1月25日，江门市住建局官网发布关于征求《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》（征求意见稿）意见的函，将商业贷款转为住房公积金贷款（下称商转公贷款），减少职工商业贷款的利息支出，减轻购房还贷压力。
据官网显示：《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》最早于2016年6月1日正式实施, 将于今年5月31日到期。 此次是对《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》进行了评估和修订，将于2019年6月1日起施行，有效期3年。
《办法》哪些地方做了修改？
对比2016年发布的办法，此次新办法基本保持一致，其中《办法》第五条，2016年规定公积金管理机构资金运用率低于90%的，可启动商转公贷款，已开办贴息贷款的管理机构应停止贴息贷款。公积金管理机构资金运用率高于90%的，可启动贴息贷款，实行贷款轮候放款，并停止商转公贷款。符合公积金贷款条件的职工，可自愿选择申请公积金贷款轮候或申请贴息贷款。
此次新办法则修改为公积金管理管理机构可根据房地产市场情况和资金使用情况适时开办商转公贷款或贴息贷款。
从江门公积金中心咨询了解得知：目前仅恩平市支持“商转公”贷款，蓬江江海区、新会区以及鹤山市支持贴息贷款。
对此，部分网友表示有点“空欢喜”，毕竟目前商贷利率首套房最低都要上浮10%，供房压力较大，若江门全市都能支持商转公，那么供房压力将大幅减小。譬如50万元的贷款，按基准利率上浮10%计算，30年期的商业贷款与公积金贷款相比，月供多了628元，合计利息多出22.6万元。
以下是《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》（征求意见稿）意见的函具体内容：
商转公贷款1什么是商转公贷款？
答：商转公贷款，是指我市缴存住房公积金的职工购买自住住房并办理商业性个人住房贷款后，在还款期内申请将商业贷款余额全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。2什么样的人可以申请商转公贷款？
答：在我市缴存住房公积金且符合公积金贷款条件的借款人。
商转公贷款仅限于将商业贷款转为公积金贷款，原贷款为个人住房组合贷款的（一部分为商业贷款，一部分为公积金贷款）不能申请办理商转公贷款。3商转公贷款需要符合什么条件呢？
答：申请商转公贷款应同时符合以下条件：
（一）借款人在我市购买自住住房并办理商业贷款；
（二）原商业贷款已还款年限及剩余年限均在1年以上，当前无逾期，且尚未结清；
（三）原商业贷款银行同意借款人提前偿还商业贷款；
（四）原商业贷款所购住房已取得不动产权证，且仅为该商业贷款设定了抵押权，无其他担保，无查封等权利限制情形；
（五）借款人无连续三个月或累计六个月发生贷款逾期;
（六）商转公贷款与原商业贷款借款人、抵押人一致;
（七）符合国家、省和我市现行公积金贷款政策规定。4申请商转公贷款的住房价格怎么计算？
答：申请商转公贷款的住房价格以原购房合同价与原评估价较低者计算。原来申请商业贷款时住房没有评估的，以原购房合同价计算。5商转公贷款额度有多少呢？
答：商转公贷款的最高贷款额以千元整数为单位，且不超过我市公积金贷款最高额度的规定，不超过原商业贷款剩余的贷款本金。6商转公贷款期限是多少？
答：商转公贷款的期限以年为单位，且不超过原商业贷款的剩余年限及我市公积金贷款政策规定的可贷年限。7商转公贷款利率是多少呢？
答：商转公贷款利率以中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率为基准，浮动幅度按住房和城乡建设部有关规定执行。8商转公贷款办理方式有哪些？
答：商转公贷款可采用以下两种方式办理：
（一）先结清原商业贷款后发放公积金贷款。借款人经住房所在地公积金管理机构审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，与受托银行共同配合办理原商业贷款抵押权注销登记，及商转公贷款或组合贷款抵押权登记手续后，再发放公积金贷款。
（二）以公积金贷款直接归还原商业贷款。借款人申请以公积金贷款直接归还原商业贷款的，原商业贷款银行应与受托银行一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格。借款人经公积金管理机构审批同意后，与原商业贷款银行共同配合办理抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记手续，再发放公积金贷款，贷款资金直接划至指定的还贷账户，归还原商业贷款部分或全部余额。9商转公贷款申请需要哪些材料？
