房产行业大变局下，物业企业从原来的边缘业务一跃而成香饽饽，企业估值也是坐了几轮过山车。物企数字化想象力、线下空间入口、庞大的居住人群，曾都是估值暴涨的催化剂，但在经历了几年的发展后，现实的确很骨感。
目前，物企的数字化基本上只是解决了内部管理和客户端的基础功能，实现基础业务的降本增效；虽然也有很多物企把数字化能力延伸到各项增值服务中，但离变现还很远，离打造“线下入口的生态企业“就更远了。
一、物企数字化现状
1、【物企数字化的目的】
通过“物企管理ERP及SAAS”实现内部管理的降本增效；
通过智能硬件（门禁、烟感、灯具等）提升客户日常体验、获取使用数据；
通过“用户端APP、小程序”完善用户体验、增加用户使用粘性，最终提高用户的LTV值，提高整体的盈利能力。
2、【物企数字化的一般路径及逻辑】
核心功能获客（各种硬件、停车门禁等）---建立数据中台---应用大数据能力建立人与增值服务的精准匹配---赋能增值服务。
但现实是用户数据的颗粒度不够，部分依靠物业基础员工上传的数据失真，大数据能力很难建立；更谈不上赋能增值服务。
而且这个业务路径及逻辑是否行得通值得商榷，物企建立的大数据能力不知比互联网企业低多少维度和数据量级；而且希望匹配的增值服务，每一项都是一个大行业需要极强的履约能力和规模效应，业务自营不现实，卖流量没规模基本行不通。
3、【物企端】
目前，大部分物企不管是头部还是腰尾部物企基本已建立起内部管理的ERP或SAAS系统，实现了业财一体化，建立了数据中台，实现了内部管理的降本增效；但对规模不大的尾部物企而言，降本增效的效果不明显。
4、【用户端使用情况】
不管是住宅、商办还是园区，用户使用最频繁的还都是一些基础功能，包括门禁、停车、缴费、积分兑换等功能；APP的日活月活整体偏低、用户使用时长很短；整个APP更多是功能的堆砌。
为增加用户的使用频率和粘性，应该建立用户运营体系和会员体系。
但除过龙湖、华润、建业等规模型、生态型企业，业务覆盖住宅、商办等，能够打通各业务之间的数据层，建立统一的用户运营和积分体系，实现各业务之间的赋能。
其商业模式成立的核心逻辑是：
高频业务带动低频业务，
低客单价产品提供优惠带动高客单价产品售卖，
APP的长期使用建立用户品牌心智、建立信任和情感链接最终实现业务的增长。
而其他腰尾部物企，因业务单一，很难实现用户运营的突破，毕竟只是偶尔打开你的APP并不代表太多，更何谈帮你卖房子。
二、物业增值服务可行性分析
物业公司除了收物业费还有什么盈利空间？这个话题是很多从业者心中的疑问，物业公司管理了几千万方面积，连接了上千万业主，如何打造线上和线下的用户入口呢？
下表对行业主流的增值服务进行了详细的分析，可以参考，获取原版Excel可添加主理人惠一微信（HYWE0312）领取。
主要结论：
1、物业公司作为品牌与业主建立关系应该从最开始的物质层面（产品质量、基础服务）到精神层面（送花、生日祝福等增值服务）到最后精神层面（情感纽带、精神寄托），才能逐步建立信任。
2、所有的服务提升，都会造成成本增加。万科低于3.2元的物业费就做不了，国内大部分小区都是中低端小区，物业费低于2元。
3、物业这个行业需要从做事的角度转变为做人的角度，用系统技术优化流程、释放人力，才能激励物业员工对工作的热情，才有动力与业主建立信任关系。
4、物业App要提高活跃度，必须发现业主的核心痛点，比如“共享车位”，让业主之间共享车位，解决来客人时的停车难问题。
5、开发商在房子设计阶段就把智能家居与物业App关联，后期使用时物业APP就是智能家居的操作入口。
6、物业增值服务中，资产管理类想象空间不大。
7、到家服务不能只考虑经营成本，也要考虑风控，比如养老、月嫂，专业度要求很高。
8、物业需要深耕几个细项，想象空间才大。做通道，肯定是没有大出息的。
9、世茂收购来的椿熈堂，借助长护险+第三方机构跑通了社区居家养老。
10、到家业务里，物业的优势就是离业主近，做的好的信任度高，还有活跃度高的APP，相当于有了高信任的流量。
11、家装美居及其供应链在小区内有很强的示范效应，物业公司应该深度切入这个行业。
12、虚拟电商千万别做，客群不匹配，用户消费心智也不在物业APP上。
13、建业+已经突破了自有的物业业主，建业业主占注册用户比例为23%，会员为29.1% ，近70-80%的用户是外部的，实现了在河南省的深耕。产生了规模效应，在单区域有足够的管理密度和资源密度，是可以实现商业模式升维的。
三、8家头部物企概况
1、【保利物业】
2021年业绩报告显示：
【在管面积】
截至2021年12月31日，保利物业在管面积达4.65亿平方米，同比增长85.2%；合约面积为6.56亿平方米。从业态来看，保利物业聚焦非住业态，截至2021年末，非住物业在管面积增长至2.56亿平方米。
在管面积中60%来源于第三方，2021年通过招投标新签约第三方项目432个，对应合同金额19亿。同时，也与14家国资平台成为合资公司。
【营业收入】
保利物业三大板块齐头并进，实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；净利润8.71亿元，同比上升25.1%。
其中，物业管理服务为最大收入来源，实现营业收入66.7亿元，同比增长34.8%，在总收入中占比为61.9%。
其次，依托轨道交通、学校、景区三大核心公服业态规模的量级提升，公共服务物业管理服务收入同比大幅增长81.8%达14.6亿元，在物管服务收入中占比由16.3%提升至21.9%。
