还记得去年10月份，朱氏家族和许家印200亿大交易黄掉的事么？
许家印没拿到救命钱，恒大物业还被扒出，134亿存款被强制执行的惊天大雷。
当时，许多人惊呼：好险！朱老板差点踩大雷！
今年的胡润全球房地产富豪榜，许老板跌下神坛；而朱孟依家族，成了新任广州首富。
但，先别高兴得太早！
谁又能想到，翻手为云覆手为雨的资本家，反过来不过也是资本市场上被收割的“韭菜”之一，而已。
和各位炒股大亏一样，新任广州首富，“炒股”也亏了近30亿。
避过踩雷恒大 但炒股亏了30亿
事情是这样的。
今年1月27日，合生创展突然公告宣布，要更换审计师！
在年报公布前夕更换审计师，这是今年诸多爆雷房企身上的剧本，但合生创展并未爆雷，但还是坚持要换审计师，事情一听就不简单。
至于为什么要换审计师，合生创展给出的理由是：双方就审计费未达成协议。
嗯，听起来是个“体面分手”的说辞。
而普华永道的理由则更加具体：
有些资料没拿到，所以暂时无法完成必要的审计程序。
这些事项，就包括合生若干股权投资及物业项目的会计处理，及该集团投资物业的估值，以及这些重大事项对集团的财务报表与相关披露的整体影响。
简单来说就是：普华永道想知道一些事情，而合生创展不让，所以只能分道扬镳。
听起来，倒是和一般情侣分手，没啥区别~
将审计师换成安永后，合生创展随后于3月底公布了年报，果然“不简单”。
年报显示， 2021年合生创展实现营收251.28亿元，同比下滑13.1%；毛利润107.47亿元，同比下滑41.5%；净利润84.58亿元，同比下滑26.6%；归母净利润79.79亿元，同比下滑30.5%。
毛利率减少了超20个百分点，从2020年的63.52%，下降到了2021年的42.77%；
净利率也减少了超6个点，从2020年的39.82%，下降到了2021年的33.66%。
在惊叹于合生创展利润率即便下滑却依然如此之高的同时，相信细心的朋友已经发现两个问题：
一、合生的销售在2020年、2021年分别实现51%、18%的增长，为什么营收却不增反降？
二、为什么合生的毛利润减少了近四成，净利润却只减少了不到两成五？是什么拯救了公司的利润？
答案正是普华永道辞任时提到的那三点：股权投资、物业项目的会计处理以及投资物业的估值！
先说股权投资。
合生在财报中提到，营收和利润大幅下降，“主要是股权投资板块录得亏损所致” 。
亏损金额合计为29.65亿港元，包括一级及二级市场。
简而言之，合生炒股，亏了近30个亿。
合生没有在年报中列出所投资项目，但其曾经表示，主力投资高新科技、医疗科技类公司。
此前于2020年11月，合生曾披露过一则与公司股权投资业务相关的公告。彼时公告显示，从2019年底开始，合生创展合计斥资64亿元，购入Sea、小米集团、平安好医生、中国平安、汇控、中国移动等6只股票。
这6只股票中，除汇丰控股和中国移动在2021年基本波段运行外，平安好医生在一年内跌去了近七成，中国平安跌去了近四成，而小米集团则跌去了近五成。
漫画 说财猫绘
虽然目前无法确认，合生2021年投资的是否就是上述股票，但过去一年股市的惨状大家有目共睹，合生炒股炒亏了，也正常。
那就轮到第二个问题：炒股亏掉了这么多钱，连毛利率都跌掉了20个点，但合生的净利率却只少了6个点，是什么挽救了合生岌岌可危的净利润呢？
答案正是物业项目的会计处理，以及投资物业的估值！
财报显示，合生的投资物业公平值收益从2020年的7.64亿港元，2021年陡然升到了：104.51亿港元。增长了1268%！
合生在财报中称，投资物业公允价值变动增长，主要归功于3项物业转为投资性物业。但具体是哪3项新转为投资性物业的项目这么懂事，恰逢其时地升值，合生也没有披露。
也是，普华永道都不知道的事情，咱们也别想知道了。
