而且前两年北京一直疫情,今年深圳+上海。。今年的年度目标。。很难实现啊感觉。。除了一线核心地段和专注并擅长修改善修豪宅的以后会有机会,其他开发商真的是没存在的意义,人口基本上很难逆过来大增长了,房子有30%以上都是投资客多套持有的在陆续抛售,未来的房子基本上会闲置很多,这也是为什么贝壳类的房产服务公司又冲了一波,二手买卖可能机会还大一些,但是一个政策一个公共平台可能就把二手平台给灭了,因为抽成太高
还有这几家房产公司
龙湖。。在重庆修了个建面196平天天嗷嗷着说豪宅。。我都不好意思评价。。套内160左右也能叫豪宅吗。。物业服务居然说在地下车库还准备了推拉车。。方便业主带着东西回家[打脸][打脸][打脸],我不懂他们对豪宅业主的生活的理解。。
融创就是把普通房子包装一下卖豪宅的价格,质量不行加上形式方式太浮夸,每天都有特价房
万科挺好,但是只会修刚需房,未来需要的是高质量的改善住宅
绿城没有接触过太多项目,但是感觉应该挺好
招商蛇口,摆不脱的香港小户型设计基因。。户型设计不是特别喜欢
阳光城这种只管修和卖,还喜欢搞豪宅,但是交房硬要自己的物业管结果啥都不管,办公的。。民宿。商业一堆。。
央企都是拿着最好的地段修最难看的刚需房。。
还有一个麓湖。。成都神盘,在重庆的项目,一修就是在荒山野岭造镇,打造社区生活,搞得像大学社区一样,但是,荒山野岭那么便宜的地,一样是修个建面200平的房子说豪宅。。
不说了
哎,期待着下半年的大A大不同吧!
2022年2月22日,中指研究院主办了“新形势下国有房企发展策略”——2022线上主题沙龙活动,活动以线上研讨的形式成功召开。
2021年下半年以来,我国房地产市场发生剧烈波动,需求收缩、供给冲击以及预期转弱。针对当前的突出问题,为使行业风险加快出清,政府也实施了一系列措施,如支持国有企业发行收并购债券,收并购贷款不计入三道红线等。在新的房地产市场形势下,国有房企拥有融资、土地储备等明显优势,国有房企怎么能抓住这一轮房地产发展的机会?政府在倡导新发展模式,企业怎么进行转型升级?有哪些发展方向?这些是众多国有房企共同面临的问题。
【中指观点】
国有房企发展:把握时机与加大发力
首先,把握政策时机,宏观层面支持并购贷融资。国企应从以下三个方面把握并购贷机遇:其一,与民企合作,帮助民企纾困;其二,2021年国企拿地数量达到3000多家,有能力的国企可以与地方中小国企合作,拓展代建业务;其三,发力保障性租赁住房,一方面,借助保障性租赁住房金融政策支持,拓展项目。另一方面,通过改造存量项目,发挥自身作用。
然后,我们呼吁地方性国企积极发挥自身作用,激活、恢复消费市场信心。一方面,中央希望政策靠前发力,房地产政策的靠前发力需要落在需求端,对于限制合理需求的政策,地方国企应当给地方政府提供相关建议,适度修正不合理政策。发挥因城施策的作用,在需求端这块,国企可以尽一份力,给地方政府献计献策。
再者,未来国有房企的发力点:一方面,在企业经营这端,进行合理的城市选择;另一方面,提升企业产品力和品牌影响力,打造自身硬实力,真正把握市场发展机遇。
最后,中指研究院希望发挥自身研究能力,帮助企业分析不同的发展阶段、提供适宜的发展策略,以期帮助企业把握发展机遇。
近期楼市的积极信号及市场趋势预判
2021年下半年以来,行业循环不畅,供求两端均弱,楼市释放积极信号:
信号一:企业资金端纠偏政策持续跟进,稳企业预期→稳购房者预期;
信号二:地方因城施策落实中央政策导向,需求端政策调整力度加大,有利于打破地产僵局;
信号三:房价跌幅收窄,环比下跌城市数量减少,价格企稳迹象渐显;
信号四:市场整体仍处低温状态,近两周成交规模环比回升,市场活跃度缓慢恢复,一线及热点二三线城市市场恢复节奏相对较快;
信号五:北京开年土地首拍,市场表现好于去年第三批次,土地市场热度边际改善。
市场趋势预判:
短期市场情绪持续修复,热点一二线城市触底回升的趋势更加明显,但多数城市仍处调整通道,上半年市场成交规模同比逐渐探底。全年来看,全国商品房销售面积回落,但销售规模仍在16亿平方米以上,市场规模仍在。
