根本买不到的REITs，如何才能参与？
前天，我发表了《来了！国家正式公布代替土地出让金的全新工具》的文章，指出已经发行的九只REITs就是代替土地出让金的试点工具。一场政策支持，保险公司参与，基金公司发型，证券公司护盘的有组织有纪律有方向的爆炒行情已经在一级市场以五十倍的超额认购率顺利起飞，即将在二级市场空中加油。
投资就是提前看懂的跟以后看懂的换手的行为。今天一早，一个房产销售网友咨询我，能不能组织大家一起买REITs。
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可惜，已经拿到批文的REITs在一级市场上已经买不到了，只能等那些打新中签的人到了二级市场上卖出的时候，才能有机会接盘。
二级市场就是一级市场投资者兑现的地方。
二级市场肯定可以买到，只是到底什么价格才可以买到的问题。
相信连续涨停会让人目瞪口呆，直到涨停打开之后，才有机会买到。可是那个时候，你很可能犹豫了，涨了那么多还能买吗，最终可能放弃。
放弃不代表不准备买，反而是更坚定了买进的信心，于是到处寻找第二次第三批证监会核准发行的新的REITs，于是新的博时招商蛇口产业园REITs，新的华安张江光大产业园REITs又会出现在你的收藏夹里，可是结果还是一样的，那就是一级市场买不到，二级不敢买。
周而复始，最终的结果就是散户投资者只能先打新，基本打不中后只能二级市场接盘。
而机构投资者于是到处寻找适合的标的，然后包装成REITs，经过上市辅导后，只要拿到上市核准批文，那么就能变现翻倍。
于是，在这种背景下，6月7日，和谐健康保险股份有限公司发布公告，出资9,057,228,691元收购北京SK大厦项目。本次收购单价8.52万每平米，创出北京写字楼总价历史新高。
这只是公开信息看到的，而那些没有公开的正在谈判的，我们目前并不知道，直到上市的那天，我们才能知道这些家伙们才是真正的投资高手，也就是先知先觉的人。
不仅仅REITs，房地产市场更是如此。土地就是一级市场的原始股，房产就是二级市场的流通股。于是二级市场上哪个产品容易炒，只要二级市场的房产价格炒高了，那么一级市场的土地就会被疯抢。更为了土地价格卖的更高，于是拍卖制度来了，美其名曰公开透明。就类似REITs上市先要询价，结果就是哪家报价高，就交给谁来代理销售。
而那些公募基金，把REITs包装上市，其实就是把一个庞大的项目，本来无法分割，经过证券化处理，分割成可以按份销售的单元再卖出。这些公募基金跟房产市场的开发商一样，把一块无法分割的土地，经过房产化处理改成一个个可以单独销售的房子，分割成建筑平米再按照单元卖出。
只是每套房产都有房本，相当备案登记证明，而每个股票都有证券账户登记。所以我才说，住建委就是房地产领域的证监会，证监会就是股市中的住建委，住建委核发的销售许可证就是证监会核发的IPO批文。
只是，REITs按照每份出售，每份定价仅仅几元钱，一千元就可以参与。而房产单价最低也要几千元，最小成交每套也要几十万元。
更关键的是，REITs不限购不限售，极低的交易税率，今天买明天就可以卖出。而房产很多限购限售，交易税率昂贵，买了以后至少三五年才能卖出。
很清晰了，REITs比房产更容易炒。所以，我们认为西方国家的老百姓都在炒股，不炒房。现在发现我们错了，是外国人也炒房，只是炒REITs房产，人家都是到股市里面去炒房，而炒REITs就是像炒股一样方便的炒房。
现在，这个西方国家成熟的金融工具被中国复制粘贴过来，我们叫做拿来主义，REITs也翻译叫做不动产信托投资基金。
说简单点，REITs就是把房产分割成只有几元的小单元，让炒房像炒股一样方便。
一旦REITs发型多了，就会出现专门炒REITs的基金，就像现在的股市中的行业基金，比如白酒基金，比如家电基金等等，让那些自己炒股不方便的人通过买基金参与房产投资。当出现REITs基金的时候，也就会出现很多投资者买这些REITs基金，相当买了一篮子房产股票。
先写到这里，这个话题还有很多值得拆解的精髓，我后面给大家继续解密。
二、新手怎么买基金?
文 | Hubert
前言大家好，今天又来和大家分享理财产品案例啦。
开门见山，今天分享的理财产品是光大理财阳光橙优选全明星理财产品，这是一个主要投资基金的FOF型产品，主打全明星投资、优中选优。
产品概况光大理财主打七彩阳光净值型理财产品，单从理财产品的名称包含阳光橙三个字，就可以了解到该产品属于混合类理财产品，固收、权益、商品及衍生品的投资比例均不足80%；
下面，是该产品的几个基本要素：
1、风险评级：光大理财给予了该产品四颗星的风险评级；
2、业绩基准：中证 800 指数收益率*70%+中债综合财富指数收益率*30%；
3、产品费用：产品收取年化0.8%的管理费和0.05%的托管费，无认购费、申购费等费用；
4、投资策略：该产品主要采用 FOF 投资形式，投资于境内外公募基金等资管产品，采用“自上而下”资产配置策略，同时结合“自下而上”择优选择基金/资管产品的投资策略；
一个小插曲
根据理财产品说明书，该产品初始募集规模拟不低于2亿元，若认购金额不足2亿元，管理人（即光大理财）有权宣布理财产品不成立；
根据理财产品发行公告，截至募集期末，该产品累计募集金额4227.86万元，已于6月8日成立；
推荐力度不够还是银行理财投资者不接受呢？
理财产品的核心在我第一次看见这个理财产品时，我的第一关注点就在于理财产品名称包含的“全明星”三个字；
理财产品的名称与理财产品的实际投资虽然不是100%相关，但或多或少还一些关联；
以下是理财产品的投资策略，我想可以分为三个步骤：
产品说明书截屏
第一步，筛选一个基金产品池，主要为曾获得金牛奖等奖项的基金产品和基金经理；
第二步，以光大理财的评价体系再对这些基金做一个排名，优中选优；
第三步，结合市场行情选择合适的基金。
私行小学徒的观点对于稳健的银行理财投资者来说，这个产品基本和基金一样，属于高风险产品；
对于基金投资者来说，这个银行理财等同于FOF基金，是一个比较实用的投资工具。
理财产品特征非常鲜明，以下是我关注的几个点，和大家交流一下：
1、该产品不收取认购费、申购费，应该比买FOF基金省钱，减少了投资者的损失；
2、该产品主要投资“明星”基金经理及其产品，后期需要通过理财产品的投资报告了解理财的真实投向，如果该产品投资的基金不足以被多数人认可为绩优产品，那么这个银行理财产品也就失去了投资的意义；
3、光大理财可能会根据市场行情对持仓的基金做调整，这很考验择时能力，对产品的业绩也有非常重要的影响；
4、如果把理财产品的初始建仓的基金成立一个基金组合并且长期持有，我觉得这个基金组合的收益率也是一个很好的业绩基准，用来判断一下光大理财的择时能力；
这里引申开来谈一谈我的基金组合帅才将将，了解过我的理财专栏的朋友应该知道，我的基金投资就是选择值得信任的基金经理、投资他们的产品并且长期持有；
关于市场的变化，我选择相信基金经理会做出自己的判断和调整，因此个人不会去调整；这个操作思路是和这款理财产品的不一样的。
更多内容，详见专栏文章《我的基金投资方法论：帅才将将，坚定不移买基金》