虽然从眼前利益来看，提前还款性价比很高，但实际情况是，一旦大放水，提前还款的人，反而可能要吃亏。
偏偏，今年注定是货币宽松的年份。
央行接连降准降息，金融政策越发宽松。简而言之，金融信贷政策在鼓励你借钱、花钱，而不是鼓励你存钱、还债。
从宏观经济层面来看，货币在超发，通货在膨胀。钱越来越不值钱，但有房贷在，你的负债就已经固定。房贷负债的成本，会随着时间增加而减少。
大水漫灌，普通人要做的就只有顺势而为。
更何况，提前还款等于消耗了手头的现金，看似每个月还款减少了，实际上抵御风险的能力反而很可能变差了。
举个例子，房贷100万，30年，按照5%利率计算，每个月还款5368元。如果手头有30万现金，这笔钱足够你用来还4年半的房贷。
可要是把这笔钱提前还贷，虽然月供降低到了3757元，但一旦遇到失业或者其他变故，手头反而没有了现金流。
哪怕月供降低了，照样还不起房贷。
那还不如拿着30万现金分期慢慢还。
而且，很多刚需不知道的是，善用金融工具的人，表面看似把房贷提前还款了，实际上却会通过资金腾笼换鸟，把高利率的房贷，替换成利率更低的抵押贷款产品。
原则上，这些抵押贷款产品不能流入楼市，也就是不能用来买房。丑话说在前头，如果流入楼市，又被查到，那银行就立马抽贷，没得商量。
当然，这些贷款是允许用来消费和经营生意。
还有一点，如果可以预见未来几年内会卖房置换，那就更加没有提前还款的必要了。
这是熊猫贝贝的第1059篇原创文章：
2022年，在中国的经济环境中，发生了很多微妙的变化，虽然不显山水，但是随着潜移默化的过程，已经隐隐形成了趋势。
进入2022年，在中国的热门社交媒体小红书、抖音等平台上，很多人都在分享提前还房贷的经历，90后是这个群体的主流，在他们看来，提前还款可以节省大笔利息。
更重要的是，在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下，他们手里的钱无处安放，提前还款似乎成了一个更好的选项。
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甚至官媒旗下的新媒体，也撰文分析，引发热议：
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任何经济环境中出现的趋同性和热点集中表现，都是经济环境各个维度的现实综合作用。
简单来说，就是任何经济行为，都是有原因的，不管这个原因是表面还是深层，总是在利益层面能够足够影响经济个体的现实行动。
作为经济环境中最灵敏，也是压力最大的年轻人的动向，就是经济环境和趋势最真实的风向标，从年轻群体的选择和行动中，能看出很多重要的信号。
不要老想着以过来人的姿态和“爹味”很重的油腻心态，只知道站在道德高地，用过时腐朽的观念去批判年轻人，要知道这么一个瞬息万变，周期转换的大时代，很多过往的经验，早已不合时宜。
这篇文章，就将基于“年轻人决定提前还房贷”这个经济动向，不浮于表面，而是做到有深度，有态度，有依有据的进行深层次的因果分析和逻辑挖掘，透过现象和动向心态，看到更多信号和信息。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
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1
为什么时代当下的年轻群体会选择提前还贷？
丝毫不夸张地说，2022年出现的“提前还贷”浪潮，和中国房地产经济蓬勃发展的过去20年里面的经验和逻辑，是完全背道而驰的表现。
先不说房价高低这样舆情集中，饱受诟病的市场背景，事实上，对于绝大多数没有资产和政治背景的普通经济个体和家庭来说，甚至对于中小微企业而言，就算放到2022年这个特殊的经济环境和阶段来看，以房产产权作为抵押物，获得的贷款，是中国经济环境和金融市场中可以借到的最大额、最便宜、期限最长的资金。
没有之一。
三个特征，额度高（按照房价总价一定比例，一般都能达到50%，甚至更多），利率低（以5%为平均水平，最高也没见过超过7%的），周期长（还款分期最长能够达到30年，是所有信用借贷里面周期拉的最长的）。
这里有一个看不见，但是又真实存在的经济逻辑存在，那就是经济一直增长，信用货币必然会持续增加，房子作为中国经济的核心资产，最现实的两个定位：
一个通胀载体，民生消费国家不允许通胀发生，需要这么一个载体来进行货币承载；