答：申请商转公贷款时，申请人填写《江门市住房公积金个人住房商转公贷款申请审批表》，并提供本人家庭成员（包括配偶、未成年子女）下列资料：
（一）有效的身份证、户口簿和婚姻状况证明原件；
（二）原商业贷款借款合同、抵押合同、贷款余额和贷款明细原件；
（三）原购房合同、不动产权证及契税证复印件；
（四）申请人家庭经济收入证明、住房公积金缴存证明、个人信用报告等其他必要的证明材料。10商转公贷款怎么办理？
答：（一）先结清原商业贷款后发放公积金贷款。
1.贷款申请。申请人向受托银行提出商转公贷款申请，并提供申请贷款所需资料。
2.贷款审批。公积金管理机构对受托银行报送的资料进行审核，符合条件的，核定贷款额度并出具同意商转公贷款的审批意见。申请人需要使用组合贷款的，向受托银行申请组合贷款中的商业贷款部分，受托银行按商业贷款条件对职工贷款申请进行审批。
3.签订合同、办理抵押权登记。申请人与受托银行签订借款合同后，自筹资金结清原商业贷款，再与受托银行共同配合办理原商业贷款抵押权注销登记,及商转公贷款或组合贷款抵押权登记手续。
4.贷款发放。公积金管理机构对受托银行报送的资料进行审核，符合条件的，出具《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》。受托银行根据公积金管理机构发出的《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》，将公积金贷款资金直接划至申请人在受托银行设立的指定账户。
（二）以公积金贷款直接归还原商业贷款。
以公积金贷款直接归还原商业贷款的，可归还原商业贷款全部或部分余额。
1.贷款申请。申请人向受托银行提出商转公贷款申请，填写承诺书，并提供申请贷款所需资料。
2.贷款审批。公积金管理机构对受托银行报送的资料进行审核，符合条件的，核定贷款额度并出具同意商转公贷款的审批意见。
3.签订合同、办理抵押权登记。申请人与受托银行签订借款合同，并为原商业贷款所购住房办理抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记手续。
4.贷款发放及归还。公积金管理机构对受托银行报送的资料进行审核，符合条件的，出具《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》。受托银行根据公积金管理机构发出的《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》，将公积金贷款资金直接划至指定的还贷账户，用于归还原商业贷款余额。受托银行在收到《江门市住房公积金个人住房贷款发放通知书》后5个工作日内办妥归还原商业贷款手续。商转公贷款或组合贷款与原商业贷款有差额的，借款人应自筹资金归还。受托银行在贷款归还后2个工作日内将商业贷款还款凭证、公积金贷款发放凭证及组合贷款余额等证明交公积金管理机构核对。）
5.原抵押权注销。采用第二顺位抵押权登记方式并用公积金贷款还清原商业贷款的，借款人和受托银行应在贷款归还后20个工作日内办妥第一顺位抵押权注销手续。受托银行可根据借款人委托办理抵押权注销手续并将房地产权证交公积金管理机构核对。11商转公贷款发放需要多长时间？
答：受托银行应当在公积金管理机构审批后2个月内完成商转公贷款发放手续。受托银行未能在有效期发放商转公贷款的，按借款人重新申请时的条件进行审批。
贴息贷款1
什么是贴息贷款？
答：贴息贷款，是指商业银行利用银行资金向符合公积金贷款及商业贷款条件且在我市缴存住房公积金的借款人发放贴息贷款，借款人按商业贷款利率向银行支付利息，贴息贷款与公积金贷款的利息差额由住房公积金管理机构按月支付给公积金贷款承办银行（以下简称受托银行），受托银行按月支付给借款人。2
贴息贷款对象有哪些？
答：在我市缴存住房公积金并新购买自住住房，且同时符合公积金贷款条件和受托银行商业贷款条件的职工可以申请贴息贷款。3
贴息贷款需要符合哪些条件？
答：贴息贷款的条件按我市公积金贷款政策规定及受托银行商业贷款条件执行。4
贴息贷款额度及贷款期限如何确定？
答：贴息贷款额度及贷款期限按江门市公积金贷款政策规定执行。5
贴息金额及利率具体是多少？
答：贴现贷款的贴息金额为借款人按商业贷款利率与公积金贷款利率结算的利息差额。受托银行按月核算，并对贴息金额准确性负责。
计算公式如下：贴息金额=实还贷款利息×(1-公积金贷款利率÷商业贷款利率)。其中, 公积金贷款利率以中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率为基准，浮动幅度按住房和城乡建设部有关规定执行；商业贷款利率不得超过委托协议约定和商业银行同期同档次的个人住房贷款利率，具体按借款人与受托银行借款合同约定执行。
公积金贷款利率按照中国人民银行及住房和城乡建设部规定执行。6
贴息贷款期限内如遇利率调整，将如何处理?
