这个项目下周开始认筹了，所以在后台有很多人留言让谈谈这个项目。我抽空去现场看了一下，其实观感跟大数人一样，周边环境是比较差的，项目的展示环境给人的印象还是比较粗糙的，印象并不好。有人想让谈这个项目，只不过是想看看这些缺点与这个项目优点比较能不能在下定决心的天秤上起多大作用。
对于这个问题，其实更多的是需要找一个参照物，如果你把悦东方拿来去跟同处沙湾路上的运达中央广场比，那只能是被吊打的，看看那个项目的园林，再看看这个项目的，你的心理建设已经被沙湾路两边的环境打击过一回了，看以运达中央广场呈现的标准去比，怎么可能不受伤？
但是你拿这个项目跟北边的花桥安置房比呢？也许你的心理就会像一些韩国综艺节目那些汉语翻译的字幕：大满足。我有时候想，中国汉字里有大满足这个词吗？就不能从博大精深的汉字里找出一个更好的词来显得比韩国人更有文化一些么？
以上说的其实就是我们以前说的，价格锚，你心理对这个项目的预期是什么，跟你心理做基础的那个东西是有关系的。曾有一个朋友吐槽说，她自己一直想买岳麓区那边的房子，比如尖山湖那里，对于未来的购房希望能有些品质，但是老公则不然，就觉得望城的澳海望洲府不错。
对于居在在哪里，自住的客户其实要求的不高，满足各方面的衣食住行就可以了，哪怕是现在的不方便，将来也会好起来，也真的不指望能从房子上赚什么大钱，一个刚需客户，如果在未来的二三十年里能够发大财，买下一套置换房产的时候，大概率是要卖掉自己买的第一套房子的，这样才有钱来置换这第二套。
所以有人选择跳一下才能够够得着的，有人选择没有什么压力的，对于这不同的选择，我觉得都是无可厚非的，每个人的情况不同，但是没有必要加太多杠杆，量力而行。
对面于德奥悦东方这个项目我个人觉得真正的价格锚应该对准的是阳光城的尚东湾，德奥项目毛坯限价10800元/平米，阳光城的精装价格以前还不到1万，以前交房也出了一些问题，德奥这个项目值不值得入手，可以去把这两个项目认真看一下，再做决定。
我们这里针对这个项目就简单谈两点内容：一、污水处理厂有没有影响？二、项目的产品优点是什么？
一、污水处理厂有没有影响？
我以前公司有一个项目就位于某城的污水处理厂附近，按照规划要求，污水处理厂一般要距离住宅项目300米远，超过这个距离一般对于居民的生活影响就不大了，而且不会位于上风口。
污水处理厂是一个城市的必备，就是将城市污水处理后再排入河中，减轻对于环境的污染。因为是城市的生活污水，没有味道是不可能的。这个项目旁边的圭塘河其实就是原来的城市排污河，各种生活污水都排入圭塘河然后流入浏阳河。圭塘河跟龙须沟是差不多的，源头我们以前也说过就是石燕湖，石燕湖的泉水汇聚成湖后，然后缓缓流经雨花区，水量是有限的，在上流截留用于种植庄稼和苗木后，圭塘河的水就只有一点了。进入市区，这条河里最多的就是排放的生活污水了。
生活污水经过污水处理厂的生物晦降解后，水质净化后再排入河中，对于环境是有大益的。
一般情况下污水处理厂也不会选址在城市里，都会选择在城郊地带，只不过是现在的城市发展越来越快，城市的边界越来越大，原来的污水处理厂都被圈进了城市中。长沙的污水处理厂目前有六处，长善垸、花桥、新开铺、暮云、新港、雨花，将来还要在敢胜垸、苏托垸那里建设两个。
就我们原来那个项目来看，污水处理厂对于项目的劣势影响有两点：一个是气味，沉降下来的淤泥在夏天如果清运不及时，空气中是会有味道的，开窗的话是有异味，有些时间确实味道难以忍受，不知道这几年设备有没有改良过，这样的味道会不会消除了？另一个是清运淤泥的噪音，运输一般安排在晚上，确实对于居民晚上的休息偶尔有影响。
我在地图上量了一下距离，德奥悦东方距离花桥污水处理厂超过了500米，这个距离相对安全。
我觉得这个项目可以跟污水处理厂互动一下，让意向客户可以去参观一下，打消客户的疑虑。
二、项目产品的优点是什么？
为什么有那么多人关注这个项目？估计跟看了样板房之后觉得产品不错有关系吧，毕竟买房最终要落到房子上面。
我在现场听顾问给我介绍，把他们那个两梯三户的平面布局称之为板塔结合，我一时没有明白，就让顾问给我解释。那个顾问说我们的产品都是两梯三户的，两个边户都是板楼，中间这一户是塔楼。
我为这个不知道是谁想出来的独创名词惊呆了。这不就是个塔楼么？还能这样忽悠客户？无知者无畏啊。
其实这种塔楼结构的优势就是那个电梯核心筒面积是最优化的，就是公摊是最小的，比起那种把两部电梯分开的连廊户型在公摊上是有优势的。这种塔楼的得房率是比较高的。两个边户都可以做到南北通透，只是中间户的居住体验就差一些，毕竟通风的效果比起连廊户型要弱很多。
虽然现在长沙要求赠送面积不得超过10%，但据我一前期报建同事说，现在新的项目平面方案在赠送上面只要不是太过份，为了促进去化，一般都是可以过得去的。所以我们在德奥悦东方项目户型上又看到了3+1房，就是把一个卧室的部分做成阳台报建，这样在建筑面积上面可以少计算一些面积，相当于给客户赠送了更多面积。
130平米
我们以这个项目130平米的户型为例，南向双阳台，北侧有一个生活阳台，北侧卧室那里还有一个阳台，在后期交房时可以改成房间。你可以对比一下，前期已经报建在售的项目，基本上只有两个阳台，要么是南北双阳台，要么是南向双阳台，想做出四个阳台来还是不容易通过报建的。这个是不是说明现在市场已经不如前面那么热了呢？
这个项目户型另一个优点是空间的可变性还是很大的。我们还以这个130平米的户型为例，客户跟南向次卧中间的墙不是承重墙，可以打掉做成横厅，然后，客户南侧的空调机位在后期交付时也是跟阳台一起做好的，这样就可以把客户向阳台再延伸一下，弱化这个项目客户进深不大的劣势。厨房与餐厅及生活阳台那里承重墙比较少，在后期装修时，可以有各种变幻空间，如统一考虑中西厨的问题，将墙打掉，可以做出西厨的岛台来，这种空间装修公司是非常喜欢的，可以做出花来。
142平米
110平米