广发证券发布投资研究报告，评级: 买入。
保利地产(600048)
核心观点：
整体表现优异，业绩分红均超预期。公司发布2019年报，全年营收2359.8亿元，同比增长21.3%，归母净利润279.6亿元，同比增长47.9%，超年初业绩快报40.6%的增速，多释放13.9亿的利润。分红金额97.8亿元，分红率35%，股息率为5.2%，股东回报价值大幅提升。地产结算毛利率提升至35.4%，毛利率在4季度再次强势回升。
货值储备充沛，拿地依旧聚焦核心城市。销售方面，19年公司实现销售金额4618亿元，同比增长14.1%，全口径回款4312亿元，回笼率93%，并表比例受合作拿地影响有所下降。公司去化率维持行业内较高水平，整体均价稳定，即便20年开工计划有所回落，但整体货值储备依然充沛。投资方面，19年公司新增建面2679万方，权益比例72%较18年回升4个百分点，上半年拿地谨慎，下半年至20年一季度，土地投资力度维持在49%，具备较强的逆周期拿地能力。截至19年末公司待开发土地资源8112万方，未售资源可以保障未来3-4年经营安排。整体拿地思路更聚焦华南及华东，资源仍集中在20个核心城市。
净负债率降至历史低位，投资弹性空间极大。由于19年土地投资力度下降，公司19年末净负债率回落至57%，降至历史低位，现金覆盖短期有息负债倍数为210%，整体财务状况非常稳健。20年公司计划地产直接投资3150亿元，同比增长17%，表明公司加大投资的方向。
预计20-21年业绩分别为2.59元/股、3.05元/股。公司整体基本面表现超预期，经营行为对报表有较好的反馈。我们预计20、21年业绩分别为309亿和364亿，增速分别为10.5%、17.9%，对应2020年6.1XPE，2021年5.2XPE。合理价值方面，考虑到公司行业地位以及业务稳定性，我们维持合理价值20.90元/股不变，维持“买入”评级
风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。