5月31日也就是下周一，六只公募REITs基金要发行上市了，有些小伙伴就问了，这个基金要不要认购？
答案是强烈建议参与认购，上市后价格可能上涨，然后高溢价卖出，大概率能吃到肉。
什么是REITs基金？
REITs全称「不动产投资信托基金」，属于信托基金的一种。我们平常投资的兴全合宜、兴全合润、中国互联这些基金，是一个我们买基金、基金买股票或债券的过程。
而REITs基金就是我们买基金，基金买不动产、酒店、公寓、写字楼、高速公路、工厂厂房等，然后用酒店接客、把公寓写字楼出租、在高速公路收费等，通过收租金、过路费的方式获得收入，然后再分配给投资者。
目前已经确定即将发行的REITs基金均聚焦于基础建设领域，募集到资金的80%以上投向专门的基建项目，剩余资金投向债券等资产。
为什么认购REITs基金？
这九只REITs基金，封闭期最少20年，最多的长达99年亿元，平均封闭期限为40.2年，期间无法申购或赎回，期间想要买入必须从场内买。
而发行方式共三种，第一种为战略配售，占比最大，原始权益人或同一控制下的关联方战略配售比例不得低于20%；
其次是网下配售，网下发售比例不得低于扣除战略配售比例后的70%；
最后是网上认购，通过场内或场外平台认购，占比最小的一部分，也就是我们参与的途径！
5月31日能参与申购的目前有六只：
六只REITs基金中，网上认购最高比例为13.4%，最低认购比例为3.8%。战略配售比例都在50%以上，表明机构和原始权益人都很看好这些项目，而剩余比例都在50%以下。
六只基金战略配售以外比例合计13.29亿，也就意味着绝大多数机构和散户都没办法买到满意的仓位，上市后场内溢价容易被抬高。
这个情况比较像最近暂停申购的中国互联，溢价会不断抬高，但是REITs基金薅羊毛比起中国互联有两个优点：
①数量少。全中国目前只有这么几只，而且都是投资在国内一些发达地区。除非你去买境外的REITs基金，否则没的挑。
②不可替代性强。中国互联封闭，机构有外汇额度，直接买港股，而且有替代品，机构不算高。REITs基金中，机构也是投资者的一部分，并且公募REITs基金投资门槛低。
③产品结构好。我国公募REITs的产品结构是「公募基金+基础设施资产支持证券（ABS）」，和千亿规模、以ABS为载体的类REITs相比，类REITs个人投资者无法参与，REITs的包容性要更好。
④REITs风险收益好。REITs的资产都比较好，兼具股性和债性，明显适用于长线机构，最新披露的9只REITS产品认购信息表中，招商蛇口产园最火爆，机构整体认购倍数高达15.31倍。
保险资管、券商、理财子公司很喜欢这类资产，REITs资产很适合保险资管。以美国为例，REITs的投资者构成中有34％都是养老保险等保险机构。
所以我们估计上市后会出现较大溢价，认购到账后就可以趁溢价卖出，薅个羊毛赚个差价，妥妥的！
如何认购REITs基金？
①开通REITs基金交易权限。个人投资者交易REITs基金，必须开通基础设施基金交易权限，可登陆华宝智投APP-我的-业务办理-权限管理-基础设施基金交易权限，操作视频如下：PS.场外认购需要转场内才能卖出
②周一进行场内认购。选择交易—场内基金—场内认购，输入你想买的基金代码进行认购。
九支REITs基金具体认购费率如下：
本次上市6只REITs基金，建议雨露均沾，每只基金都认购，资金量少的话，也可以考虑加杠杆参与。
配售完成后，剩下资金预计会在T+2还给我们，也就是下周三，占用资金周期也就两三天时间。
REITs基金羊毛预测
羊毛多少与热度有关，网上认购的热度目前还无法估计，这里统计了一下机构的网下认购热度，是非常高的，从3.61倍到15.31倍不等。
平均认购倍数为7.89倍，也就是说，一个机构大约只能获得认购金额1/8的配额。
假如用100万闲钱去薅羊毛，假定散户比机构还热情，认购倍数达到10倍，100万可以获得10万REITs基金。
而按照1:8以上的稀缺比例，大概率是大涨高溢价，可以在极短时间内薅到羊毛，注意开盘第一天极涨跌停限制为30%。
假如开盘没有涨停甚至破发，这几只REITs投资于不动产，每年必定会将90%以上的钱拿来分红，相当于买了一个年化4%-13%的长期理财，同时具备高分红、抗通胀、长期收益可观的特性。
需要注意，由于封闭期较长，热度过后场内价格会由溢价变为折价，像其他封闭基金一样，所以即使想长线投资，也不要溢价买入。