物业费可以预收12 年吗？
一直不明白这些操作是如何实现的？
鸿朗花园小区一期和二期的多名业主在经历了长久的等待后交过的住房维修基金和契税钱也不能退还，只能冲抵物业费。对此，他们感觉被“ 绑架”了。据了解，鸿朗花园小区于2009 年进户，因为开发商手续不全，产权证一直没办下来。
换合同前先在函上签字物业费一抵十二年
这张函是鸿朗花园开发商——黑龙江省地泰房地产开发公司给负责该小区物业的北京全通环球物业管理有限公司黑龙江分公司的函，函中内容为“该业主在我公司购买鸿朗花园二期商品房，经双方协商一致我公司应退还该户契税及公共维修基金等共计6372元，现双方申请将上述款项在物业公司冲抵物业费用，所冲抵的物业费用由开发公司与物业公司结算。特此函告。”函上有购房人的签名和联系方式。业主签完这个函后，物业工作人员按起了计算器，边算边说：“你家物业费是530 元，去年没交物业费，就从去年9 月份开始算，12 年是6360 元。”这个收据上按照每年530 元，冲抵了从2017 年9 月一直到2029 年9 月一共12 年的物业费。
业主说：这都交到12 年之后了！物业费可以预收12 年吗？
面对这种“ 抵扣物业费”的做法，鸿朗花园小区的业主表示：“我们当然不乐意，也只能认了。物业费一交十几年，谁知道那时物业还在不在了，而且物业一次收这么多年物业费合规吗？”
无独有偶：豪门新园小区维修基金问题
发布日期：2020-12-31 08:56:41
留言时间：12月28日
留言内容：我是豪门新园的业主，我于2013年7月23日交了契税和公共维修基金给豪门新园开发商，收款人为张然，我有收据。截止至今开发商一直没有把维修基金上交，但是开发商就是各种理由不上交也不退我。2020年，开发商附属的小区物业公司通知问政人当初缴纳的2万多元被转成了物业费。而买房的契税和公共维修基金需要自己再行缴纳。
“跟物业公司交涉要求退款，物业公司表示：‘钱款不退，不转成物业费购房人手里的收据就是一张废纸。’自己粗略估算了一下，房子一年的物业费用只有3000多元或者更低些，2万多元足够缴纳大约7至8年的物业费用。在这段时间如果物业公司经营出现状况，自己的权益谁来保障？”
玉田住建表示：针对豪门新园小区开发商代收契税和维修基金问题，阶段性向开发单位下发催缴通知书，到期未缴纳由相关部门向法院申请诉讼依法进行追缴。共追缴豪门新园小区公共维修资金527.9万元。
使用房屋维修基金必须满足的条件：
1、专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；
2、公用部分、公共设施设备保修期限届满；
3、涉及物管区域或全体业主的，已经业主大会书面批准同意等。
《住宅专项维修资金管理办法全文》需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
(二)业主大会依法通过使用方案；
(三)物业服务企业组织实施使用方案；
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
(五) 业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
房地产公司由于资金问题，通常采取预收账款方式销售房产，那么收到预收账款时有哪些涉税风险，本文对此作出如下梳理：
先看案例：A房地产公司在西安某项目（新项目）于2019年6月1日预收普通住宅销售款600万元，预收诚意金50万元，A公司涉及哪些主要税费？
再看如下分析：
一、房地产公司预收款涉税风险
（一）企业所得税风险
1、企业所得税纳税义务时间有关规定：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
2、开发产品出售预收房款：房产公司销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，涉及增值税及附加税，企业所得税；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行处理。
国税发（2009）31号文 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
即此案例中按企业所得税纳税义务时间，预收房款时企业所得税义务已经发生。
（二）增值税风险
1、增值税纳税义务时间有关规定：
财税2016年36号附件一：
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》：第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
即房产公司收到预收房款时，未产生增值税纳税义务。
2、房地产公司收到预收账款时需预缴增值税
国税（2016）18号公告，第十条：采取预收款方式销售房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（三）、收到预收账款需要预缴土地增值税
国家税务总局公告2016年70号文件规定，房产公司收到预收款应预缴土地增值税。
二、通过上述分析，此案例应缴纳的税费及会计处理为：
1、预缴增值税：600/(1+9%)*3%=16.51万元。
会计处理：
借：应交税费-预缴增值税 16.51
贷：银行存款 16.51
2、预缴土地增值税：600/(1+9%)*1%=5.5万元。
会计处理：
借：应交税费-应交土地增值税 5.50
贷：银行存款 5.50
3、企业所得税：
600万元预计毛利额：600/(1+9%)*15%=82.57万元，并入当季应纳税额所得额申报缴纳企业所得税。
会计处理：
1）计提：借：所得税费
贷：应交税费-应交所得税
2）缴纳：借：应交税费-应交所得税
贷：银行存款
分录金额为：季度实际应纳税额*企业所得税率
4、预收诚意金50万元作为其他应付款。
纳税地点：在不动产所在地预缴增值税及附加税，预缴土地增值税；房地产注册机构地申报企业所得税。
三、房产公司预收款项实务上问题：
1、签订合同之前收到的会员费、诚意金，作为其他应付款，不作为房款，不预交税款，待正式签订合同，诚意金转做房款时才能确认房款，预缴相关税费。
2、房产公司预收售房定金，它是实践性合同，定金交付，售房合同即成立，需预交税费；一旦违约适用定金罚则。
3、预收政府基金，如房屋大修基金，如果不单独开具发票，则作为待收款项，不作为房款；如果开具发票作为销售房款的价外费用。
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