凭什么规定启动维修基金？民法典关于启动维修基金的规定

年初，我们小区业主跟物业杠上了！起因是小区部分路段由于车压，路面下沉，引起污水井塌陷，造成地下车库漏水以及一楼住户下水道堵塞，脏水四溢。
小区物业给出的解决方案是动用维修基金，将污水井全部挖开，重新布管，填充，工程预算十万元左右。
遭到部分住户的反对，他们认为造成这些问题的原因是开发商修房时偷工减料，用的材料质量不过关，这个损失应该由开发商来承担，凭啥要启用维修基金？
维修基金是大家交的，用一点就少一点，以后没有了咋办？
或者这个事应该由物业来解决，每年交那么多物业费，公共区域的各类管道本来就该物业维修。
物业给出的解释是，我们这个小区交房已经十多年了，他们联系了开发商，开发商说这种情况只能动用维修基金，他们的保修期早就过了。
双方争执不下，迟迟不能动工，一楼住户处于水深火热之中，天天到物业上闹。
物业没办法，最后想出投票的方式，如果有三分之二的人同意启用维修基金，这件事就可以马上搞起来。
这下两边的支持者都在暗暗使劲，都在悄悄拉人做工作，胜负就看表决那一天。
到表决日了，物业说因为疫情原因，不适合大批人聚集，由他们挨门挨户去收集大家的投票情况。
物业这一招还真的高，见面三分情，人家亲自上门来做解释，请大家帮忙、支持工作，大多数家庭都抹不开面子，都签了同意动用维修基金。
结果是可想而知的，这件棘手的事情很快得到了解决。
事情虽然解决了，至今为止我们还是没搞清这种事到底该谁出钱？
友友们，你们知道吗？

一：怎么启动维修基金

法律分析：启动维修基金的条件：
1、专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；
2、共用部位、共用设施设备保修期届满，房屋维修基金只能用于主体结构或者公共部位的维修；
3、房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意；涉及物管区域全体业主的，经业主大会书面批准，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意，才可以使用。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

二：紧急启动维修基金的规定

不久前某小区内某栋楼的外墙瓦片不断脱落，导致行人险被砸伤。因存在安全隐患，经业主委员会讨论计划申请使用公共维修基金30万元整修外墙。但部分业主知道后，认为维修价格太高，且使用公共维修基金需要全体业主投票表决后才能决定。若不及时进行修缮，脱落的瓦片可能造成人身伤害。

那么在紧急情况下需要使用公共维修基金怎么办？

《中华人民共和国民法典》

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

小安说法

《民法典》第二百八十一条新增了紧急情况下使用维修资金的规定。该小区的业委会或业主大会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的公共维修基金，尽快完成外墙的修缮工程，保护业主的生命安全和财产安全。

文字：吴祖皞

审核：王晓君 黄玲

三：启动维修基金的法律规定

根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》的规定： 第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。 第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金： (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。