商铺投资和住宅投资的比较。商铺投资和住宅投资，
首先参与的主体是有差异的。住宅投资只有发展商和购买住宅物业的人，经营主体差别比较大。商铺的经营主题很多，
你可以开餐馆，也可以做其他的。住宅主要是居住。经营者与使用者的差异也是不一样。商铺的经营者与使用者的差异非常大。
住宅非常小。从长期的考虑，从销售的难度来讲，买商业、物业，在以后出售的过程中，难度比较大，而出售住宅的难度相对比较小。
从经营管理的角度，对商铺投资，要获得长期稳定的收益，它的稳定程度比较高，住宅比较低。商铺的价格评估，难度比较大，对住宅的评估，相对比较容易。另外，最主要从投资风险的角度来讲，商铺投资的风险比住宅投资的风险大。一个是商铺投资和住宅投资的资金收益和销售收益。
这两个会决定一项物业的价值。商铺投资的收益目前市场上认可在10%左右，整体的住宅投资租金收益每年只有4%到5%左右。住宅的销售收益，因为这两年的涨价幅度比较高，住宅的销售收益也比较高。但是总体来讲还是比较低的。
我们可以以一些实际的案例进行一些比较。比如说镇江新开盘了一个奥特莱斯，总价5000到十几万不等，这样低总价的商业盘，往往投资回报率是很客观的。投入的资金少，又有奥特莱斯这样的品牌在这里支撑，人们的认可度正是一个好商铺最好的证明
现在二手市场的交易价格在15000到16000之间。商铺的销售均价，当时大概在2万块钱。沿着长安街的是两万二，沿着社区的是一万八左右。
现在要买，基本上在四到五万的价格水平。从这两个之间可以看出来，销售的收益差别比较大。你可以通过这两项的收益可以很清楚的知道他们投资的回报、收益差异还是比较大的。
你还要考虑到其他的影响租金收益的因素。比如说当时买住宅的，目前出租给办公物业使用的。住宅住户的租期是比较短的，商铺用户的租期是比较长的。
你控制期还有一个风险。这是关于住宅投资与商铺投资的比较。
如何决策商铺投资。
面对上百万或者上前万的投资，如何进行理性的投资决策，使投资变得从容、理性，特别是针对北京目前商铺投资的环境，是不是有最简单的定型决策的要素和定性决策的过程，在最短的时间内判断这个商铺投资值得还是不值得的投资。
我的理解，商铺投资的投资过程是一个知己知彼的过程，在很多时候我们犯了一个严重的投资错误，归根结底的问题，应该说还是在这两个方面出了问题。
首先，知己，也就是要了解我们自己。包括了三个方面的内容，第一方面，你到底有多大的投资能力，以你的投资能力计划你整个商铺投资资金的分配。
根据资金实力，确定你可以拿出多少钱来进行投资，这项投资在整个你的投资组合中商铺投资占到了多大比重，比如你在股票市场、在基金，中国有一句俗语“鸡蛋不能放在一个篮子里面”。
还要充分考虑到商铺的抗风险能力和商铺损失带来的风险，因为这期间你要考虑到你每年的租金收入，或者营业的净收入，是否能支付体银行的还款。要充分考虑到利率的变化，尤其是这个利率的上调，与商铺每年净收入之间的关系。
大家都知道，尤其这一年多以来，利率的上调幅度是非常快的，现在已经8%点多了。这个与你银行的按揭还款，与你整个营业净收入之间关系处理不好，就会面临很大的风险。
第二方面，要有你自己投资的一个理念。您是要做一个激进的投资者，还是要做一个保守的投资者。你是要以长期的投资获得租金收益为目的，还是通过短期投资实现你的投资收益。有的人可能为了炒铺，拿下一年或者半年以后就卖出去。
因为你的投资理念不同，决定了你的投资商铺的市场类型。比如对于一个激进性的投资者来讲，他可能会选择商务区的商铺进行投资，这些区域的商铺价格比较高，
但是租金收益也是非常高的。相比而言，风险也是非常大。对于保守型投资来讲，可能投资商铺是比较好的方法，第一个，单价是比较低的，当然相对收益也是比较低的，它的特点，投资是比较稳定的。
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