REIT是什么？REIT全称是Real Estate Investment Trusts，即不动产投资基金。一句大白话告诉你，就是基金公司把大家的钱集合起来，投资高速公路、仓储物流等项目，然后把产生的收益分配回报给投资者。类似你买房子拿去出租，收租金。
我国去年5月份，证券市场出现了首批REITs，到今天共发行了两批次，如下图。除了一只平安广州广河REIT微跌了0.12%以外，其他10只涨幅全部在两位数，最高的涨幅61%。可见REIT这个投资品种基本没有多少风险，完全可以申购。
当然，既然没有多大风险，收益又很可观，那申购大军规模就会很庞大，所以申购会按申购额配售，就像可转债申购一样。
2021年5月，第一批REIT申购，配售率约15%；2021年11月，第二批REIT申购，配售率低于3%。
配售比例就是说，如果你申购1万元，所获配额=1万*配售率。
所以说申购REIT，关键要先拿出大额资金，申购时会冻结。
第三批就是明天发行这只，华夏中国交建 REIT，申购代码“508018”。
怎么买呢？
第一步：先要开通“基础设施基金”交易权限。具体各软件开通进入途径不一。
第二步：如果软件支持，现在就可以像你买股票那样，预约买入“508018”及数额。或明天再买入“508018”及数额。
第三步：4月12日，等待公布配售比例。
第四步：退回多余资金。
第五步：上市交易（看通知，约2-3周）
第六步：卖出获利。
一般情况下，上涨较多，可选择落袋为安。
一：国内reits试点基金代码
4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)，并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
先看看什么是REITs？REITs全称是Real Estate Investment Trusts，是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。
证监会有关负责人指出，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发，是贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署的具体步骤，也是支持国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革，提升资本市场服务实体经济能力的举措。
REITS历史
REITS是舶来品，在美国存在几十年，1990-2005年15年间年均复合增速高达44%，1993-2002年REITS年平均复合股息率达6.96%。
REITS在当前国际国内形势下的优越性在当前全球央行负利率环境和经济发展受到新冠疫情严重打击的大背景下，作为“基建狂魔”称号的中国很需要资产规模庞大，对就业和GDP增长都有极大帮助的基建投资发力。基建行业的庞大资金需求与REITS合理收益率远超储蓄，国债等固定收益的股息率，对于低风险低收益追求的机构资金和的散户储蓄，决定了中国基础设施REITS有庞大的居民储蓄
国内的基础设施类RIETs产品收益
中国REITS对A股的影响《通知》提出了优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。对于相关行业企业，如果政策推进较快，市场反响较好，企业参与力度大，中长期应该是重大利好，能够解决长期困扰基建企业和运营企业的资金需求难题，企业把重心放在提高运营能力和建设能力，招商引资上，从而获得长期稳定发展。
不同底层资产具有不同特点，估值料将分化
对底层资产的分析角度，我们可以从稳定性、运营性、改造性三个方面着手。具体看，比如仓储物流和产业园区，就在稳定性较好背景下，运营性、改造性均有提升潜力，因此兼顾股、债两种性质，预计是相对更优的资产选择。信息网络如大型数据中心，5G网络等新型基础设施具有弹性较大，成长空间大的特点，但相对仓储物流和产业园区来说稳定性相对低一些，预计估值要低一些；而高速公路的则相对债性更强，其改造和运营对应的提升空间一般，且其还受到运营期限影响，预计估值将相对更低。
《通知》文件中多次强调了专业化运营的重要性，预计这将使得建筑企业在之前更多
综合投资策略：制约基建行业核心因素-资金
风险因素：REITs推进低于预期，政策匹配不符合市场需求，基建投资低于预期等。
二：REITs基金怎么购买
5月31日（周一），首批9只公募REITs即将公开发售。
发行渠道——包括大量银行、近百家券商，以及主流的第三方平台——都严阵以待。
而近日询价结果显示，首批9只公募REITs网下有效报价认购倍数超预期，高达3至15倍。机构追捧之下，接下来的公开发售也很可能出现超额认购、末日比例配售的现象。
现在关键的问题是，投资人做好准备了吗？投资人应该如何选择适合自己的公募REITs？要考虑哪些因素，注意哪些风险？
对此，两位拟任公募REITs基金经理建议，投资人不要把公募REITs当股票炒，而要
“第一批公募REITs，大家
公开认购指南
从5月24、25日的询价来看，机构投资者对首批9只公募REITs产品认购非常热情。
询价结果显示，9只公募REITs产品网下有效报价均实现超比例认购，认购倍数在3.61—15.31倍之间，远超市场预估。
具体来看，蛇口产园、首钢绿能、张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、广州广河、东吴苏园最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。
在这种对公募REITs追捧的热度下，周一开始的公开发售同样可期。
值得一提的是，据21世纪经济报道
具体来看，9只公募REITs面向公众投资者的发售金额分别为：张江REIT2.00亿元、浙江杭徽1.68亿元、东吴苏园2.79亿元、普洛斯3.27亿元、盐港REIT2.21亿元、首创水务0.89亿元、首钢绿能1.34亿元、广州广河4.56亿元、蛇口产园2.08亿元。
9只公募REITs面向公众投资者的发售金额中，最低的是首创水务，仅0.89亿元，最高的是广州广河，为4.56亿元。大部分在2亿-3亿之间，包括5只公募REITs。