一个信用端口，是中国国家金融往市场投放货币的关键渠道。
两相叠加，只要经济持续上行，那么最便宜的贷款成本，可以被通胀稀释，所以，能多借就多借，贷款年限往最长去拉，还的时间肯定也是越长越好。
所以在过去20年，不管是怂恿炒房，刺激买房，还是真正的刚需群体，其实都默认了房贷慢慢还是最优解的逻辑，时代不一样了，经济活跃和繁荣的预期和环境之下，买房子这件事不是终身消费，而是周期性投资的属性，越来越强。
这个账很好算，30年还款周期，只要经济上行，货币超发，也没几个人能还满30年的，基本上5-8年，房子就因为升值或者收入增加，就要进入市场进行二次流通。
所以，2022年，越来越多的年轻人选择提前还款，而且还成为一种趋势性现象，并不简单。
摘录几个中新经纬文章中的例子，从以微见著的角度洞悉当下提前还房贷的年轻人的考量和动机：
张莹在北京，每个月要还2万元的房贷，240 万元商业贷款，原来需要还近 180 万元利息，提前还了46万后，就能节省下来 60 多万元利息，感觉赚了。
肖晓在郑州，贷款 50 余万元，利息也要50万，每月月供 3000 多元，一半的工资要交房贷，攒了四年钱的肖晓分三次把房贷还清了，今后花钱不用再瞻前顾后了。
杨明在天津，背了两套房贷，房子不好卖，手里现金刚从P2P逃出来，无处可去，炒股、基金、理财都不一定能跑赢房贷利率，索性提前还了。
基本上，选择提前还贷的人，大多和上面都有相似之处，炒房的就算了，不在讨论范围内。
值得一提的是，饱受诟病的炒房群体和套利资金，其实绝大多数人看到的，都是游兵散勇，也就是民间资本和个体通过加杠杆的模式进行的炒房行为，而更多的，都是大资金以公司资产形式全额持有大量优质房产，待价而沽。
既然是加杠杆，其实绝大多数民间炒房的现金流是非常紧张的，这也是2021年以来，全国法拍房数量快速增加的根本原因：
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说白了，绝大多数投机取巧，通过加杠杆追涨杀跌的炒房群体是不具备提前还款能力的，杠杆投机，风险自担，不值得同情。
当下的现实就是：
真正刚需和自住的群体，用实际行动，加入了去杠杆的行列。
而投机炒房套利的群体，则面临着杠杆断裂，信用破产的风险。
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2
提前还贷的动向有趋势化发展的苗头，释放了什么值得关注的信号？
怎么看这种现象？当然不能简单停留在表面，经济现象，都有原因。
所以，从几个不同的维度，深入来对年轻人群体趋于提前还房贷的这个现象，进行解析：
首先从宏观和市场的角度来看，当下年轻人群体对于房价未来能够继续上行的预期和信心，发生了变化：
从2021年以来，国内房价就出现了调整趋势，一季度全国平均房价仍为11000元/平米，到年底，房价跌至9500元/平米，较前期高位下跌15%。
即使在70个重点城市中，新房价格下跌的城市占7成，二手房价格下跌的城市占比更是高达9成。
市场和行情骗不了人，如果房价表现还能和过去20年一样，一线城市暴涨，新一线和省会几年翻倍，中小城市坚挺上涨保持涨势，那么手里有钱，必然尽可能多的去撬动贷款买房，只要涨幅能够覆盖成本，现金流和收入能够平衡，多买多赚，不香吗？
但是2021年年以来的楼市分化严重，一线核心依旧保值，但是门槛太高接不起，三四线倒是便宜，谁还敢跳火坑？
预期被打掉了，从具有国家公信力的经济统计数据里面就能看出来：
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居民中长期贷款负增长，15年来首次，一方面不贷款了，另一方面提前还贷了，能不负增长吗？
没有预期，一方面是买房的人就必然会减少，投资刚需群体得不到满足，不会出手。
另一方面就是已经买房的群体，开始权衡利息成本，如果没有涨价预期，还真的就给银行打工了，有条件提前还贷，也算是及时止损。
其次是经济环境中，资产收益普遍拉胯的现实，用投资跑赢通胀不现实，那么资金就必然会往收益率最高的地方集中：
2022年以来，就连银行信用背书的银行理财，都只能堪堪做到保本，甚至产生亏损的都不是个例，更不要说什么基金，股票，理财了。
大额存单是有门槛的，现实一点，银行不缺钱，对高息吸储的动力也不足，叠加一些村镇银行，商业银行在2022年出现了一些负面的风险表现，让民间储蓄有了无处安放的尴尬情况。