关注点:保障性租赁住房配套政策不断完善,“十四五”期间重点城市供给规模较大,40城计划新增650万套(间),保障性租赁住房建设速度加快,国企在其中的机遇也在增加,如代建服务等。
新周期下国有房企发展策略研究成果发布
第一,从销售层面来看:一方面,TOP50房企市场份额下滑,但国有房企稳定增长。2019-2021年国有房企三年市场份额分别为12.9%、13.4%和14.0%,其中2021年增长0.6个百分点。另一方面业绩贡献集中高能级城市,国有房企销售增长更为明显。TOP50房企中,18家国有房企的平均增速为10.5%,32家民营房企的平均增速为-0.4%。
第二,从拿地层面来看:其一,国有房企拿地态度更加积极,拿地规模居前。按销售金额排序TOP50 房企中,民营房企拿地节奏明显放缓,合计拿地金额增速同比下滑27.3%,国有房企同比增长4.8%。其二,22 城集中拿地研究,前50企业拿地力度逐批下降,地方性国企托底现象显著。头部国企多城发力,地方国企加强区域深耕。其三,收并购,头部优质房企和国、央企收并购力度强势。
第三,从融资层面来看:一方面,融资监管趋严,国有房企资金优势显著。信用债的发行主体以国有房企为主,占全年发行额的75.5%。另一方面金融机构投资意向谨慎为主,更偏好国有房企。其一,从本年度交易对手的选择偏好来看,近80%的机构优先偏好于央企和国企,其次55%的机构偏好于区域龙头企业。其二,从投资标的选择偏好来看,83%的机构会优先关注所投标的主体性质,国企更受关注。
第四,房企转型升级趋势分析:由开发商向服务商转型是房企发展必然趋势,转型服务主要领域为:建设服务,代建;物业服务,主要是社区管理、资产管理等;商业管理服务,做商业运营管理;交易服务,做房地产经纪;金融服务,做房地产基金。其中,代建具有轻资产、低负债、高盈利以及抗周期等显著特征,其发展是大势所趋。
第五,新形势下国有房企发展策略:做强品牌,提升产品力,入局代建、积极开展收并购、发力保障性租赁住房、优化城市进入。
【嘉宾观点】
2022房地产并购机遇及战略
2022年并购机遇 :2021年,全国房地产并购交易金额约2836.4亿元,全国房地产开发投资总额147602亿元,并购投资占比1.9%,稍显偏低。2021年,共有126家房企参与收并购,其中百强TOP30房企收并购金额和宗数占比均为12.7%。并购并未成为多数企业扩大经营规模、提升ROA(ROE)的一个经营战略。2022年,收购方可以在不提升“红线负债”基础上,通过并购提高营业增长率和ROA(ROE),同时也有可能降低资产负债率。
房地产并购的底层逻辑 :在控制合规性风险基础上,提高ROA(ROE)。因此,国有房地产企业通过收购项目提高资产收益率(净资产收益率),不是单纯的收购,更是企业完成国资委KPI考核指标的战略手段 。国资房地产公司尽可能提升并购投资与开发投资总额的比例。
2022年房地产并购风险控制 :一、标的企业资产合规(出让方式获得的土地使用权);二、标的企业资产负债结构清晰,财务核算真实可靠;三、标的企业存续历史短(甚至项目公司尚未设立)。
2022年并购场景:一是 “解困式”并购;二是“锦上添花式”并购 。
国有房企发展机遇
1、政策导向支持:近期多轮政策频繁发布,金融机构、国有房企携手大力拓展不动产业务
2、国有房企优势:当前市场环境下,国有房企在市场上竞争优势更为明显
国有企业凭借其国有股东身份及信用背书,在融资成本、流动性管理、拿地及收并购业务拓展、在建在售项目销售情况上均具备较为明显的竞争优势。
3、主要发力方向:未来与金融机构加深合作,探索市场更多机会
国有房企将加强与金融机构、民营企业深度合作,在资金和项目两端拓展更多机遇。
结语
结合行业现状来看,房地产市场调整态势仍在深化,随着增量市场规模逐渐见顶,企业发展模式也在转换。在行业调整阶段,央企、国企优势突显,将迎来新的发展机遇,国有房企需要顺势而为,拓展新的业务模式,实现高质量发展。