房地产金融课堂 荔枝微课直播间课程
一、机构与项目方的前期对接及业务操作注意事项
（一）机构投资取向与风险偏好的匹配
1.强主体的优质项目
2.强主体的一般项目
3.弱主体的优质项目
4.弱主体的一般项目
（二）机构与项目方的前期对接及融资可行性评估
1.融资意向的真实性与确定性评估
（1）融资需求的真实性与确定性评估
（2）融资要素及融资可行性的评估
a.项目所处的阶段或项目成熟度
b.放款周期与融资期限的接受度
c.融资成本的接受度
d.授信额度的可操作性
e.风控担保措施的达标程度
f.融资产品及相关通道配合的可行性
g.融资方案的可替代性
2.机构与项目方的对接要素及项目可推动性评价
（1）项目方对接人的层级及其公司层面（实控人）对对接人的授权和支持
（2）项目方的配合度问题
二、机构的项目准入要求（示例）
（一）项目筛选标准（银行、信托或大型机构项目准入标准示例）
1.开发商资质
2.进入阶段
3.区域要求
4.业态
5.项目公司资产负债率或税后利润要求
6.项目公司自有资金投资比例
7.综合成本
8.风控措施
（二）白名单示例（JY）
三、融资调查及融资谈判的核心要点
（一）融资主体判断
1.融资主体及实控人的背景调查
2.明确融资主体找本机构融资的原因
3.房地产企业品牌价值、市场口碑、评级情况
4.融资主体资产负债率
5.同类或成功项目的经验
（二）融资金额与借款实际用途分析
1.融资金额与借款用途及相应的用款金额的挂钩关系
2.融资款对应的融资用途与实际融资款用途不一致的变通处理
3.放款的时间节点安排
（三）融资成本接受度
（四）融资期限设置
（五）还款来源分析
1.本项目完成开发建设销售后的还款
2.贷款置换的可行性分析
3.其他还款来源
（六）增信担保措施的设置
（七）资金投放进度安排
（八）投资退出的可行性分析
（九）项目本体评判要点示例
1.区位选择
2.项目性质及项目业态
3.项目的经济可行性
4.当地政策环境及项目变现风险
5.项目是否存在硬伤或本质障碍
6.项目所处阶段、进度及后续推进的难度
7.后市的融资环境评估（含贷款置换的可行性评估）
四、机构的前期工作梳理
（一）项目信息搜集
（二）项目尽调（附参考清单）
（三）立项报告或上会材料
1.项目融资需求
2.项目融资方案
3.融资主体情况介绍
4.标的项目简介
（1）项目区位情况介绍
（2）项目周边环境及现状介绍
（3）项目建设指标及更新/开发建设周期
（4）项目投资及销售情况预测等
5.项目抵/质押物情况及估值分析
6.融资还款来源分析
7.项目融资风险提示及应对措施
8.项目融资初步结论
五、机构的内控工作流程
（一）信托机构（示例）
（二）私募机构（以西政系基金公司为例）
1.项目接洽沟通
2.搜集项目基本资料
3.各部门进行基本尽调
4.召开产品会议，进行项目分析及项目立项
5.与客户沟通、签署相关收购合同等
6.与募集、托管机构接洽，确定募集、托管机构，并根据募集托管机构要求与客户反馈相关问题
7.按照托管机构模板，制作募集监督协议、托管协议、基金合同及备案配套协议
8.开设募集户、托管户
9.提交产品备案，进行备案系统填报
10.反馈
11.完成备案
12.产品资料归档
13.进行项目放款
14.项目投后管理
15.产品持续信息披露
16.产品退出清算
六、融资方案及融资产品设计
（一）综合融资方案（授信方案）示例
（二）当前主要银行融资产品及案例分析
1.土地款融资
2.并购贷
3.开发贷
4.更新贷、拆迁贷
5.供应链融资、贸易融资等一般授信业务
6.经营性物业贷
7.投资地产企业的资产证券化产品
8.中收类业务
（三）当前主要信托融资产品及案例分析
1.信托公司盘点
2.当前可操作的信托融资产品
3.案例说明（XX信托拿地前融方案）
（四）当前主要私募融资产品及案例分析
1.托管难、备案难、募集难问题
2.当前可操作的融资产品
七、融资操作的常见问题
（一）尽调的敏感问题
1.财务报告、审计报告做假
2.项目投资测算夸大
3.年度纳税申报表、社保缴费记录做假（PS）
4.银行对账单做假（U盾、软件可做假）
5.发票做假（改票机器及软件）
6.公章、证照做假
（二）与融资相关的费用（如利息等）的税前扣除问题及拆分处理技巧
1.所得税前扣除的问题
2.土增税前扣除的问题
3.非金融机构放款的融资成本拆分初衷
1、发生资产损失后在汇算清缴时该如何申报处理呢？
一、哪些资产损失可以在税前扣除?
