目前大量住宅小区没有能够成立业主大会暨业主委员会，对于已经入住十年以上的小区，在前述组织缺失的情况下，业主缴存的用于为超过保修期的住宅共用部位和共用设施的公共维修基金很多情况下已经被物业单位通过紧急动用的方式消耗一空。那么，紧急动用公共维修基金有什么规定呢？
要了解紧急动用公共维修基金，首先了解一下在业主大会暨业主委员会成立前，正常运用公共维修基金的程序。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条之规定，在住宅专项维修资金（即公共维修基金）划转业主大会管理（注：业主大会成立后，由业主大会委托所在地一家商业银行作为专项维修资金专管银行并在该行开立住宅专项维修资金专户，由业委会通知主管部门，主管部门收到通知后30日内通知专户管理银行将该小区住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金专户并将有关账目等移交业委会）前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
- 物业单位根据维修和更新、改造项目提出使用建议；
- 该小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
- 物业单位组织实施使用方案；
- 物业单位持有关材料向所在地建设（房地产）主管部门申请列支；
- 所在地建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
- 专项管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
紧急动用在上述办法第二十四条有规定，即：发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照上述第4至6项的规定办理列支住宅专项维修资金。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）第二十九条第二款对于“发生危及房屋使用安全等紧急情况”进行了明确规定，即包括以下五种情况：
- 层面防水损坏造成渗漏的；
- 电梯故障危及人身安全的；
- 高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
- 楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
- 消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
上述《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十九条第三款还明确规定了，上述紧急动用公共维修资金的工程完工后，物业单位、社区居委会召集业主代表应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告；验收合格后，物业单位持相关材料申请使用住宅专项维修基金。
2010年10月1日实施、2020年6月8日失效的《北京市物业管理办法》第三十四条增加了“专用排专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的”的紧急情况。现仍有效的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中沿用了上述六种紧急情况的规定，并对其中前三种情形进行了细化规定，即：
- 屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
- 电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
- 高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的。
2013年北京又出台了《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，该通知于2016年修订。根据该通知相关规定，各区县建委或房管局对紧急使用住宅专项维修资金仅审查申报材料是否符合要求，如对申报材料无确切把握，可要求申请人提供专业机构出具的鉴定报告、造价咨询报告或有关部门出具的整改意见书；同时，由申请单位对申报材料的真实性和合法性负责。此外，该通知应是否改变了上述管理办法中关于完工后申请划转住宅专项维修资金的规定，并不能明确得出结论，但结合实践申请后直接付全款，应认定未改变更有利于监管。
总结：由以上规定可见，在北京地区紧急动用公共维修基金必须符合上述法定的六种情形之一，当前审批程序不再明确要求在工程完工后，经业主代表参与对工程验收合格后，物业单位持工程验收合格报告以及其他规定材料办理公共维修基金的列支，但结合列支实践仍应在工程完工后向房管部门申请列支公共维修资金为宜。房管部门作为代管部门，有监督公共维修基金使用的法定职责，对于公共维修基金列支的审核，从可要求申请人补充提供专业鉴定报告、造价咨询报告等来看，并不仅仅是只看是否具备要求的文件、而不审核文件的内容，并不是单纯的就要求的文件是否齐全的形式审查。此外，代管部门对于虚报维修范围、虚报工程量的申报行为，还有依法查处的法定职责，涉及犯罪的，移交公安机关处理。