同样做出贡献的还有分占合营公司溢利，从2020年的3732万港元，2021年陡然升到了：11.52亿港元。
至于是什么合营公司这么懂事，突然就**，咱也不敢说，咱也不敢问。
咱们只需要知道，合生103.45亿港元的净利润，如果扣除掉这两个部分，将剩下：-12.58亿港元！
这财技，确实有点神。
二代遇上市场下行的错步危机
需要注意到的是，合生炒股和神财技，并不是出自合生创始人朱孟依的手笔，而是更多出自合生二代朱桔榕。
2020年1月，朱桔榕从朱孟依手中接过大旗，担任合生创展新一任董事会主席，正式接班。
图源网络，侵权删。左：合生创始人朱孟依；右：合生二代朱桔榕
也是在朱桔榕“接棒”后，合生风格陡然大变、在股市、地市频频出手。
朱桔榕的目标是：“希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一，以实现合生从‘双轮驱动’到‘三足鼎立’的转变。”
接班五个月后，合生创展宣布，股权投资业务(包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资)，特别是高新科技、医疗科技类股权投资，是集团未来战略中重要的组成部分。
彼时公司管理层认为，基于现有优质土储及商业地产表现，未来一段时间公司现金储备会不断上升，需要高效管理工具为资产保值、增值。
说人话就是：公司钱太多了，除了炒地皮，就要炒股博升值。
同年11月，合生创展披露，从2019年底开始，公司陆续购入Sea、小米集团、平安好医生、中国平安、汇控、中国移动等6只股票，合计耗资64亿。
事实上，依靠炒股，合生曾经也是赚到过钱的。
2020年，合生在股权投资业务板块实现了营收80.3亿港元，占营收总额的23%，为第二大收入来源；贡献74亿港元净利，约占当期总净利润的54%；毛利率92%，将当年整体毛利率从50%推高至64%。
但好景不长，2021年，全球股市跌跌不休，合生的炒股大业，也从**变成了亏钱。
还是应了那句老话：在股票市场上，靠运气赚到的钱，最终都会因为实力亏掉。
漫画 说财猫绘
而接班仅仅两年的朱桔榕，烦恼恐怕还不止于此。
朱小姐接班后，合生一改过往保守、低调的作风，除了公开炒股以外，还开始大量拿地，激进扩张。
2020年，合生创展以179.6亿元拿下北京4宗土地。这一金额，几乎是合生创展2019年全部的营收。
2021年1月，合生创展又吃下了广州海珠区凤阳街凤和更新改造项目，其中仅复建安置资金就高达250.77亿元。该项目也是广州城中村改造2018年公开招标以来，投资总额最大的旧改项目。
在朱桔榕高举高打的作风之下，合生曾经也是取得了一些成绩的。
2020年，合生实现合约销售额344.56亿元，同比上升51%。虽然跟龙头房企还是没法比，但要知道，这已经是合生有史以来交出的最佳成绩。
然而，后面的故事大家也都知道了。
2021年，合生实现合约销售额423亿元，虽然依然增长了18%，但却未能完成年初定下的500亿销售目标。
由于炒股亏损，合生的营收、利润均出现了大幅下滑，业绩表现不佳。
漫画 说财猫绘
同时，在一轮激进的拿地之后，合生的流动性也受到了影响。
截止2021年年末，合生创展的借贷总额达到了1176亿港元，其中一年内到期有息负债为309亿港元，占比26%。
同期，公司拥有在手现金及银行存款合计363.12亿港元。但如果刨除受限制资金，合生创展的在手现金将只剩不到300亿港元。
在手现金无法覆盖短期负债，流动性开始堪忧。
当然，合生还是有钱的，不然也不会拿钱去炒股，对吧？
财报显示，在合生的债务结构中，信用债仅占总有息负债余额的8%。也就是说，合生的债务中，大部分都是有抵押、相对安全、不会发生挤兑的。
话虽如此，但在投资失利、拿地错步和销售下滑三重压力下，预计在未来一段时间，合生或许仍需承担决策失误的代价。