准予在企业所得税税前扣除的资产损失，是指企业在实际处置、转让资产过程中发生的合理损失(即实际资产损失)，以及企业虽未实际处置、转让资产，但符合规定条件计算确认的法定资产损失。
二、资产损失应如何申报?
企业在进行企业所得税年度汇算清缴申报时，可将资产损失申报材料作为企业所得税年度纳税申报表的附表及附件一并向税务机关报送。
企业资产损失按其申报内容和要求的不同，分为清单申报和专项申报两种申报形式。其中，属于清单申报的资产损失，企业可按会计核算科目进行归类、汇总，填报纳税申报表附表，有关会计核算资料和纳税资料留存备查;属于专项申报的资产损失，企业应逐项(或逐笔)报送申请报告并填报纳税申报表附表，同时附送会计核算资料及其他相关的纳税资料。
三、哪些资产损失应进行清单申报?
下列资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除：
(一)企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失;
(二)企业各项存货发生的正常损耗;
(三)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失;
(四)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失;
(五)企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。
上述以外的资产损失，应以专项申报的方式向税务机关申报扣除。企业无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，可以采取专项申报的形式申报扣除。
四、专项申报需报送哪些资料?
属于专项申报的资产损失，企业应逐项(或逐笔)报送申请报告并填报纳税申报表附表，同时附送会计核算资料及其他相关的纳税资料。企业专项申报资料包括具有法律效力的外部证据和特定事项的企业内部证据。
具有法律效力的外部证据，是指司法机关、行政机关、专业技术鉴定部门等依法出具的与本企业资产损失相关的具有法律效力的书面文件，主要包括：
(一)司法机关的判决或者裁定;
(二)公安机关的立案结案证明、回复;
(三)工商部门出具的注销、吊销及停业证明;
(四)企业的破产清算公告或清偿文件;
(五)行政机关的公文;
(六)专业技术部门的鉴定报告;
(七)具有法定资质的中介机构的经济鉴定证明;
(八)仲裁机构的仲裁文书;
(九)保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等保险单据;
(十)符合法律规定的其他证据。
特定事项的企业内部证据，是指会计核算制度健全、内部控制制度完善的企业，对各项资产发生毁损、报废、盘亏、死亡、变质等内部证明或承担责任的声明，主要包括：
(一)有关会计核算资料和原始凭证;
(二)资产盘点表;
(三)相关经济行为的业务合同;
(四)企业内部技术鉴定部门的鉴定文件或资料;
(五)企业内部核批文件及有关情况说明;
(六)对责任人由于经营管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况说明;
(七)法定代表人、企业负责人和企业财务负责人对特定事项真实性承担法律责任的声明。
五、专项申报资料要求申报的资料较多，如果纳税人不能在规定的时限内报送相关资料的，应如何办理?
