为适应维修资金管理的新形势、新要求，我市对2016年市政府制定出台的规章《汕头经济特区住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第170号）进行修订，形成《汕头经济特区住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），自2022年3月1日起施行。
《办法》所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
什么业主需要交存住宅专项维修资金？
《办法》明确，下列物业的业主应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。
怎么交？交多少？
《办法》明确，市、县住房和城乡建设主管部门应当根据本地年度建筑安装工程平均造价等因素，合理确定、公布首期住宅专项维修资金的交存标准，并适时调整。
《办法》提到，结合特区实际情况，规定购房人应当在商品房销售合同网签备案前，将首期维修资金存入维修资金专户；房屋已竣工验收但尚未售出的，开发建设单位应当在现售备案前预交存首期维修资金；房屋出售时，开发建设单位再向购房人收回代交资金。房屋未售出的，开发建设单位还应当分摊维修和更新、改造费用。此举既能明确开发建设单位的职责，确保新建商品房的首期维修资金全部交存到维修资金专户，也能维护购房人的合法权益。
《办法》增加规定将维修资金划转由业主大会自行管理的办理流程，以适应部分小区要求将维修资金由住建部门代管转为业主大会自行管理的实际情况。
什么情况下可以使用？如何使用？
《办法》明确，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；
（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；
（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；
（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。
住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
（一）电梯及主要部件的维修或者更换；
（二）避雷设施不能满足安全要求的；
（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；
（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；
（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的；
（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。
《办法》明确，除法律、法规另有规定或者业主大会另有决定外，使用住宅专项维修资金对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照下列规定分摊：
（一）涉及全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（二）涉及单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（三）专有部分使用范围内的共用部位、共用设施设备，按照物业服务合同的约定分摊；未约定的，由受益的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（四）相邻业主共用部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例分摊；
（六）已售公有住房之间以及已售公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照国家有关规定分摊。
《办法》明确，业主分户账中的住宅专项维修资金不足以支付所分摊费用的，差额部分由该业主承担。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅物业的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未出售住宅物业的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。
紧急情况，立即使用！
值得注意的是，《办法》增加规定发生严重危及公共安全和物业使用安全的紧急情况，需进行应急维修和更新、改造的，组织实施主体可以申请立即使用维修资金，并对紧急情况的情形和申请流程进行细化和完善。
《办法》明确，发生下列严重危及公共安全和物业使用安全的紧急情况，需对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造的，可以申请立即使用住宅专项维修资金：
（一）电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全的故障，或者因高层住宅唯一一台电梯发生故障而严重影响业主出行的；
（二）消防设施设备出现安全故障，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；
（三）屋面、外墙严重渗漏的；
（四）楼体外墙墙面脱落，严重危及人身财产安全的；
（五）二次供水设施设备故障导致供水中断的；
（六）排水设施坍塌、堵塞、爆裂，严重影响业主生活的；
（七）供配电系统设施设备故障导致断电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；
（八）其他严重危及公共安全和物业使用安全的紧急情况。
这些费用不得从住宅专项维修资金中列支
此外，《办法》提到，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）依法应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同及相关约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
来源 | 汕头住建