【编者按】：近年来，苏州新进房企数量呈爆发式增长。据苏州乐居不完全统计，2016年至今共有逾40家房企首进苏州。这些新进房企来自哪里？生存现状如何？他们给苏州带来了什么样的人居产品？“起底苏州新进房企”系列策划为你带来深度解读。
乐居财经 陈茹发自苏州
2019年1月4日，鲜少供地的苏州工业园区推出一宗备受瞩目的地块，该地块编号为苏地2018-WG-37号，位于亭盛街西、唯青路南，历经175轮激烈竞价，最终由首创置业以总价25亿元拿下，成交楼面价23202元/㎡，溢价率49.69%。
△苏地2018-WG-37号地块出让前实景图
首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”），公司控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团。本应以国企实力派树立品牌的这家公司，却在近两年被频频被爆出“负债水平不容乐观、短期偿债压力大”，作为今年最早一批进驻苏州的新进房企，首创置业能否以产品力破局，给苏州的房地产市场交出一份完美的答卷？
首创置业被指资金承压超千亿负债高企
2019年是首创置业在香港联交所挂牌上市的第16个年头。十余年间，公司致力于投资开发中高档住宅、甲级写字楼以及高档商用物业，并有计划地将部分酒店、商场等作为投资型物业长期持有。其业务区域主要聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈，辐射北京、天津、上海、重庆、成都、深圳等全国30余大中型城市，并已成功布局澳大利亚、法国等海外市场。
△首创置业布局地图
拥有如此充足优质的土地储备和规模经营的经验优势，首创置业却在近两年被指资金承压、超千亿负债高企……当然，这些说法并非无据可依。今年上半年的财报数据显示，首创置业资产总额约1953.51亿元，同比增长58.51%；总负债约1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。同时，首创置业有息负债1023.72亿元，净负债率为154.3%，负债情况处于行业较高水平，偿债压力较大。
曾有媒体指出，首创置业负债的快速攀升与其近两年急速扩张不无关系。
2018年以来，首创置业通过一二级联动、并购及合作开发等方式，新增产能储备超千亿。全年新获二级开发项目27个，总建筑面积409.3万平方米，达到近五年新增土地建筑面积的最高值。然而数据显示，2018年首创置业实现签约金额706.4亿元，未能完成既定的800亿元签约目标，甚至与最低预期目标750亿也有一段差距。
在签约额未达标的情况下，各项利润指标均出现不同程度下降。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%；净利润下滑至24.17亿元，同比下降13.56%；归属母公司股东净利润19.23亿元，同比下降9%。
对于利润下降的原因，首创置业财务中心总经理廖洋表示，最主要原因是当期财务费用增加影响了利润。财报显示，2018年的财务费用为28.69亿，同比上涨161%。其中利息费用高达25.71亿元，是去年的两倍之多，同比增长93.6%，比2018年净利润高出1.5个亿。
首创置业称有信心完成今年800亿签约目标
自去年4月份开始，首创置业便频繁变卖资产及多方式密集融资，对此，首创置业表示，“项目出售属正常业务范畴内，不存在弥补资金缺口一说。”此外，首创置业于今年年初的2018年度业绩会上对外宣称，首创置业宣布集团2019年销售目标为800亿，公司对于完成全年800亿的签约目标非常有信心。
据悉，截至2019上半年，首创置业的销售额已突破400亿元，其中北京地区销售金额约215亿元，占比高达53%，天津、上海、成都、重庆、澳洲分别实现销售金额约62.53亿元、50.91亿元、8.08亿元、8.39亿元、11.87亿元。总体销售额达历史新高，全年目标完成过半。
中国房地产行业历经了近二十年高歌猛进，首创置业也在重销售规模和重产品品质之间不断寻找更适合自己未来发展的平衡点。
今年上半年，首创置业动用一二级联动、基金平台拿地、合作开发等模式积极拿地。截至2019年6月30日，首创置业新获13个二级开发项目，总投资额约171.3亿元，其中三大核心城市圈投资额占比达81.3%。住宅业务首进苏州、佛山、东莞和厦门等城市。土地储备总建筑面积1308.9万平方米，权益总建筑面积904.4万平方米。
△首创置业总裁钟北辰发布“首创制造2020战略”
今年6月，在首创置业召开的“首创制造2020”品牌发布会上，首创置业总裁钟北辰曾不止一次提及，国企应尊重并适应市场化游戏规则，面向市场，贴近需求，着力提升核心竞争力和品牌塑造能力。钟北辰还曾如此诠释“规模”和“产品力”之间的关系：整体市场规模化、精品化是市场化发展的两条路径。如果过分追求规模化，在产品力、服务力方面必有缺失。反过来看，在精品化道路上深耕钻研，反而能更好地助推企业逐步实现规模化。
首创置业联合两家开发商打造青剑湖项目
2019年苏州开年首场土拍，位于园区青剑湖板块的苏地2018-WG-37号地块作为此次土拍的重头戏，被首创置业旗下金融平台首金资本斩获。实际上，这并非首创置业首次在苏州拿地，此前，首创置业就已进军苏州市昆山区域，打造过昆山首创·悦都、首创·奥特莱斯综合体、锦溪首创青旅·岛尚三个项目。而这次首进苏州市区，首创置业方面表示，青剑湖项目的获取标志着公司成功进入苏州市场，持续拓宽长三角城市圈版图。
今年3月1日，苏地2018-WG-37号地块合作签约仪式举办，首创置业华东区域公司总经理李旭华、招商蛇口江南区域副总经理兼苏南公司总经理张涛、华宇江苏区域公司总经理曹刚出席，此举意味着苏地2018-WG-37号地块将由这三家开发商联合开发，并已于近期正式施工。
△苏地2018-WG-37号地块施工现场
根据规划公示，苏地2018-WG-37号地块规划总建筑面积约16.7万平方米，共建设21幢住宅，产品为8-11层的小高层，建筑面积约128㎡、143㎡、168㎡的四房大户型。首创置业虽初进苏州园区，其能精准地把握客户需求，将项目打造为改善型需求的产品定位，可见，首创置业对于青剑湖项目的打磨还是十分用心的。
据了解，首创置业旗下目前有“天禧”、“天阅”、“禧瑞”、“禧悦”四大产品系，在产品系划分以城市界面维度为切割点，产品围绕“都市”和“新生活”两大关键词展开。“都市”是指首创置业2020战略的所有产品战略、布局、设计、目标人群都以此为前提，为城市发展服务；“新生活”即指在城市核心区、在城市新生地带打造首置产品，反对一味追求利润最大化，堆砌高密度建筑。据官方公布的数据显示，2018年首创置业交付面积约146万平方米，交付房屋9471套，集中交付期到访交付率在98%以上，户均报修量不到1条。2019年上半年，集中交付期到访交付率超过99%。
尽管苏地2018-WG-37号地块目前尚未公布项目究竟是何产品系，但以其过往打造的项目来看就足以吸睛。目前苏州园区一直都是新房供不应求的状态，未来青剑湖板块无疑是园区供房的一大主力。青剑湖项目将以怎样的产品入市，首创置业能否以产品力破局？我们静待时间的检验。