如果说楼市传统的销售旺季金九不在的话，那么刚刚过去的10月，银十可是彻彻底底的帮了房企一个大忙。昨天，阿伦收到三份报告，分别就房企销售、百城房价、土地市场进行了数据分析，阿伦在详细阅读了这三份报告后，决定将他们整合起来，力图为大家展现一份实用的10月楼市总结。
首先让我们来看看10月份房企销售的情况，这想必应该是地产人最关心的话题。从单月销售情况看，各家的表现都非常不错，头部房企更是动辄就单月销售500亿元+。经过银十这一场战役，各家公司都大幅提升了自己的销售额。
2019年1-10月
房企销售额、销售面积Top10
2019年1-10月
房企权益销售额、权益销售面积Top10
从上面两张表格不难看出，头部房企的表现十分强势，无论是销售额和销售面积，还是权益销售额和权益销售面积，碧桂园、中国恒大、万科牢牢占据了绝对优势，组成了Top10房企的第一阵营。在第二阵营方面，融创中国与保利发展竞争十分激烈，不过在4项数值的PK中，融创中国均保持一定的领先优势。
其余的几家房企中，经历风波后的新城控股(601155,股吧)表现稳健，3项数值均保持此前的第8位，另一项销售面积的排名更是小幅上升1个位次；龙湖集团凭借10月的优异表现，使其销售额与权益销售额均跻身Top10，排名分别提升1个位次和2个位次；金科集团则异军突起，成功进入到销售面积和权益销售面积的Top10。
从总体数据看，10月房企销售稳步增长，2019年1-10月，房企销售额突破千亿的企业增加至25家。
2019年1-10月房企各阵营的数量
销售额及销售面积均值情况
2019年1-10月，Top100房企销售额均值达928.9亿元，销售面积均值为676.3万平方米，同比增长率均值分别为21.3%和21%。其中，房企销售额超过千亿的企业达25家，均值为2333.9亿元。碧桂园、恒大、万科等10家企业销售额超2000亿元，其中5家企业超3000亿元。500-1000亿、100-500亿的企业分别为32家、43家，销售额均值分别为687.4亿元、291.8亿元。
2019年1-10月房企各阵营销售
销售面积及增长率均值情况
从各阵营销售及增长率来看，2019年1-10月，Top10房企销售额均值为3762.6亿元，销售额增长率均值为14.7%；11-30企业销售额均值为1256.9亿元，增长率均值为24.4%；31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为692.0亿元和325.8亿元，增长率均值分别为26.3%和19.3%。其中，31-50企业为销售额增长率均值最高的阵营，11-30企业次之。
10月单月来看，房企销售额Top100的环比增长率均值为5.0%，各阵营销售额环比增长率均值分别为15.5%、-3%、0.9%和7.4%，其中龙头房企凭借较强的综合实力和营销能力实现了较高销售额，如恒大单月销售额位列第一，达930亿元，环比增长12.1%。
2019年1-10月部分房企
全年销售目标完成情况
从公布年度销售目标的企业来看，前10月房企销售目标完成率总体较好。龙光、阳光城(000671,股吧)、世茂房地产、中海地产、中国恒大等房企销售目标完成率均在90%以上。其中，龙光地产的销售目标完成率达102.4%，世茂房地产、中海地产及阳光城销售目标完成率分别为93.9%、93.5%及91.2%。新城控股、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)等房企也完成了全年销售目标的80%以上，完成全年目标可期。
融资方面，1-10月，房企信用债、海外债发行规模同比增长，信托融资规模与2018年基本持平。
2019年1-10月房地产行业
海外债、信用债融资情况
从融资渠道来看，2019年房企有息负债集中到期规模较大，随着偿债高峰的到来，房企积极探索多元化融资渠道，缓解债务压力。2019年1-10月，房企通过国内信用债融资4606.4亿元，同比增长43.0%。其中国内公司债发行规模明显上升，同比增幅高达76.2%。国内中期票据发行规模明显萎缩，发行规模为673.6亿元，同比下降42.6%。海外债融资规模小幅增长，发行规模为3963.4亿元，同比增长27.6%。2019年1-10月，投向房地产领域的信托金额为7693.2亿元，同比增长1.0%。自2019年6月起至今，信托融资规模逐月下降，10月信托融资为310.0亿元，环比下降51.7%，同比下降52.2%。
