我们一直在探讨，市场的任何答案都在市场本身，诸多现象都反映的是资金本质。今天市场有四个现象：量大、下影线、没护盘、没破位。
1、【成交量放大】，指的是即时的成交额，有卖的也有在买的才能完成交易。如果“交火”事件是足够引发市场的恐慌情绪，那么有人肯定在大量卖出，有的在大量接收筹码，不然成交量不会放这么大！
2、【K线收成下影线】，指的是当天市场的多空情绪，在3400点附近买的比卖的力量更足，才会把股指收成下影线；
3、【银行和券商】，这两个经常护盘的角色没有出面。过往的市场中，银行券商都是护盘大军，下跌中不至于让股市看不到救兵。在春节前的市场下跌中，银行就扮演了节后止跌很重要的角色，但今天为何不出现呢？
4、【指数的结构形态没破位】，根据（图例1）可以显示，依然在颈线下方的震荡空间。或许这也是为什么银行和券商没出力的原因之一，因为还不够恐慌？
量价分析里特别认为，相对高位的成交量放大是风险（图例2）；相对低位的成交量放大是机会（图例3），这种放量的情况，至少是放大到之前成交量的四分之一水平。那么这一次不知道会不会有什么不同点呢？后市会给我们答案！
张忠佺，申万宏源证券投资顾问，执业证书编号：S0900618110010。本文所载信息及表述观点仅代表个人意见，仅供参考不构成投资建议，所涉及标的不作推荐。本人不对所引发的损失负任何责任，投资人须对自主决定的投资行为负责。投资有风险，入市需谨慎。
博主大概8年前吧，从保险圈跨界到地产公司做人力了。虽说这么多年来工作没啥长进，不过商业地产、产业园、住宅、文旅地产各种玩意都见识了个遍，在地产圈勉强算混了个稀碎。我个人本事不行，不过和身边的小伙伴比多少见得多一点，加上他们老是问我这个岗位是干啥的，那个岗位是干啥的，有点不厌其烦，干脆开这么一个专题，把地产公司各个岗位都简单介绍一下，诸位有志于在地产公司混出一片天空的，也可以从这个角度了解了解地产公司主要业务是如何开展以及房产公司岗位如何设置。
今天是第一篇，咱们先粗略的过一遍整个话题。
我们能看见的房子大概是这么两部分组成的：土地和地上建筑物。所以房地产公司，主要就是围绕土地获取和地上建筑物的制作两个工作来完成。打个比方，你可以把房子想想成一个汉堡，就是两片面包+一片肉，再加两片菜叶子、一点很可疑的酱；房子也一样：土地+钢筋水泥组成的一个空间框框，在加点门、玻璃啥的。
所以房地产公司，他其实本质上和肯德基和富士康没啥区别，都是个来料加工型的生产企业，和投资类型的金融业比如炒股完全不同。我们有同学可能会说房地产公司会捂地惜售等土地升值啥的，这个在很多年前是有这种房地产商的，但是现在都不靠这个挣钱了，囤地主要还是怕下一年没地可开发。你看房产前10强都是高周转型的，必贵远转的最快都快闪了腰了，这两年老是出质量问题（顺便说一句这几年的房屋质量普遍较差，不只是必贵远的问题，你工期压缩那么紧能不出质量问题吗？有的公司防水刚刷完作业面还没干后面就要进场了，所以买房子尽量还是买毛坯，自己装的还是放心）。具体原因回头我们单独开一章专门说说这事。不过我们这个系列，不站队不骂街也不搞道德批判，讲明白逻辑上咋回事我觉得更有意思。
除了拿地+建房子之外，房地产公司最重要还有两件事，一个是融资，一个是营销。
房产公司其实负债率都很高，博主所在的公司负债率常年稳定在80%左右，这个在行业里一点都不夸张，华夏幸福负债率130%的时候照样妥妥行业第9，其实他这个负债率和行业特点有关，我举个例子，比如你家资产全是比特币你肯定天天慌得一批，这玩意价格上蹿下跳的心脏不好容易出事；但是房产公司不会，他负债主要是借钱买地去了，2019年恒大自己说的他土地储备3.19亿平方米，土储原值5227亿元，大概够他开发5年，你说5000多亿扔到地里面他可不负债率就上来了，但是很多人不清楚的事，这个原因造成的负债率他是会自然下降的，假设你3年前花2个亿买了200亩地，如果你一半钱是借银行的，负债率50%对吧？好，现在过了3年了，地价涨到3个亿了，你总共向银行借了1个亿，负债率是不是降到33%了？就是这么神奇。所以房产公司对于高负债率普遍不当回事，华夏幸福130%负债率当年看着可怕，关起门开几个检讨会，打击打击官僚主义作风，强调强调降低运营成本啥的，过几年也就那么回事了（顺便说一句北方房企普遍官僚作风，所以运营成本高）。