固定存款50万安全托底，收益率也超不过5%（百万大额存单最多4%出头，还不给往外说），这个账一算就知道：
现金存银行，超过4%都难，而银行的房贷利率年化普遍超过5%，那么资金逐利本性驱动之下，会如何选择？
当然是先把5%的贷款还了，没有更高的回报渠道，少给利息，里外不就等于赚了吗？
不要小看现在的年轻人，在财商和算账这个事情上面，反应和灵敏度，比老人家快，这就是适者生存的现实。
然后就是真实的货币政策和经济环境情况：
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经济数据不会骗人，从中国货币供应的M1和M2的关系就能看出2022年以来中国的经济和货币的真实情况。
1、M2增加，M1在减少，说明国家货币总量在增加，但是钱并没有进入市场，而是在金融系统里面空转，银行不缺钱，市场缺钱。
2、M2和M1之间存在剪刀差，而且持续存在，一月份甚至出现了M1负增长，一系列降准降息货币宽松和刺激政策实施之下，拿到钱的企业和个体，并没有把钱拿到市场流通环节，投入生产，扩大投资，而是直接转手就存回去，或者对冲过往杠杆了。
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3、市场缺钱，经济紧缩，当然这是国家层面的管控，直接的结果就是资产市场承压，市场利率承压，不管是期盼房价增值的普通大众，还是指望国家大水漫灌拉行情的炒房客，基本上这样的信心在现实经济和货币环境中都被磨灭了。
既然最直接和关键的上涨动力没有了，或者说不允许有了，那么时间换空间的逻辑也就不成立了，紧缩环境，“银行躺赢”，长期无风险吸血，越来越多的人选择提前还款，就非常自然了。
最后一个维度，还是绕不开的疫情冲击和影响：
疫情进入第三个年头了，2022年这一波疫情的冲击力度和对收入影响，超出了市场和很多人的预期，叠加三年持续影响的存在，收入降低，对未来收入有不确定性担忧，再正常不过。
因为收入降低的体验和经历，必然会对现金流印象深刻，特别是房贷对现金流的挤压，会让经济个体和家庭非常难受，如果因为“供房子”这件事，导致了对日常生活支出和生活品质造成了影响，从生存优先的角度来看，是不能接受的。
数据说话：
截止2021年年底，我国城镇居民住房普及率超过96%，并且每户拥有住房数量1.5套，在中国城镇居民中持有两套住房的家庭占比31%，而拥有三套及以上房产的家庭占比10.5%，这个比例已经很高了。根据第七次人口普查数据，中国城镇居民拥有两套房的家庭约为1.08亿，而拥有三套及以上住房的家庭数量约为0.38亿。
简单来说，在疫情对收入冲击和影响存在的情况下，非必要，投机性质，增值保值需求属性的房贷支出，一旦受到生存冲击，那么会促使一些人决定在未来某些时候提前还房贷。
还有一个不得不说的因素，那就是全球局势动荡，经济前景不甚乐观的大环境，也会对经济个体的决策造成直接影响，在资产和财商开智时代成长起来的这一代人，也意识到：
手上有闲钱的要修复一下负债表了，降低一下杠杆过冬了，所以提前还房贷的也就多了。
提前还房贷的人多了，还都是年轻人为主，其实是好事，无论从风险意识，经济敏感，还是未雨绸缪的维度来考量，都是值得认可的好事。没有争议。
死多头和死空头不能理解当下年轻人这种极为值得称道的生存应变能力。
中国当下的年轻人，懂得“形势比人强”，更是用行动去实践“顺势而为”，这就是本质。
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3
趋势研判：时间拉长的角度来看，提前还房贷降杠杆，利弊怎么看？
要不要提前还房贷，这是一个很个性化的问题。
有一个重要的信号值得和大家进行一个分享，那就是2022年中国一季度最**的上市公司名单出炉：
2022年一季度，国内上市公司净利润超过50亿的上市公司一共有47家，其中银行业公司数量最多，工商银行成为中国最**的上市公司。
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前十里面，银行超过一半，前二十里面，有10家都是银行。
说明了什么问题？银行躺赚！纯粹做货币流水生意的银行业问鼎行业盈利榜首，这不是一个好的经济信号。
银行的本质是吃利息，银行一家独大，说明各行各业其实都是在给银行输送利润，这个逻辑很现实。
当然也从侧面印证了中国当前经济大环境承压，经济结构调整阵痛的现实。