从融资成本来看，海外融资成本较高，国内信用债融资成本相对较低。2019年1-10月，海外债融资成本为8.8%，较2018年同期上升1.6个百分点，国内信用债成本为5.4%，较2018年同期下降0.8个百分点，投向房地产领域的信托平均年收益率为8.27%，较2018年同期增长0.3个百分点。未来，预计在严监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显，而部分中小型房企资金仍将承压。
以佳兆业集团为例，该集团近期频发进行融资，分别于10月16日、10月30日、11月4日和11月6日发行了4笔美元票据，金额分别为4亿美元、2亿美元、3亿美元和1.5亿美元，三周内合计发行美元票据10.5亿美元，前三笔年息均为11.95%，最后一笔年息为10.875%，到期时间为2023年。这样的年息显然高于行业的平均融资水准，如此高的年息依然可以接受则反映出企业希望用时间换空间的诉求，也从侧面反映出中小房企对现金流的渴求。
2019年前三季度沪深上市房地产企业
营业收入及净利润情况
2019年10月，沪深上市房企三季度报陆续披露。从各家披露的三季度报情况看，沪深上市房企前三季度总体营业收入及净利润稳步增长，但企业间分化继续加剧。前三季度，沪深上市房地产企业营业收入均值为140.0亿元，同比增长20.0%，净利润均值为16.9亿元，同比增长22.3%，企业经营稳健。同时，净利润同比增长率超营业收入增长率2.3个百分点，企业盈利能力小幅提升。其中，金科集团、华夏幸福(600340,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)等企业营业收入同比增长率超30%，金科、阳光城、首开等企业净利润同比增长率超50%。2019年以来，部分中型规模企业积极寻求上市，使企业获得更好发展，同时，部分企业出现债务违约，导致企业经营困难。未来，房企应高度重视现金流安全，更加注重现金流管理。
静看光阴荏苒
借我喑哑无言
如果说房企销售额是地产人最关心的话题
那么房价涨跌则是购房者最为关注的事情
《10月百城价格指数报告》显示，10月百城房价环比、同比均有不同程度的上涨，这也符合此前我们提到的银十特征。2019年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15073元/平方米，环比上涨0.15%。从涨跌城市个数看，100个城市中有62个城市环比上涨，32个城市环比下跌，6个城市与9月持平。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较2018年同期上涨3.23%。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9427元/平方米，环比上涨0.88%，同比上涨5.32%。另外，北京（楼盘）、上海（楼盘）等十大城市（新建）住宅均价为27194元/平方米，环比下跌0.09%，同比上涨2.16%。
10月房价环比涨幅城市Top10
具体到城市来看，2019年10月的涨幅前三名分别为南通（楼盘）、江阴（楼盘）和威海（楼盘），这三个城市的房价与9月相比分别上涨3.03%、2.25%和2.01%；邯郸（楼盘）、西安（楼盘）、成都以及绵阳（楼盘）涨幅在1.0%-2.0%之间；沈阳、芜湖（楼盘）、江门（楼盘）则环比分别上涨0.95%、0.91%和0.89%。其他环比上涨的52个城市中，张家港（楼盘）、盐城（楼盘）等31个城市涨幅在0.5%（含）-1.0%之间；呼和浩特（楼盘）、德州（楼盘）等21个城市涨幅在0.5%以内。聊城、鄂尔多斯（楼盘）等6个城市新房价格与9月持平。
10月房价环比跌幅城市Top10
2019年10月，住宅价格环比下跌的城市个数为32个。其中，海口、中山（楼盘）环比均下跌1.04%；扬州（楼盘）、汕头（楼盘）、上海、常熟（楼盘）、佛山（楼盘）、湘潭（楼盘）、镇江（楼盘）以及长春（楼盘）跌幅在0.2%-0.7%之间。其他环比下跌的22个城市中，济南（楼盘）、宝鸡（楼盘）环比均下跌0.25%；厦门（楼盘）、宁波（楼盘）环比均下跌0.21%；泰州（楼盘）、廊坊等9个城市跌幅在0.1%-0.2%（含）之间；湛江（楼盘）、大连（楼盘）等9个城市跌幅在0.1%以内。
