“2013年，房价每平方米4万元还是北京（楼盘）高档项目的分水岭，而如今，单价在8万元以下的项目都不好意思说自己是豪宅。”2015年，面对北京20多个单价达10万―20万元的顶级豪宅项目，就连从事豪宅销售多年的业内资深人士也不禁感叹：顶豪，你咋就那么贵!
地价高企是主因
“受土地成本推高作用的影响，今年北京楼市顶豪产品在单价水平上有了明显提升，基本都超过了8万元/平方米，并开始出现整盘单价超10万元的项目。由于单价较高，今年新的顶豪项目在产品规划上做了升级，在保证居住功能的前提下，单套面积普遍有所缩小，这可以更好地控制总价。”亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示。
2015年1月5日，北京市丰台区亚林西区域两宗带有居住属性的用地成功出让，拉开了2015年土地市场的序幕，其中一宗地块商品房的部分楼面价格已接近5万元/平方米。事实上，近几年来北京稀缺的地段和不断上涨的地价，是2015年顶豪项目扎堆呈现的主要原因之一。
亚豪机构的统计数据显示，在2013―2014年成交的北京住宅用地中，实际楼面价格高于2万元/平方米的多达20宗。这其中不仅有懋源夏家胡同、融创农展馆、龙湖西宸原著、泰禾西局等核心区域地块项目，还有亦庄、黄村、长阳等郊区地块项目，这些项目无疑将被打造成为区域内的标杆产品。
郭毅表示，除了佳兆业广场、中央公园广场、丽都十号等少数几个项目外，其他顶豪项目均为近两年的“地王”产品。比如，龙湖西宸原著楼面价高达6万元/平方米，恒大东坝地块楼面价高达5.5万元/平方米，融创农展馆地块楼面价更创下了7.3万元/平方米的高价。郭毅认为，土地成本的飙升使得原本属于稀缺产品、单价高达10万元的豪宅开始“一抓一大把”。可以预计，2015年的北京高端住宅市场也将跨越式地进入“整盘单价超10万元”的豪宅时代。
记者调查发现，北京的土地出让平均楼面价格在2014年时已有大幅上涨，住宅类地块从2013年的9616元/平方米，上涨到2014年的14557元/平方米，环比上涨了51%。而2014年北京的住宅类土地供应与2013年相比减少了460万平方米。
楼盘“限价令”被打破
北京楼市高地价项目集中亮相的另一个重要原因，是楼盘“限价令”的逐渐退场。
北京市房地产业协会秘书长陈志在为记者梳理最近两年北京高端项目“限价令”的调整过程时表示，北京首次提出限价是在2013年的下半年。当时，相关部门召开了开发商座谈会，单价在4万元以上的高端住宅被暂停发放预售许可证;随后，在2014年年初，个别积压时间较长的高端项目被发证放行，“限价令”出现局部松动;然而好景不长，2014年4月，北京市住建委再次召开主流开发商座谈会，传达了“限价继续”的调控精神;但是，2014年市场的持续低迷使得这一政策很快发生了变化。自2014年6月份开始，京投银泰（600683,股吧）？琨御府、保利海德公园等单价达7万元以上的项目陆续被放行，“限价令”在实操层面被逐渐打破。到了2014年年底，融创农展馆项目高达每平方米16.5万元的预售价格得以审批通过，标志着“限价令”正式退出历史舞台。这让大量豪宅项目看到了希望，纷纷整装入市。
虽然限价政策的退出对豪宅市场的供应产生了一定的刺激作用，但在该政策的影响下，高端市场的需求并未放开。北京豪宅项目的集中入市以及价格的跨越式增长使得2015年的高端市场隐忧重重。陈志认为，库存的大量积压以及新增需求的不足将成为高端市场面临的两个重大问题。
理性定价成业内共识
2014年12月13日，融创北京农展馆项目以16.5万元/平方米的价格获批入市;2015年1月12日，备受关注的北京中赫？万柳书院项目拿到了现房销售许可证，销售均价为14.5万元/平方米。作为今年首个正式入市的豪宅，万柳书院的定价给其他豪宅项目带来了不小压力。
虽然拿地早了一年，但作为精装修的成品现房，业界一直认为，万柳书院相较于融创农展馆项目，定价不遑多让，所以万柳书院的价格让不少业内人士不禁一怔。对此，中赫置地品牌总监朱敏告诉记者：“14.5万元/平方米是均价，最稀缺的房源价格可能要更高，这一定价是我们综合了多方因素而制定的，很理性。从产品自身来看，万柳书院是中赫置地的全新代表作，相较于钓鱼台七号院项目，其产品力全面升级，而价格只是略有提升;从周边的竞争产品来看，与万柳书院一墙之隔的万城华府已经入住8年，其二手房价格达到每平方米11万―13万元，作为全新的高品质产品，我们的价格比其高出约15%-30%，合乎市场规律;从区域来看，万柳位于海淀区的核心地带，周边配套和环境无须多言，不输给任何一个热点区域。”“理性”是郭毅对豪宅项目定价提出的建议。她认为：“为项目理性定价更有利于从容销售。鉴于2015年的豪宅市场竞争将会很激烈，开发商不妨先牺牲一部分利润，吸引买家的注意，为产品打造出好口碑，再谋求下一步的销售。”“顶豪项目的价格是没办法调整的，因为其地价及开发成本较高，项目的利润率其实并不高。”郭毅认为，顶豪市场和刚需市场不一样，其扎堆入市并不会引发价格战。“在利润率有限的情况下，开发商们一般会采用在产品及服务上加码的方式来提升项目的性价比。”