所以在地产公司里面，融资是很重要的，能够和银行、券商搞好关系拿到廉价融资，那是关系型高级人才。当然融资不只是和银行借钱，条条大路通罗马，就看你会不会走。我举个例子当年姚振华强娶万科为啥这么有底气，就是手头上前海人寿几百亿的廉价长期资金烧的；这个资金有多廉价我们来做个比较，大家都知道我们房贷利息之前是4.9%现在LPR换锚大概也即是5%左右，但是地产公司你要是找银行贷款，含上手续费、掮客费用七七八八大概要出到10%-15%（当然有一种特殊情况能给到6-8%,但是有隐性成本，再说不姓赵这事和你也没啥关系就不单独介绍了）；可是你要是有1家保险公司（寿险公司），我们来大概算一下，综合展业成本（也即是你为了获取这份保单愿意给业务员的费用、首期高，逐年递减）2-5%、管理行政成本2-3%、保单利息价值3-5%，综合算下来大概就是7-13%。所以老姚当年就好比是和老王斗地主手里捏了一把炸弹，一出场就把老王炸懵圈了；后来老王果然不干，回bj搬了救兵就把桌子掀了。所以从这事上我个人还是比较倾向于老姚的，老王这人牌技不行牌品还太差，这么大年纪人了找个天天喊着要当贵族的十八线也不嫌臊得慌。
最后说一下营销，其实房产公司营销现在的套路是非常成熟的，打法也几乎没啥区别，拼到最后就是比谁干活更认真更愿意下死力气。比如地产的话就是弄一堆销售代表拼命吆喝，每天外场销售大马路上到处转悠摆摊逮客户，逮到一个就送到内场销售这边接着忽悠，等你把资金转到某个指定地点暂存保证金了，销售代表就拿个小本本记一下我今天又发展了几个几个意向客户，整个项目案场几十个业务人员就今年你攒俩明天我攒俩，等攒够到一定量，案场经理一琢磨大概按照x成的转换率本期销售够了，那就信心十足等着开盘开香槟了。现在比较前沿的（难卖的）是搞圈层营销，也就是打入一个小团体，以专属折扣、免费旅游等形式拉着准客户一通忽悠，你忽悠个几百人总有那么几个愿意买的，文旅地产、海外地产就最爱干这事，感觉越来越像我在保险公司的时候了。
最后我们从流程上和大家梳理一下房产公司的岗位和业务流程，主要分这么几个波次：
首先有一帮人，他们凭着自身对房地产市场的了解，预感到某个地块建房子应该能够挣钱，经过计算（猜）之后，得出自己公司按照啥样价格拿下这块地能够挣多少钱，然后出面和政府沟通这块土地的获取，这是干投资拓展的；
第二拨在第一步的基础上，对地块依据各项指标设计出整个地块的宏伟蓝图和具体每栋楼、每个房子的设计要求，这是搞设计的攻城狮；
第三批人按照设计要求买了钢筋水泥沙子请了施工队过来干活，这是工程狗；
第四波是在外装孙子在家是大爷的营销团队，中间还有财务的二大爷和苦逼的行政，以及自以为挺牛逼其实说啥都不管事的HR也即是我，他们的画风基本是这样的：
以上，大体就是房产公司开发一个项目的基本流程，其实很多工作，都是交叉进行的。比如在拿地的过程中，一般政府会先要求地产公司完成概念性规划，签约之后到土地正式收储挂牌之前，会完成项目区域总体规划（土地一级开发），这就要设计人员和投拓人员打好配合。
另外从上面整个业务流程上，大家也应该能够明显感受到，对于老板而言，各个岗位的价值不一样。我们有些岗位，你可能很苦很累很遭罪，然后你还挣不了几个钱，比如博主的岗位；有些岗位很累也很遭罪，但是人家挣钱是你的10倍100倍；而且更苦逼的是，一旦你选择（或者被选择）了一个不挣钱的岗位，那你未来十年也只能做这个，你几乎完全没办法换一个工种，差距只会越来越大，你眼巴巴望着别人吃香喝辣，回头自己残羹冷炙。在这我说一下岗位价值的主要原理，这事吧，基本上和劳动强度没啥关系，你辛苦别人也辛苦，大街上打扫卫生的环卫工人比你更辛苦；这事主要就是一个人力市场的供应结构的问题，资源越稀缺价格越高，但是从市场供给的角度来看，选择去做个稀缺的还是不稀缺的，对于刚参加工作的大学生来说基本上是懵懵懂懂被选择而不是自己主动去选择，你去做行政人力吃屎还是做拿地营销吃肉，在你踏入公司这一刻已经被决定，如何走好这一步，这也是博主写这一系列文章的原因，希望能够对各位朋友有所帮助。