说起坂田，就不得不提华为，坐落在坂田街道的华为基地是其总部的所在地，也是无数坂田人常挂嘴边的“坂田小骄傲”。
除了拥有华为之外，坂田地处深圳中轴，位置优势不需多言。虽然坂田属于龙岗区，却由于位置关系往往跟龙华“捆绑”在一起。随着龙华逐渐成为“宇宙中心”，片区房价也一骑绝尘，坂田似乎却还是不温不火。
2月16日，我们在抖音号“小贝侃房”上进行了《坂田区域购房攻略》的直播，邀请万科第五园九期店的店经理傅晓香作为主讲嘉宾，现场为大家全面讲解了坂田的优质学校、近一年市场走势与热门成交小区，以及刚需改善置业攻略。
主讲人简介：
以下是本次直播的详细图文内容：
大家好，我是万科第五园九期店的店经理傅晓香，今天由我来给大家全面解析坂田，我将从这三个板块开始今天的直播：
一、坂田区域概况
二、坂田配套及居住体验
三、坂田购房攻略
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【第一部分：坂田区域概况】
从地图上看，坂田处于深圳最中间的位置，靠近福田、罗湖和龙岗，与龙华更是联系紧密，仅仅只隔了一条梅龙大道。虽然行政区划属于龙岗，由于位置的关系坂田常常和“宇宙中心”龙华捆绑在一起。
坂田还是深圳高新技术产业集中的区域，形成以华为为核心的产业布局。
其实坂田并不大，以布龙路为界限分为坂田北和坂田南，区域发展多元化。
这里有个小插曲有必要跟大家讲一下，前面提到坂田虽属于龙岗但由于位置的关系与龙华联系更为紧密，很多大型配套坂田人民去过去也是非常方便的。比如说龙华的重点项目——红山6979，从坂田的四季花城过去只需要3.5公里。
【第二部分：坂田配套及居住体验】
1.交通
交通对于片区发展的重要性大家都知道，坂田人民的感受更深。先来讲讲坂银通道，很多罗湖、福田的人来买坂田的房子也是因为这条通道，最近有消息说今年5月份通车，我觉得很有可能成为今年的一个爆点。
除了坂银通道，还有一个爆点就是地铁10号线，这条地铁线现在基本上是已经完工的状态，今年大约6月就可以通车了。通车后地铁10号线将与5号线形成"十字"纵线， 连接四大核心区域。
2.教育
教育资源一直都是坂田区域的短板，基本上每个学校的录取积分在70分-80分。
有两所新学校的势头很猛。一所是深圳实验学校坂田校区，这所学校在杨美，这两年的中考成绩非常不错，可以排在龙岗前五。2019年小一招生积分录取分数为101.45分，初一102.55分。
另一所是龙岗区科技城外国语学校，这个学校很新，2015年开学。2019年中考成绩在整个龙岗区排名第三，非常优秀。
坂田相对来说学位不是那么紧张，下图是龙岗区积分入学的细则，大家可以对照算一下自己的积分。
3.商业
目前坂田的大型商业配套相对较少，现有的商业大部分是老式商业模式，其中星河cocopark、彩生活时代广场、maxcity百佳华商场是近几年新开的购物中心。
坂田在建的商业有3个：大族云峰底商有4层共4.3万平方米，现在已经在招商中，离万科第五园是非常近的；另一个佳兆业城市广场六期的商业有10万平方米，目前也是在建设当中；还有天安云谷，这边是科技产业园，分两期开发，体量相当庞大，值得期待。
4.旧改规划：
其实坂田的农民房还是挺多的，参与的旧改也很多，2019年立项的有10多个，目前动工的有三四个：布龙路附近坂田地铁口的华侨城项目，坂田地铁站C出口附近的万科商业综合体，还有两块地在坂田北靠近天安云谷、佳兆业城市广场那一片。
【第三部分：坂田购房攻略】
不知道大家有没有来坂田逛过，坂田给我的感受是很有家的感觉，道路宽敞，小区建筑都有自己的个性和风格。