同比方面，2019年10月，住宅价格同比上涨的城市个数为89个。其中，绍兴（楼盘）、南通住宅价格同比分别上涨20.48%和20.08%；温州（楼盘）、成都等6个城市涨幅在10%-20%之间；菏泽、邯郸等38个城市涨幅在5%-10%之间；镇江、哈尔滨（楼盘）等43个城市涨幅在5%以内。
2019年10月，中山、厦门等11个城市住宅价格同比下跌。其中，中山、厦门同比分别下跌4.04%和3.09%；珠海（楼盘）、济南和廊坊跌幅在1%-2%之间；营口（楼盘）、上海等6个城市跌幅在1%以内。
2019年10月十大城市新建住宅样本
平均价格指数变化情况
根据百城价格指数对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，2019年10月十大城市住宅均价为27194元/平方米，环比下跌0.09%。十大城市中，5个城市环比上涨，5个城市环比下跌。具体来看，成都、武汉（楼盘）和杭州（楼盘）环比分别上涨1.14%、0.71%、0.66%，广州（楼盘）和南京（楼盘）涨幅则在0.2%以内；上海、天津（楼盘）跌幅分别为0.58%和0.17%，深圳（楼盘）、北京、重庆（楼盘）（主城区）跌幅均在0.1%以内。
同比方面，十大城市住宅价格同比上涨2.16%。值得一提的是，十大城市中除上海同比下跌0.76%外，其余9个城市同比均上涨。具体来看，成都、杭州、重庆（主城区）涨幅位列三甲，分别为13.28%、9.52%和5.12%；武汉、南京、北京、天津、广州和深圳涨幅均在5%以内。
上得厅堂也下得厨房
就像我一直在找的姑娘
房企关心销售，购房者关心房价
那么是否有一件事是他们共同关心的呢？
房企通过销售进行回款，回款之后又要通过在土地市场的拿地行为来获取更多项目，以期在未来得到更多可售货值，从而实现良性发展；购房者关心房价涨跌，持币待购的他们，时刻关注城市土地市场的变化，以求在第一时间了解各区域的未来潜力。
因此，土地市场就成为了房企与购房者共同关注的焦点。
2019年1-10月房企拿地金额Top10
（单位：亿元）
从拿地金额来看，万科、碧桂园、保利占据榜单前三位。万科在1-10月累计拿地1476亿元，占据拿地榜榜首；碧桂园保持拿地优势，以总额1224亿元占据榜单第二位；保利发展的拿地力度不减，1-10月拿地总额达920亿元，居榜单第三位。Top10企业1-10月拿地总额8234亿元，占Top100企业的35.2%；Top30企业1-10月拿地总额14916亿元，占Top100企业的63.8%。龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。1-10月，Top10企业拿地门槛为461亿元。
与银十表现相当的，是土拍市场的持续回暖。10月房企拿地保持积极，土地市场自2019年3月后，逐步回暖。10月，房企的拿地力度不减，华侨城的单月拿地金额达111.5亿元，在武汉以66.4亿元斩获1宗综合地块，权益100%；滨江则以总价62.1亿元获取杭州2宗地块，权益100%；中海以51亿元、100%权益获取广州1宗地块。
2019年1-10月房企拿地面积Top10
（单位：万平方米）
从拿地面积来看，碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-10月，碧桂园拿地力度持续加码，以4028万平方米占据榜单首位；绿地和万科分别以2836万平方米和2549万平方米位列第二、三位。Top10房企拿地总面积19236万平方米，占Top100房企拿地面积的38.3%。
具体来看，10月，碧桂园拿地面积达281.3万平方米，在长沙（楼盘）以100%权益获取1宗地块，规划建筑面积为65.5万平方米；世茂获取珠海1宗地块，权益规划建筑面积达47.4万平方米；旭辉在银川（楼盘）斩获1宗权益100%的住宅用地，规划建筑面积为30.5万平方米。
1-10月环渤海拿地Top10
（单位：亿元、万平方米）
1-10月长三角拿地Top10
（单位：亿元、万平方米）
