地，各地在上述两个方面制定了一些突破税法层面的税收优惠政策。
以深圳为例，在深府[2010]103号文中就曾明确规定，不执行合伙事务的个人有限合伙人，其分得的所有股权投资收益，按20%计征个人所得税。随着国务院发布《关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发[2014]62号），2015年2月，深圳市地税局叫停了上述税收优惠措施。但据笔者的调查，至今仍有不少地区继续保留了类似优惠政策。现汇总11个地区的税收优惠政策（与国家层面一致的政策省略）列表如下：
表7：各地私募股权投资企业税收优惠
| 地区 | 文号 | 税收政策 |
| 北京 | 京金融办[2009]5号 | 1、 合伙制股权基金中个人合伙人取得的收益，按照“利息、股息、红利所得”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20％；2、 股息红利属已纳税的税后收益，可按合伙协议约定直接分配给法人合伙人，其企业所得税按有关政策执行；3、 市政府给予股权基金或管理企业有关人员的奖励，依法免征个人所得税。后改为“市政府给予股权基金或管理企业有关人员的奖励，按照《中华人民共和国个人所得税法》第四条的规定执行。” |
| 重庆 | 渝办发[2012]307号 | 1、 不执行企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业中取得的股权投资收益，按“利息、股息、红利所得”应税项目，适用20%的税率计算缴纳个人所得税；2、 股息红利属已纳税的税后收益，可按合伙协议约定直接分配给法人合伙人，其企业所得税按有关政策执行；3、 公司制股权投资类企业符合西部大开发政策的，按规定执行15%的企业所得税税率。 |
| 浙江 | 浙政办发[2009]57号 | 1、 本省设立的股权投资公司，缴纳房产税、城镇土地使用税、水利建设专项资金有困难的，经批准可给予减免；2、 对从省外、境外新引入成立的大型股权投资管理公司，报经地税部门批准，可给予三年内免征房产税、土地使用税、水利建设专项资金；3、 对引进急需高级专业人才而支付的一次性住房补贴、安家费等费用，经批准可据实在计算企业所得税前扣除。 |
| 新疆 | 新政办发[2010]187号 | 1、 合伙制股权投资类企业的合伙人为自然人的，合伙人的投资收益，按照“利息、股息、红利所得”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%；2、 合伙人是法人或其他组织的，其投资收益按有关规定缴纳企业所得税。 |
| 西藏 | 藏政发[2014]51号 | 1、 自2015年1月1日起至2017年12月31日止，暂免征收我区企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分；2、 采取股权投资方式投资于我区旅游业、能源产业、特色农林畜产品加工业、藏医药业、民族手工业等特色优势产业的未上市企业满2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税额，当年不足抵扣的，可以在以后年度结转抵扣。 |
| 山东 | 鲁金办发[2011]5号 | 1、合伙制股权投资企业的合伙人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。合伙制股权投资基金的普通合伙人股权转让不征收营业税；2、 股权投资类企业对外进行权益类投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除。 |
| 江苏 | 苏政办发[2012]146号 | 1、采取合伙制形式设立并符合条件的天使投资机构，从被投资企业获得的股息、红利等投资性收益，可按照合伙协议约定直接分配给法人合伙人，其企业所得税按有关政策执行。2、地方政府给予符合条件的天使投资机构或委托管理机构高层次人才的奖励，符合税法有关规定的，免征个人所得税。 |
| 宁夏 | 宁政发[2017]43号 | 1、 对在宁投资新办且从事国家允许或鼓励发展产业的创投企业，其自用土地的城镇土地使用税和自用房产的房产税实行“三免三减半”优惠；2、 依法享受国家“西部大开发”各项优惠政策，除减按15%税率征收企业所得税外，从其取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第1年至第3年免征企业所得税地方分享部分，第4年至第6年减半征收企业所得税地方分享部分。 |
| 云南 | 云政办发[2011]159号 | 1、 执行有限合伙企业合伙事务的自然人普通合伙人，按“个体工商户的经营所得”应税项目，适用规定的优惠税率计算征收个人所得税；2、 不执行有限合伙企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业取得的股权投资收益，按照“利息、股息、红利所得”应税项目，依规定的优惠税率计算缴纳个人所得税。 |
| 长沙 | 长政办发[2013]24号 | 1、 执行有限合伙企业合伙事务的自然人普通合伙人，按“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5%-35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税；2、 不执行有限合伙企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业取得的股权投资收益，按“利息、股息、红利所得”应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。 |
| 武汉 | 武政办[2011]110号 | 1、 自然人有限合伙人按照“利息、股息、红利所得”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率适用20%；2、 自然人普通合伙人（执行合伙业务又为基金的出资人的）的投资收益或者股权转让收益部分，税率适用20%。 |
注：以上文件经北大法宝检索显示现行有效，但笔者建议具体适用时，仍需听取当地税务部门的窗口意见。