首先来看下近一年坂田的价格走势，从2019年3月到10月价格基本都是平稳的，直到11月开始往上走，这主要是因为11月11日深圳豪宅线认定标准调整，这直接涉及到是否需要交纳增值税。坂田片区成交主力是2房、3房的刚需户型，当时的增值税在10万-15万之间，税费金额说实话有点高，对于成交是有很大影响的。
“双11”政策出来后，很大一部分房子不用再缴纳增值税，购房成本一下子少了十几万，这直接体现在成交量和成交价上。现在由于疫情的原因，很多小区是看不了房的，成交受到一定影响，但其实大家购房的需求还是很迫切的，我相信接下来的3月、4月成交应该还是很不错的。
众所周知，坂田有一个华为，华为员工也是购买坂田房子的主力军。其次就是富士康和腾讯，但买的相对少一点，富士康靠近龙华，购房者会优先选择龙华。腾讯在南山，过来坂田大概45分钟，还是有一定距离的。福田和罗湖过来换房的人是比较多的，比南山的客户多很多。
从这两年购买人群来看，80后和90后成为购房主力。80后购买的基本上都是4房及4房以上的大户型，非常有实力。
从下图可以很明显地看到，2房和3房是坂田的成交主力。在坂田，很多小区的设计都是2房和3房为主，1房其实很难找。整体的供应量决定了成交量。
下面看一下2019年成交热门的小区。TOP20中次新房居多，除了珠江旭景佳园和四季花城楼龄老一点之外，其他都是2010年之后的楼盘，这说明次新盘会更好成交一些。上品雅园和信义嘉御山因为有学校加持，所以成交也会比较活跃。
下面给大家详细介绍下坂田的热门小区。
万科四季花城1-4期入伙时间是2001年，5~7期是2003年，主力户型是74平-105平2-3房，总价400万可上车，这个楼盘有一个很大的优势是大社区，容积率很低，大部分都是楼梯房，极少带电梯，同样户型电梯房和楼梯房价格差了15万左右。小区还是万科物业和双地铁口，家门口就是五和站，5号线和10号线的换乘站。
万科第五园1-9期入伙时间在2006-2016年之间，同一个社区各方面的差别非常大。首先是价格，一二期和九期的单价相差1.5万元/平方米；其次是体验，一二期多层楼梯房价格会低一些，九期是次新房，2016年交楼，离地铁更近，楼下又有商业，目前三房的成交价570万左右。
万科城和四季花城的开盘时间很接近，小区环境好，价格一直很坚挺。万科城主打的户型有34平-123平两房三房四房，190万可以上车。小区门口有10号线的地铁站，今年年中地铁通车之后，小户型的价格应该是可以上来的，万科城的实验学校也是很不错的。
信义嘉御山的房价涨的有点厉害，66平方米两房去年年底成交430万左右，今年过完年直接到了490万，挂盘基本上都到了500万左右。我有客户很疑惑，为什么信义嘉御山这么普通的盘单价直逼福田卖到7万以上？我想说的是这个小区跟福田差很多，福田的优势在于地理位置和配套，同等价位下小区的居住体验并没有那么好，500万在福田买个2房可能社区就只有三四栋，信义嘉御山就非常大，大社区环境好，人车分流，学校好，商业配套也很齐全，10号线开通后距离小区300-400米距离有一个站点。
佳兆业城市广场2015年开盘卖的非常好，主打89平三房、四房以及3+1房，140平的四房有赠送面积，总价500万-900万，这种就是上车的刚需盘。楼盘体量比较大，建面150万平方米，楼下全是商业。小区自建了一所学校——深圳大学坂田附属实验学校。
上品雅园楼间距很宽，夏天走在小区很凉快，居住体验非常好。这个小区的学校是深实验坂田返校。
珠江旭景佳园是2019年坂田成交量排名第一，小区距离坂田地铁站700米左右，户型主打77平大两房，客厅正出阳台，这种户型是很好的，小三房户型也很实用。2007年的楼盘，楼龄相对不是很老，价格也不会很高，成交相对活跃一点。
坂田是刚需和改善兼具的一个片区，我们先来看看改善的部分。