在机构询价热情，而面向公众投资者的发售金额仅有19亿元的情况下，首批公募REITs很可能最终出现末日比例配售。
反之，按规定，如果首批公募REITs的公众发售部分认购不足，将回拨给网下投资者。
根据公告，首批9只公募REITs认购规定如下：
（表格
公告显示，首批9只公募REITs发售时间集中在5月31日至6月1日，另有4只公募REITs基金延长至6月2日。
公募REITs设有场内认购和场外认购两种方式。
简单地来说，场外认购，就是普通公募基金认购模式，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购。
那么，公众认购公募REITs优选场内认购，还是场外认购？
一位公募基金人士向
但是场内认购和场外认购两种方式申购的门槛有差异。比如由平安基金担任管理人的广州广河，场内认购门槛是1000份，认购价13.02元/份，所需金额为13020元，而场外认购门槛是1000元。场内认购门槛远高于场外认购。
总体来看，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，有不同的最低门槛要求，首批9单公募REITs产品场外认购最低门槛为100元，场内认购最低门槛1000元。
基金经理揭秘REITs选基逻辑
那么，面对首批9只公募REITs，投资者怎么选择适合自己的公募REITs？
一位拟任公募REITs基金经理表示，投资REITs以长期投资为主。
他认为，具体到公募REITs的选择，是选择产权类（如产业园），还是特许经营权类（如高速公路）的资产，是根据个人偏好。比如，你是喜欢产业园这样的资产，希望未来有比较大的升值；还是喜欢像高速公路这样的资产，希望未来长期有较稳定的回报。
他建议，如果长期投资公募REITs，在同一类公募REITs资产中做选择，可考虑三个因素：
一是看底层项目资产的品质，比如高速公路所处的位置，如果是长三角、珠三角这些经济比较发达城市，资产质量会比较优秀。
二是看基金管理人的运营管理能力，国外公募REITs更多的是看管理团队。长期来看，国内未来基金管理人的管理能力的价值也会在公募REITs的价格中得到体现。
三是看未来原始权益人有没有更多的资产可放到公募REITs里面来，以保证公募REITs的长期性。
另一位拟任公募REITs基金经理则表示，“在投资公募REITs时，各投资者要放平心态，不要把公募REITs当成股票来追涨杀跌，公募REITs天然不像股票那样有炒作的机会，公募REITs的价格波动不会太大，喜欢追涨杀跌的投资人不适合投资公募REITs。”
上述基金经理表示，如果你的心态很平和，选择不同的基础资产，比如，你愿意长期持有和获得一个相对稳定的收益，并且看好公募REITs资产的升值潜力的话，你可以投产业园这一类的公募REITs；反之，如果你希望投资的期限不要那么长，很快就能有资金回流，那么比如高速公路、污水处理等这一类公募REITs就适合这类投资人。
“总体来看，首批公募REITs的资质都不错，各家机构基本上都找了最好的资产去申报首批公募REITs试点。”上述基金经理说。
至于从首批公募REITs里挑哪一个，上述基金经理表示，“我觉得它们没有特别明显的差距。”
上述基金经理指出，投资公募REITs要
“第一批公募REITs，大家
“但是，从海外的经验来看，从
值得注意的是，上述两位拟任公募REITs基金经理都特别提醒投资人，公募REITs是场内交易，二级市场是有风险的。因为公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，基金存在折溢价风险。
“公募REITs一方面受底层资产分红回报的影响，另一方面也会受到二级市场的影响。投资者要根据自己的风险承受能力来选择适合自己的产品。”一位基金经理表示。
三：Reits基金如何购买
REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来，亚洲部分国家（或地区）效仿了美国的这一信托设计，但在称谓上略有差异7a686964616fe78988e69d8331333264653435。例如，日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”，我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”，而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。“不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不动产”的意思，“房地产”的外延明显小于“不动产”；第二，“Investment Trust”就是“投资信托”的意思，应该属于商业信托的一种模式；第三，目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌，毕竟我国的契约型基金（也称为信托型基金）应属于信托之一种；第四，在房地产领域，我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久，“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲，使用“不动产投资信托”为最佳；但是，从尊重既成惯例的角度讲，使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。
美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。（来自c-reits.com）
不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。（详见站内论文：不动产投资信托的全球化趋势）
四：怎么选择REiTs基金
国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金 什么是REITs基金? REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。