答：贴息贷款期限内如遇法定利率调整，于利率调整的次年1月1日起按新的利率标准计算贴息金额，不再另行通知。7
如何办理贴息贷款办理？
答：（一）贷款申请。借款人向受托银行提交《江门市住房公积金个人住房贷款申请审批表》和有关资料；
（二）贷款审批。公积金管理机构对受托银行报送的资料进行审核，符合公积金贷款条件的，核定公积金贷款额度并出具同意贴息贷款的审批意见。受托银行按商业贷款条件对职工贷款申请进行审批；
（三）签订合同、办理抵押权登记。借款人与受托银行签订借款合同，并为所购住房办理抵押权登记手续或抵押权预告登记手续；
（四）贷款发放。受托银行用自有资金同时向借款人发放贴息贷款及商业贷款；
（五）贷款回收。受托银行负责贴息贷款本息的核算、扣款和回收，并将相关凭证交公积金管理机构；
（六）贷款贴息。公积金管理机构收到受托银行提供的凭证后，按月将上月贴息金额支付给受托银行，受托银行计发给借款人。8
贴息贷款如何办理贷款变更？
答：贴息贷款发放后，借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式、贷款利率偿还贷款本息。
贴息贷款在借款期间原则上不得变更还款方式和借款人，不得延长还款期限。确需变更的，须经受托银行和公积金管理机构同意。借款人申请提前还款、缩短贷款期限，由受托银行按借款合同约定办理，并通知公积金管理机构。
第二十四条 贴息金额在公积金业务支出中列支。9
贴息贷款的房屋套数认定标准和公积金贷款一致吗？
答：标准一致。需要注意的是，贴息贷款按公积金贷款管理，记录为一次公积金贷款。10
贴息贷款发放后，什么情况下公积金管理机构会终止向借款人贴息？
答：发生以下情形之一的，公积金管理机构有权终止向借款人贴息，并不再实行贴息贷款的置换转回：
（一）借款人向公积金管理机构、受托银行提供虚假、失效、非法的资料申请贷款的；
（二）借款人被依法宣告失踪、死亡，丧失或部分丧失民事行为能力又无人代其履行债务的；
（三）抵押房屋被司法机关依法限制、处置的；
（四）不可抗力因素使抵押房屋损毁灭失的。
第二十八条 受托银行承担贴息贷款的贷款风险，并对贴息贷款按商业贷款的贷后管理及风险处置规定进行处理。
第二十九条 公积金管理机构在资金宽裕时，可视实际情况将贴息贷款的贷款余额置换转回为公积金贷款。贴息贷款置换转回时，须满足以下条件：
（一）贴息贷款转回须为已发放、未还完、未终止、未转成普通公积金贷款的贴息贷款；
（二）借款人无连续三个月或累计六个月发生贷款逾期；
（三）贴息贷款当前无逾期；
（四）贴息贷款转回公积金贷款时的贷款金额及贷款期限不得超过原贴息贷款余额及剩余期限。
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