第三、非业主增值服务板块整体实现收入18.1亿元，同比增长35%。
【社区增值服务板块】
保利物业通过升级商业模式及供应链，助力社区增值服务收入同比提升31.6%至23.0亿元。具体来看：
（1）美居服务：深耕拎包入住业务，整合行业头部品牌资源，搭建“和加美居”线上家居装饰平台。
（2）空间运营：推进区域集采，大幅提升资源单位价值，并开展创新整合营销。
（3）社区零售：搭建“和院优品”在线平台，加快供应链整合；通过战略联盟、产地直供等方式打造爆品单品。
（4）社区便民及其他服务（家政服务）：完善维修、保洁和月嫂业务的供应链，实现核心城市100%覆盖。
（5）车场管理服务：以车位代理租售业务为基础，新开辟社区内存量资产运营业务，通过搭建运营及销售团队、开展线上线下营销。
2、【华润万象生活】
截止2021年6月30日，华润万象生活住宅及其他非商业物业在管面积达1.2亿平方米；商业运营及物业管理在管面积为1548.1万平方米，包含购物中心、写字楼业态，其中购物中心已发展形成“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大成熟商业产品线。
增值服务，提供以租售服务、装修服务、入驻服务、管家服务、空间运营服务、润商汇为核心的业主增值服务，打造华润万象生活社区特有的一站式生活服务平台。
图片来自嘉和家业
3、【金茂服务】
截至2021年9月30日，金茂服务在管物业项目共137个，其中住宅项目96个、非住宅项目41个，总在管面积为2320万平方米；合约面积达4570万平方米。
从服务项目来看，金茂服务聚焦于高端物业，以高端住宅和高端商写为主，在管物业包括金茂府系列高端小区以及上海金茂大厦等地标性摩天大楼。金茂服务平均物业管理费远高于行业平均水平，于2018年、2019年及2020年末，分别达到人民币6.2元/平方米、5.9元/平方米及5.4元/平方米。
2018年 - 2021年9月30日，金茂服务经营收入逐年增长，分别为5.75亿、7.88亿、9.44亿、10.49亿人民币，预估至2021年末复合增长率为37.3%。
金茂服务通过数字孪生技术抓取房子的关键数据、生活要素进行高度还原，生成孪生数字家，并做到可视化、可响应、可追溯。通过数字化技术，金茂服务打破了公域和私域之间的限制，以智慧运营支撑数字化服务触达“公域+私域”。基于数字孪生的空间运营平台，向“公域”输出智慧服务；以智慧服务赋能“私域”，围绕业主基本日常生活，提供智慧、便捷的服务及关怀，提升业主体验。
4、【融创服务】
截至2021年6月30日，融创服务在管面积达1.73亿平方米，合约面积达4.62亿平方米，且项目多位于一二线城市。
在业务方面，物业管理服务是融创服务的主营业务，社区生活服务在近年来呈加速发展态势。
图片来自嘉和家业
5、【越秀服务】
截至2021年末，越秀服务总在管面积为3887万平方米，合约面积为5838万平方米。企业全年营收为19.18亿元，同比增长64%；其中，商业运营实现持续发展，营收4.93亿元，同比增长38.2%。
【业态布局】
业态包含住宅物业、大交通（TOD物业）、商业物业及城市服务（及公建）四大业态。
其中，非商业物业在管面积为3560万平方米，住宅物业合约管理面积为4487万平方米，贡献77%的管理面积；从收费水平上，2021年平均收费2.8元/平方米/月。
而越秀服务作为TOD第一股，企业TOD在管面积为565万平方米，合约面积已达612万平方米，覆盖98个地铁站，24个车辆段/停车场。
【增值服务】
社区增值服务在2021年，当期毛利为2.037亿元，同比增长300%。
目前越秀服务所包的增值服务共包含五大板块，分别为：C端增值服务、美居服务、社区商业管理、科技服务、商业咨询与运营服务。
【会员体系】
通过线上平台-悦秀会，为业主提供一站式生活服务解决方案，为会员提供各项优惠、福利及个性化服务、会员活动、商家联盟资源。
6、【龙湖智创生活】
截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米；截至2021年9月30日，来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较2019年末的38.2%提升21.6个百分点。在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积580万平方米。
龙湖智创生活有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是龙湖集团基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌。
图片来自嘉和家业
7、【绿城服务】
绿城服务总合同管理面积约5.75亿平方米，接管、咨询及代管的合同数目逾3300个，在管项目主要位于长三角区域，超3/4的项目为住宅物业，为其提供超高端、高端以及中高端物业服务。
绿城服务的园区生活服务处于业内领先地位。该板块分为五大业务体系，包含打通线上+线下渠道的社区零售、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理以及文化教育。
图片来自嘉和家业
8、【碧桂园服务】
截至2021年6月30日，碧桂园服务在管面积达到6.4亿平方米，合同管理面积达到12.1亿平方米，在管项目3656个，业主及商户约465万户，是目前行业内在管规模最大的物业企业。
图片来自嘉和家业