观点地产网去年底迎来新东家珠江实业后，广州城郊大盘美林湖似乎开始了一场大变革。
近日，珠江实业集团通过官方微信宣布，5月17日其与同样身为国企的广州市城发投资基金管理有限公司签订了战略合作协议，未来将在房地产开发等多方面进行合作。
珠江实业透露，目前双方已就美林湖项目部分融资与城发基金开展了合作，并希望以美林湖为契机，积极探索“地产+金融”的商业新模式。
在2015年的股东会上，珠江实业董事长郑暑平曾表示，如今房地产行业正处于转型创新的时点，要在传统行业上升级，往后行业的集中度越来越高，会让一部分企业退出市场，所以珠江实业需要寻找适合长期发展的模式。
加之国企混改大背景，近两年珠江实业开始调整发展模式、业务方向、运营管理等，希望涉足金融、养老、旅游等产业，向适应市场的方向转变并付之于实践。
从此次的基金合作事宜来看，去年底入股美林湖并争取到操盘权之后，珠江实业似乎正打算以该项目为试验点，探索多变市场下的发展新模式。
试水“地产+金融”
观点地产新媒体发现，珠江实业的战略伙伴城发基金成立于2014年初，由广州基金设立，与珠江实业一样属于国有企业，是一个以广州为中心的投融资平台，业务还包括资产管理、战略投资、创业投资等，目前基金管理规模已达1500亿左右。
5月17日的合作签约仪式，珠江实业董事长郑暑平及城发基金董事长林旭初均亲自出席并完成签约，双方重视程度可见一斑。
房企与基金合作不是新鲜事，“地产+金融”的模式在广州国企中也早有先例，广州基金与广州地铁、广州建筑集团等亦均已试水，越秀地产也是其中一个代表。
在拿地或项目融资方面，越秀地产往往会与越秀集团旗下的基金公司合作，以小股操盘的形式参与项目开发，并与基金公司签订协议，在一定期限内按约定的回报率向基金公司回购股权。
这种合作方式不仅降低拿地成本，也拓宽了项目融资渠道，减轻企业的资金和财务压力。从目前的情况来看，珠江实业与城发基金的合作很大可能也是基于此目的开展，但双方的合作似乎还未深入，目前尚停留在提供项目融资层面。
当天的仪式上，郑暑平就表示，金融资本与产业资本结合，运用金融杠杆输血已成为当前形势下房企规模增长的重要途径。
郑暑平同时透露，珠江实业与城发基金已就美林湖项目的部分融资展开合作，并以该项目为契机，继续探索“地产+金融”的商业新模式。未来珠江实业与城发基金这两家国企的合作还将涉及房地产项目开发、大宗资产配置、PPP、城市更新改造、文体产业合作等多个方面。
观点地产新媒体曾联系珠江实业相关负责人咨询关于双方合作的具体模式和细节，同时该模式如何在美林湖项目落地，但并未获得有效的回复信息。
不过，观点地产新媒体翻查珠江实业2015年及2016年年报时发现，虽然今年才首次在房地产业务方面与基金公司确定战略合作关系，但希望借助金融与地产资源的整合来扩大规模的想法早已显露，关于如何开展“地产+金融”模式也有了初步的规划和尝试。
2015年，珠江实业就是通过“房地产+金融”的股权收购方式，成功获取安徽中侨中心项目和创基丽江国际花园项目。
在2016年年报中，珠江实业也明确表示，将探索与创新“房地产+金融”股权收购模式，在此前“股权+债权”并以保底回报的收购模式基础上，尝试“固定回报+浮动红利”的投资回报方式，为公司提供项目并购和拓展的新渠道。
不久的将来，这种模式或许也将在珠江实业新获得的广州城郊大盘美林湖项目中得以实现。
事实上，去年底珠江实业突然宣布入股美林湖，与美林基业共同开发该项目后，除了引入基金合作，运作模式有所改变，该项目团队、管理等也都发生了较大的变动。
美林湖新试验
美林基业与珠江实业的合作是在国企改革的背景下进行的，在2016年11月18日内部签约之前，双方已通过政府多次对接和谈判，最终确定之后，才于同年12月8日正式向外界宣布合作。
彼时，美林基业董事长刘远炳与珠江实业董事长郑暑平均在签署战略合作协议的新闻发布会上表示，双方将优势互补，共同打造，重新规划并完善项目的配套体系，共同开启美林湖下一个黄金十年。
郑暑平当时向观点地产新媒体透露，珠江实业占的是大股份，且年内合作就会开始，但具体的合作内容目前仍需商榷。此后，美林湖就于今年5月5日加推新产品，并称是新东家珠江实业进驻的“首映礼”。
观点地产新媒体了解到，工商信息显示，美林湖项目公司清远市广州后花园有限公司最新股权构成中，广州珠江实业集团有限公司占股48%，认缴出资7761万元；原大股东清远市美林基业房地产经营管理有限公司股权占比则减至37.6%，认缴出资6080万元。
有知情人士亦透露，珠江实业入股之后，不仅接替了美林湖项目大股东的位置，在项目公司的各个部门均有安排人员，还接过了操盘工作，今年初美林湖原有的营销团队，包括在业内有“非典型营销奇才”之称的营销总吴兵等大部分人员均已离职。
对此，美林基业执行董事刘根智则表示否认，称双方确实组建了新的营销团队，但目前美林湖由美林基业及珠江实业共同操盘。
至于接下来美林湖将有怎样的新规划，刘根智透露，年内主要会补充一些住宅货量，但不会有新类型或新定位的产品推出，目前的重点是完善项目上的学校、医疗等生活服务配套。
为何独自开发项目十年后，美林基业会选择国企作为合作伙伴，并共同操盘，刘根智亦答道，这一决定是因为美林基业集团未来的发展方向。
毕竟项目体量太大，选择合作伙伴共同开发的方式，对项目对企业都是最好的，也是美林基业接触多方再三权衡之后，才决定与珠江实业牵手的。
据悉，身为本土国企的珠江实业背后所具备的资源，或许是其中一个重要的原因。
去年刘根智接受观点地产新媒体专访时就曾表示，传统模式已不适应如今的市场，未来房地产开发需要融合不同的业务，多元化经营。
按其规划蓝图，未来美林湖将被打造为能解决住户从出生到养老全部需求的“一生之城”，拥有“一城”“三区” “五镇” “八园”，具备城市的功能。
因而除了卖房子，美林湖还需要考虑业主生活配套、娱乐、创业、工作等服务问题，将居住、都市产业、商业休闲、文化旅游等房地产及多元化元素用不同的方式融合在一起。
只是，这样的“精耕细作”且不说需要多少资源，单是项目资金投入方面也是一个巨大的数字，而具备广州国企身份的珠江实业无疑有着明显的融资优势，除了能为美林湖带来更多的开发资金，也能帮助项目获取开展多元化业务的资源，以及一些相关优惠政策。
与此同时，近几年很少出现在土地市场的珠江实业一方面有着强烈的扩充土地储备需求，另一方面，国企改革要求日渐加大的情况下，近两年珠江实业亦开始调整发展战略和业务模式，尝试金融、养老、旅游等多元化产业，尚有243万平方米土地待开发且定位“一生之城”的美林湖显然是与之规划相符的。
此前珠江实业便提出，希望成为房地产综合服务集团，预计到2020年实现资产总额规模700亿元，主营业务收入到达230亿元。