属于专项申报的资产损失，企业因特殊原因不能在规定的时限内报送相关资料的，可以向主管税务机关提出申请，经主管税务机关同意后，可适当延期申报。
六、资产损失申报资料应如何进行管理?
企业应当建立健全资产损失内部核销管理制度，加强内控，及时收集、整理、编制、审核、申报、保存资产损失税前扣除证据材料，方便税务机关检查。
七、纳税人已进行纳税申报，后又发现资产损失有漏报的情况，应如何处理?
纳税人已进行纳税申报，后又发现有资产损失漏报，在年度汇算清缴结束前(5月30日前)，可进行更正申报;汇算清缴结束后发现的，可进行补充申报。
2、企业资产损失如何进行申报？
根据《关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告》,2017年度及以后年度企业所得税汇算清缴,企业向税务机关申报扣除资产损失,仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》,不再报送资产损失相关资料.相关资料由企业留存备查.企业应当完整保存资产损失相关资料,保证资料的真实性、合法性.
资产损失申报扣除怎么做?
追补以前资产损失扣除的规定
⒈追补期限和方式:企业以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的,可以按照《办法》的规定,向税务机关说明并进行专项申报扣除.
属于实际资产损失,准予追补至该项损失发生年度扣除,其追补确认期限一般不得超过五年.属于法定资产损失,应在申报年度扣除.
⒉因追补造成多缴的处理:企业因以前年度实际资产损失未在税前扣除而多缴的企业所得税税款,可在追补确认年度企业所得税应纳税款中予以抵扣,不足抵扣的,向以后年度递延抵扣.
⒊因追补造成亏损的处理:企业实际资产损失发生年度扣除追补确认的损失后出现亏损的,应先调整资产损失发生年度的亏损额,再按弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税税款,并按前款办法进行税务处理.
1、“放管服”
企业发生资产损失，最初为报送审批，到2011年第25号公告报送备案，再到现在留存备查“国家税务总局公告2018年第15号”，进一步为企业减负，详见下图。
简而言之，填表就行了，资料都不用报送。但是“放管服”（简政放权、放管结合、优化服务）不等于放任不管，资产损失证据的资料、会计核算资料、纳税资料等企业应当妥善保管，随时备查。
2、填A105090表（仅填这张表即可）
3、填报说明（摘取部分）
一、有关项目填报说明
（一）行次填报
纳税人在第1至27行按资产类型填报留存备查的资产损失情况，跨地区经营汇总纳税企业在第1行至27行应填报总机构和全部分支机构的资产损失情况，并在第29行填报各分支机构留存备查的资产损失汇总情况。
1.第1行“一、现金及银行存款损失”：填报纳税人当年发生的现金损失和银行存款损失的账载金额、资产处置收入、赔偿收入、资产计税基础、资产损失的税收金额及纳税调整金额。
2.第2行“二、应收及预付款项坏账损失”：填报纳税人当年发生的应收及预付款项坏账损失的账载金额、资产处置收入、赔偿收入、资产计税基础、资产损失的税收金额及纳税调整金额。
3.第3行“逾期三年以上的应收款项损失”：填报纳税人当年发生的应收及预付款项坏账损失中，逾期三年以上的应收款项且当年在会计上已作为损失处理的坏账损失的账载金额、资产处置收入、赔偿收入、资产计税基础、资产损失的税收金额及纳税调整金额。
3、处置子公司产生的投资损失需要在企业所得税时做专项申报吗？
不需要！
根据（国家税务总局2018年第15号公告）《国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告》。自2017企业所得税汇算清缴开始，取消资产损失备案，由企业留存备查。
如有疑问，欢迎咨询！也可以查阅我最近结合该公告写的解读（在我的今日头条——文章栏就可以查阅：“对企业所得税优惠办理（税务总局公告2018年第23号）再解读”，避免税收风险。
特别提醒：资产损失和税收优惠资料备查实际上要求有许多相似的地方，大家可以对比看。