处境尴尬的业委会 部分名存实亡
景一鸣
不少老旧小区里，原本，业主、业委会、物业应该是个顺畅的制度体系，可如今很多小区业主在和物业沟通上难上加难，有的业委会起不到作用，有的则干脆没了业委会，还有的新建小区筹办业委会多年无果。这些问题究竟出在了哪儿？
新小区没有业委会
在很多商品房类小区，由于没有业委会，业主们遇到问题时，众口难调。很多中高档小区中，竟然也有不少没有成立业委会。业委会可以不成立。但没有业委会，业主们往往会遇到维权难、利益无法得到充分保障的问题，由于单个业主无法准确评价、监督物业工作，当他们遇到与开发商的物权纠纷，更是难办，而业委会恰恰是实现业主与物业、开发商平等对话的最好桥梁。
不过，作为没有明确法定要求成立的组织，往往却是业主们需要解决问题的必要桥梁。但是，当必要与非必要的标签同时挂在业委会上的时候，业委会的处境难免尴尬。
一些业委会名存实亡
成立了业委会的小区里，同样遭遇业委会不作为的情况。业委会内部常常会发生意见不统一，有的甚至不能维护业主们的正当权益，因此导致解散。
陈凤山就遇到了不少这样所谓的“派系斗争”。尤其当业主们面临涉及自身利益的维权事件需要表决时，业委会成员的意见会出现不统一，甚至损害业主的利益。当业主和开发商发生利益纠纷时，业委会的作用更是微乎其微，最终难以形成决议。业主表决制度门槛较高，由此导致在表决形式中，持反对意见的业主制衡权过大，开发商、物业相关人员同时参与表决更加重了问题的对立。
涉及维修容易出纠纷
长期的利益牵扯，也使得业主之间缺乏相互信任。没人愿意牵头啊，你不知道前一任业委会被骂得多惨。在这些没有业委会的老旧小区里，居民们对于物业的疑心更重。由于无法通过个人来监督物业工作，物业费、公共收益、专项资金，大家的心里没底。
某小区公维修基金的使用问题上，就出现过物业假冒业主签名骗取政府部门审批的情况，正是因为没有业委会，业主们失去了对物业的监督能力。“当时我拿着签名挨家挨户去问，几乎能敲开门的业主都说，这签名不是自己的笔迹，自己从未被征求过意见。”
相关部门出台了公维基金的紧急使用办法后，出现了另一个问题。紧急使用办法原本是为解决业主们的燃眉之急开启的绿色通道，但有的物业公司通过这种方式直接挪用维修基金。“在这些出现问题的社区，物业的权利实际是被放大甚至违法放大了。
通过司法途径维护各方权益
按照合同法及物业服务收费管理办法，物业应首先垫资解决社区问题，同时起诉不交物业费的业主，以保障物业权益。不过，在一些实际操作中，不少物业公司并不是依法办事。他们采取不垫资的办法，任由小区环境恶化，直至遭到多数居民不满，炒掉物业。
在一些小区的物业被炒掉以后，再想引入新物业非常困难，
是按照市场价格来定，在人力成本提高物业费却不变的情况下引入新物业意味着物业费可能要涨价，这样的情况使得业主们的意见难以统一。
买房除了要准备好房款，还需准备好契税、进户费等相关费用，公维基金作为购房费用之一，许多人对这一费用并不是很了解，因此在缴纳或使用公维基金的时候，都存在不少的疑问，那么公维基金是什么呢?公共维修基金谁保管?用在哪儿？如何用？请往下看。
一、公维基金是什么？
公维基金的定义：公维基金的全称为公共维修资金，又称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。
公维基金由来：房屋维修基金始于1998年，2004年改为商品房公共维修基金，2007年根据当时建设部和财政部联合发布的165号令，最终为住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》，已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，并发布，自2008年2月1日起施行。
二、公共维修基金由谁管理，用在哪？
缴纳标准：由最初的"按购房款2%-3%的比例缴交"变为2008年的"按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交"。
谁管理：公共维修基金一般是由当地的房管局统一监督，并由小区物业公司代为管理，如果小区成立了业主委员会，公共维修基金的管理权归业主委员会所有，公共维修基金也会被转入业主委员会。（成立委员会后，到房管局指定银行开设专用账户，并在房管局备案；银行设立专用账户同时，为每名业主设立分账户，用于显示公共维修基金的存储使用情况）
使用范围：按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。
不得使用范围：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出的。
物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担的。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担的。
物业共用部位、共用设施设备属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担的。
三、公共维修基金如何动用？
建议提出：由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议;事前公告原则：并根据国机房资〔2004〕18号规定，由业主委员会或维修基金管理部门，发布基金使用事前公告，申请使用维修基金金额不超过维修基金利息和本金20%的维修改造项目，公告应张贴7天以上；申请使用维修基金金额超过维修基金利息和本金20%，不足50%的维修改造项目，除张贴公告7天以上外，还需以统计表或其他书面形式取得每个业主同意与否的明确意见。
动用通过条件：原为根据《物权法》第76条业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;向房屋安全和设备管理部门申请;审核通过后公共维修基金划转至维修单位。现为根据《民法典》第278条的规定，关于维修资金的“筹集”和“使用”议题的表决，均必须有双“三分之二”以上的业主参与，但两个议题的通过，只需要分别达到参与表决人数中的双“四分之三”和双“半数”即可。如果说按照《物权法》的规定，“筹集”和“使用”的难度系数均为0.67（即2/3）的话，那么按照《民法典》的规定，则“筹集”的难度系数仅为0.5(即2/3×3/4)，而“使用”的难度系数仅为0.33（即2/3×1/2）。
紧急情况：如果遇到高层电梯损坏、屋顶漏水等严重的情况，业主大会或者业主委员会可以直接申请使用维修资金对电梯进行维修。自区县建委或房管局作出的批复意见之日起24小时内(指工作日)办理支付。
四、住宅专项维修资金管理的完善。
为了规范住宅专项维修资金的会计核算，保证会计信息质量，根据《中华人民共和国会计法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，财务部制定了《住宅专项维修资金会计核算办法》（以下简称《办法》）http://kjs.mof.gov.cn/zhengcefabu/202004/t20200427_3504959.htm，2020年4月20日印发，自2021年1月1日起施行。
注：文中所提民法典为2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。