这是经济周期和发展规律必然的阶段，回到房贷问题上来看，要不要提前还，需要做一个理性分析：
1、提前还房贷，本质上会对银行的收益和资产表造成损失，而对于中国的银行来说，房贷可以说是在银行资产表管理上面，重要的基石组成部分。
举个例子给大家分析一下：
购买首套房，利率是5.47%，如果贷款100万，按30年来偿还。如果选等额本息方式还贷，偿还的总金额大概为191.06万，其中利息为91.06万，折算到每年，需偿还的本息共为6.3687万。
如果选择以等额本金偿还贷款，共需偿还173.7万，其中利息为73.7万，折算为每年，共需偿还本息8.1585万。如果贷款期限缩短，同样贷款100万元，10年偿还，以等额本息方式，共需偿还126.69万，利息26.69万；等额本金方式，共需偿还124.7万，利息24.7万。
最重要的是，在贷款还款没有完成以前，房子其实在银行资产表上面，是属于银行的资产。
除非经济环境中有更好的贷款回报，否则从银行的角度，对于房贷提前偿还，是不愿意的。
2、从购房者的角度来看，从利息的角度考虑，无论采用何种还款方式，提前还款都是有利的。但是因为模式和时间的不同，有所区别。
但是也要注意这个前提是等额本息还款的周期没有超过了还款年限的1/3，等额本金的还款周期没有超过了还款年限的1/2。
3、时间拉长来看，经济长期向好没有争议，但是2022年必然是全球经济转折，等待新一轮技术革命的关键节点，停留在经济下行和结构调整的时间无法预测，所以个人观点，短期3-5年来看，提前还贷，甚至部分提前，是符合经济逻辑和市场环境的做法。
4、值得注意的一个重要的经济信号，就是银行盈利情况，当经济复苏的阶段，银行的收益会下降，但是依然是主流，但是经济繁荣的时候，也就是现金会面临真正的通胀稀释风险的阶段，银行很难**。
以2019年的互联网和教培行业来看，有兴趣的朋友可以查一下这两个行业的负债率，都非常低，甚至没有负债。
市场不缺钱，大家都**，那就没银行什么事了，银行就会进入必然的增利不增收的模式。
在当下中国利率下行，市场紧缩的现实情况下，提前还贷，是明智选择。
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写在最后：
任何经济动向，永远没有普适性的最优解，如何找到适合自己的模式？
当然，落到个体和不同家庭的身上，就没有办法去实现完全适配的说法了。
任何经济动向，不可能具备普适性，房价上涨楼市高温，不同的城市有不同的结果，就连股票牛市，也有股票萎靡不振，就是这个意思。
趋势合适，不代表适合所有人，适合自己的，才是价值最大化的。
文章最后，就针对不同个体和家庭的情况，做一个适应性策略分析：
1、刚需群体，也就是名下住房完全用于自住的群体，分成三种情况：
一种是有能力提前完全还贷，那么当下就是最好的还贷时机，没有争议；
一种是收入积累远远高于月供线的群体，可以考虑分批次提前还贷，逐渐降低贷款压力，这是把握确定性的做法；
最后一种是收入积累和月供恶毒关系差不多的群体，不建议通过降低生活，死攒硬挤去提前还贷。
这是一个平衡：
偿还房贷的支出不能影响了每月家庭的正常生活质量，提前还房贷的形式对应的是获得更稳定的生活。
2、投资群体，两种情况：
第一种是买了投资属性的房子闲置着等升值的，月供属于纯粹成本，有条件就提前还，没什么悬念，房价要是不涨，就是净亏损，搞投资的这个逻辑都没想明白，都是伪投资；
第二种，是买了房子用于出租经营收入的，这个更简单，如果租赁情况良好，租金稳定，那么没有必要提前还贷，但是如果因为经济大环境或其他原因出现了租赁不畅的情况，就值得考虑提前还贷，降低月供风险。
至于炒房投机群体，没有任何建议，加杠杆投机，风险自担，吃肉的时候就要想到有挨打的日子，就这么现实。
总之，当下年轻人的做法，看懂本质，其实就是顺势而为的自然选择，结合自身情况，对照以上分析，找到最适合自己的模式，才有意义。
以上，就是对“年轻人决定提前还房贷”的经济动向和表现，进行的专题分析内容，和各位读者朋友做一个分享。
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（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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