1-10月珠三角拿地Top10
（单位：亿元、万平方米）
1-10月中西部拿地Top10
（单位：亿元、万平方米）
从各城市群拿地金额来看，长三角与中西部为房企投资重点区域。1-10月，长三角城市群土地市场十分火热，Top10房企拿地金额共计3261亿元，位列首位；中西部受益于政策转移、人才引进等政策，经济发展提速，吸引房企争相进入，Top10房企拿地金额共计2465亿元；珠三角和环渤海以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。
从城市群拿地企业来看，全面广泛的布局仍为龙头房企的布局策略，中小房企则集中于深耕区域发展。例如：万科和龙湖在4个榜单中均有上榜，保利、碧桂园和绿地则在3个榜单中出现；融创中国、中海和华侨城在各城市群榜单中均出现2次；此外，京投发展(600683,股吧)、滨江集团(002244,股吧)、龙光地产等企业持续深耕大本营，在环渤海、长三角、珠三角城市群榜单中出现，拿地较为集中。
2019年1-10月土地成交城市排行榜Top10
（单位：亿元、万平方米）
从城市排行榜来看，一线与二线核心城市仍是房企投资拿地的重中之重，中西部核心城市受关注程度则有所提高。2019年1-10月，全国土地成交金额Top10城市累计成交12984亿元，同比增长20.7%；规划建筑面积Top10城市成交30284万平方米，同比增长15.4%。其中，杭州土地市场累计成交总价高居榜首，累计成交总价2370亿元，同比上升2%；中西部核心城市土地市场火热，土地成交总价榜单中出现昆明（楼盘）与武汉两个城市，规划建筑面积榜单前四位分别为昆明、武汉、杭州和天津。值得注意的是，昆明和广州土地成交持续放量，规划建筑面积分别同比增长85%和91%，位于榜单的第一和第八位。
1-10月重点城市房企拿地金额Top10
（单位：亿元）
从上述两张表格中可以看出，全国性房企拿地优势显著，战略布局多个热点一二线城市。全国性房企依托自身资金、资源等优势，拿下多个重点城市1-10月拿地总额冠军，拿地优势显著。其中，融创中国分别拿下武汉和天津两个城市的冠军，保利和万科分别出现在多个城市的1-10月拿地总额的榜单中，与企业的多区域战略布局相契合。滨江集团则拿下了杭州1-10月拿地总额的冠军，持续深耕大本营。
2019年10月全国住宅用地成交总价Top10
（单位：亿元、万平方米、元/平方米）
从住宅用地成交总价排行榜来看，10月份入榜地块仍集中于一二线核心热点城市。入榜地块中，北京和南京各入榜2宗地块，分别占2019年10月全国住宅用地成交总价Top10总额的20.05%和15.63%。武汉青山区建设六路以东，临江大道以南，建设八路以西，和平大道以北的区域地块以总价66亿元占据榜首，楼面均价13441元/平方米；北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站2号地项目DX05-0102-6003、6004、6005地块以均价35597元/平方米成为榜单中单价最高地块。
从10月全国住宅用地成交总价Top10的拿地房企来看，主要为国有企业，部分企业采取合作方式拿地。入榜地块中，共有7宗由国企参与竞得，占Top10拿地总额的75.8%，包括保利、中海等央企，以及金融街(000402,股吧)、首开等地方国企。此外，榜单中有1宗地块为合作获得，成交总价为33亿元。
可以预见的是，在2019年的最后50多天中，房企对于销售额的冲刺仍将继续，尤其是面临回款压力的中小房企，为了换取现金流势必会推出一定力度的优惠措施，这也让购房者能够在最后的这个时间段获得更多实惠。着眼2020年，随着土地市场的回温，会有更多的新项目涌现，尤其是一二线城市，将在明年获得更多的发展机会。相比之下，三四线城市在多项下行排行中榜上有名，其价格上涨动力不足的隐患在逐渐显现，对于购房者而言，要谨慎在这些城市投资。
无论是房企，还是购房者，都需要正视这样一个事实：在“房住不炒”的政策背景下，过去的高利润、高收益的时代已经一去不复返了。因此，在未来的拿地与买房过程中，一定要考虑得更加细致，一步一个脚印，实现各自的目标。
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文章来源:阿伦侃房