第一个我比较推荐星河银湖谷，去看过89平方米户型的人可能不是特别舒服，因为89平方米做了4房，看起来比较紧凑，有的卧室会小一点。为什么这个盘会卖到7.5万/㎡？首先就是商业综合体，只要商业旺的地方都价格都不会太差；其次楼盘的高端定位，整体建筑决定了价格；这个楼盘配套和位置独具优势，小区挨着银湖山，有登山道，另外小区内有一个高端会所，整个坂田唯一的恒温泳池就在这里。虽然这个小区对着南坪快速有点吵，但我觉得是可以解决的，选房要选远离主干道的户型和楼层，还可以安装隔音玻璃。10号线地铁站也会经过楼下的商业综合体。
在坂田挨着南坪快速和银湖山的都是豪宅，可以说无山不豪宅。同样是挨着银湖山的万科璞悦山也是一个千万豪宅。很多看了华侨城香山美墅的客户，会觉得万科璞悦山也能与之媲美甚至完胜。这个楼盘同样是高端定位，万科物业，175平的两房三卫，户型细节做的特别好，比较注重隐私。小区有私家登山道，刷业主卡就能上去，旁边有一个钓鱼场。车位是1:1.9，完全不用担心停车的问题。
万科第五园1.2.3期别墅有一个中庭，主力户型是189平-235平四房-五房、别墅。小区私密性很强，非常安静。有客户来看房会觉得第五园很老，但其实第五园是这种中式徽派建筑风格，主要色调是黑白灰，可能再过个五年十年，风格也不会变化太大。
十二橡树庄园户型很大气，客厅有6米挑高，拓展面积很大，少有的别墅带地铁的。主力户型是200平-300平别墅，1750万上车，我认为这是性价比很高的，因为很多只有3层的别墅都能卖到接近1400万。
万科城别墅总价和璞悦山的平层差不多，不过两个小区建筑风格也差别比较大，还有就是物业不一样，同等预算情况下这两个小区可以对比。万科城的别墅户型有很多，类别也很多，如果要看的最好是先看一下预算有针对性去找会比较好一点。
我身边有很多客户首付预算基本上130万左右，总是会问我400万能不能买到好一点的3房？我想说的是在坂田400万买3房的时代已经过了，想要在坂田买3房预算还需要垫垫脚尖，430万是选择的。
对于刚需来说，星光之约和家和花园虽然楼龄老了一点，但地理位置有绝对优势，10号线地铁站在家门口，交通很方便。而且户型很实用，比如说家和花园79平的3房，360万就能买得到。86平户型进去体验一下，就跟带电梯105平的大三房差不多感觉，非常实用。
富豪花园更是符合刚需上车的需求，近地铁，满足交通的要求。不过这个楼盘是香港的开发商建的，有些户型不是很方正，看自己能不能接受。这个小区有一个96平的户型我觉得还挺好的，可以改三房，可以根据自己的需求去看下房。
中海日辉台投资潜力是有的，这个盘离华为很近，很好出租，去天安云谷也很近。这附近还会有地铁站在建，地铁站通车后在福田上班的客户也可以考虑。
【第四部分：观众提问环节】
1.万科第五园有双拼吗？
第五园三期、五期、六期都有双拼，单价还比较低，我觉得买来自己住是很舒服的，户型也非常好。这种双拼房单价5万-5.5万/㎡，有赠送面积，很适合居住。
2.第五园走到地铁口有断头路吗？
目前的断头路只有环城南路，四期公交车站下面的那条路今年已经在修建了，环城南路的第四段，从坂雪岗大道连接五和大道，是一条直线，而且是双向八车道。
3.450万内坂田投资哪里比较好？
这个价格买大三房有点尴尬，建议考虑小三房，中海日辉台、阳光第五季、中海月朗苑、万科第五园八期2+1房，房产证面积77平方米，唯一的缺点是东北朝向。
4.万科第五园商业配套多吗？
除了万科里1.2万平之外，每一期楼下底商都有街铺。另外，小区三期附近大族云峰4.5万平的商业也即将投入使用。
5.坂田最好的学校，3房大概要多少钱？
可以考虑信义嘉御山和上品雅园，总价要在600万以上。