文/本刊记者 甄爱军
根据新一轮上海总体规划，上海将打破原有发展模式，形成网络化、多中心、组团式和集约型的区域空间架构，新增金桥、张江、川沙、宝山和莘庄5个城市副中心。可以预见，随着规划逐步实施，区域内将会发生巨变，五大板块楼市也势必受益。
重塑上海城市格局
日前，《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案公示。对于购房者来说，最有价值的信息莫过于板块规划升级。
根据新一轮规划，上海将构建开放紧凑的市域空间格局。《规划》草案显示，上海打破原有发展模式，形成网络化、多中心、组团式和集约型的区域空间架构。目前，上海城镇发展体系由之前的“1966”转变为“1952”，实现有层级化到网络化的转变。“1952”主要包括：中央活动区（1个城市中心）以及城市副中心（9+5+2），其中主城副中心为9个，包括五角场、真如、花木、金桥、张江、虹桥、川沙、宝山和莘庄；新城中心为5个，包括嘉定、松江、周浦、南桥和南汇；核心镇中心包括金山滨海地区、崇明城桥地区。另外，该体系还包括地区中心和社区中心两大部分，地区中心主要包括主城区地区中心、新城地区中心和新市镇中心；社区中心则是指每个生活圈，步行时间15分钟即可到达。
其中，最值得关注的是5个新晋城市副中心。据了解，此前上海有四大城市副中心，包括徐家汇(002561,股吧)、五角场、真如和花木，随后，大虹桥规划出台，上海西南地区也有了核心区域。而此次上海规划重新调整，徐家汇已经纳入中央活动区，城市副中心数量扩容，于是产生了五大新晋城市副中心，包括金桥、张江、川沙、宝山和莘庄。
五大板块各具特色
规划对房价有着巨大的影响。以五角场为例，当初确立该板块为城市副中心之后，房价便一路扶摇直上，现在新开楼盘价格已经稳稳站上8万元/平方米左右。因此可以预见，未来新晋五大城市副中心，其发展潜力不可小觑。
那么，现阶段这五大板块区域楼市又是一番怎样的情况，下面我们对此作简单梳理，以便让购房者有个大概的认识。
莘庄：不断升级
随着市政投入的加大，莘庄目前宜居度极高，已有的轨道交通包括1号线、5号线，未来，拟建金山支线、沪杭客专南联络线（新桥—上海南站）、规划中的17号线（虹桥枢纽—莘庄），将会使莘庄的交通更加便捷。此外，莘庄作为闵行区的核心区域，其教育、医疗、购物等配套也非常成熟。
据了解，莘庄已经成为闵行的房价高地。近期莘庄拍出地块楼板价已经超过4.5万元/平方米，未来售价将达到7.5万元/平方米，上升空间不小。现阶段莘庄核心板块新房供应较少，主要以二手房为主。二手次新房均价已经达到4.75万元/平方米，如房龄在10年左右的上海莘城、名都新城、塞纳左岸等小区，二手房报价均在该水平。距离核心区域交通时间约15分钟的外围区域房价稍低一些，一些新村房，如源沁春园新村、绿梅新村等报价在3.5万元/平方米。
金桥：有望蜕变
金桥的配套设施已趋于完善。在城市轨道方面，目前金桥拥有6号线及12号线。未来，金桥板块将形成“三横两纵”的立体轨道交通网。根据规划，未来将有3条轨交在此停靠，分别为9号线（三期工程）、14号线及南起金桥东接长兴岛的19号线（一期工程）。教育设施也不错，公办的优质学校包括上海市实验学校东校、建平中学等。不过受金桥出口加工区整体规划影响，大型商业配套较为有限。
目前板块内新盘极为稀少，包括外外滩、嘉泷汇等项目尚未开盘，预计售价不会低于7万元/平方米。现阶段主要以二手房为主，少数品质不错二手楼盘售价已经超过7万元/平方米，如证大家园。普通二手公寓售价在5.5万～6.5万元/平方米之间，如金桥好人家、江南山水、金桥湾清水苑等项目售价均在该范围。另外，金桥碧云社区属于上海高端居住社区，别墅项目云集，为改善型人群聚集地。
张江：双重利好
依托高科技产业园区，加上城市副中心功能定位，张江楼市潜力巨大。张江交通便利，除了现在已经运营的2号线外，未来张江还将新增3条新的轨交线，包括轨交21号线、13号线以及机场联络线，都在张江设有车站。此外，教育配套也不错，优质学校包括上外浦东附中、民办学校包括上海民办张江集团学校等。
作为上海的产业聚集地，张江板块的住宅开发数量并不是很多，主要聚集在原张江镇以北，沿2号线呈现出带状分布。2号线北面以豪宅、别墅为主，东面主要以市政动迁配套工程为主，以及部分商品房组成的大众居住区。在售的公寓项目有华发四季，售价约7.5万元/平方米。品质不错的二手公寓售价在6万元/平方米左右，如东方日出苑、汤臣高尔夫公寓等。此外，针对改善型需求推出的高端别墅项目，售价已经接近或者超过亿元，如东郊壹号、合生东郊别墅、君庭等。
价值洼地：川沙
目前川沙板块内的迪士尼核心区一期乐园扩建完成并开园，二期乐园前期工作启动，最新的航空城发展规划，以及城市副中心的定位，又将为川沙板块带来很大的升值空间。目前轨道交通11号线直通迪士尼，轨道交通2号线本来就经过该板块，此外，规划中的浦东机场至虹桥机场联络线、轨道交通20号线、21号线也将经过川沙板块。当然，川沙板块也面临一些不足，如教育和商业有待改善。
目前板块内在售新楼盘不多，仅有凯佳尊品国际等，售价为3.8万元/平方米，此外包括同济东时区、绿都绣云里等项目尚未推出新房源，估计售价不会低于这个水平。品质不错的二手公寓售价已经超过4万元/平方米大关，如贝越水岸名邸、永达城市公寓等，报价在4万元/平方米以上。另外，在川沙还是能找到低于3万元/平方米的二手房的，相对较为实惠。
宝山：潜力巨大
将宝山纳入城市副中心，除了拉动上海北部区域的经济之外，还将赋予宝山楼市巨大的发展潜力。目前，轨道交通7号线已经覆盖宝山部分区域，而规划中的15号线、18号线等，都将极大提升宝山交通的便捷程度。
据了解，受中心城区辐射作用，目前宝山南部区域已经逐步趋于完善，如大华、上大等区域，发展较为成熟。宝山北部区域如顾村、共康、月浦、杨行，甚至包括罗店、罗泾板块，都会成为新一轮城市规划的受益地区。目前顾村暂无新盘推出，在售的二手房报价主要集中在3.5万元/平方米左右，如绿洲家园、成亿宝盛家苑等。北部区域房价要便宜很多，如在罗店，目前还能找到售价在2万元/平方米的二手房。
（注：文中涉及具体楼盘价格仅供参考，实际以开发商报价为准）
作者：甄爱军