1、基础设施领域公募REITs值得投资吗？
不动产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trusts”，以下简称“REITs”），是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。本质上来说，它就是房地产资产证券化（ABS）的重要方式之一。换句话说，它就是将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上的可以流通交易的证券资产，目前大多数REITs以股票的形式在主流的证券交易所上市交易，也就是说，你可以通过购买股票的方式购买到REITs。
REITs实质上是收入传递（Income Pass-Through）的股权工具，投资人将享受稳定的1）基金分红与2）基金净值上升带来的资本增值回报。
REITs可以被理解是持有型房地产项目的二级市场，REITs的价格自然也代表了这些资产的整体内在价值，因此要深挖REITs当前的估值是否合理，就必须要对其底层资产逐个地去计算估值。不过通常来说，大型的REITs的底层资产较多，实际上，一个一个去估值需要花费大量的精力与时间。普通的投资者也可以直接选取投资了各类REITs的基金，让专业的投资人员帮你选择具有投资价值的REITs。
不过REITs底层资产中的持有型物业定价有其自身逻辑，一般来说是租金现金流基于合理资本化率的折现。其估值首先取决于租金收益水平。此外，持有型物业的估价也部分取决于资本化率的高低，但排除掉无风险利率变化带来的影响，特定物业类别的资本化率的风险溢价实质上也存在一个稳定的合理区间。
商业房地产的估值取决于两样东西：
1）净营业收入，即租金（Net Operating Income，简称NOI）
2）市场净租金收益率（Capitalization Rate ，简称Cap Rate）
故商业房地产的估值（Property Value） = NOI / Cap Rate。
NOI=经营收益或租金（Operating Revenue）–经营支出（Operating Expense），而决定经营收益的两个主要因素是入住率a）（Occupancy Rate）/空置率（Vacancy Rate)和b）租金单位价格（Unit Rental Rate）。两个因素直白点来理解，就是：
入住率越高，物业有更大的定价权，更易提高新租户的租金；反之，入住率越低，物业就越要为租户提供各类优惠，从而提高运营成本并压低租金单价。
租金收入的波动在一定程度由物业租用合同期限决定。例如医疗设施(医院、护士站等)通常租用合同长达10-20年，CBD的办公写字楼10-12年，购物中心店面7-10年，工业用地4-6年，公寓出租6-12个月，个人仓储按月续约，而酒店则按天计算。通常来说，周期上行时短期合同为主的物业会涨的更快，而周期下跌时该类物业也会跌的更狠。酒店业在金融危机前后的大幅涨跌即是明证。
Cap Rate本身又可拆分为两部分：Cap rate = Benchmarkrate（无风险收益率）+ Spread component（利差）。借用股票市盈率(P/E ratio)的概念，可以把1/Cap Rate视为物业的P/E multiple。
Cap Rate理论上应该比国债利率高，而国债利率的波动也会导致资产的Cap Rate波动和资产价值的变化。2008年金融危机引发各国的货币宽松政策，使得利率长期偏低，不少市场的Cap Rate也处于历史低位，进而导致投资资产大幅度被动升值。但实际上，Cap Rate 不一定比国债利率高，因为Cap Rate 还会受到其他因素的干扰。因素之一是项目未来的租金增长率。如果一个项目目前的NOI不高，但是未来的租金增长幅度会很大，如有改造提升或地铁通车等因素，那么买家是愿意付高价来换取未来的租金增长和资产增值空间，这个项目用来估值的Cap Rate就会较低。反之亦然，如果一个没有租金增长空间的项目，买家就会用很高的Cap Rate来作估值。如百货或大卖场整租的项目，租金增长率很低，租约很长，那么买家就会用很高的Cap Rate进行估值。这也是为什么有些好地段的商业项目由于租金低、租约过长而卖不出好价钱。
期望值不宜过高，建议选择有国资背景的公司，最好是生产建材及设备的公司。不存在工程回款风险。业绩仍然是主题。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，主要投向商业地产，而本次基建类REITs主要投向基础设施类资产。
REITs开辟了一条新的融资模式，将资产证券化，使大众投资者拥有了大型基建类项目的投资权利和权益，优化了地方政府的资本结构、降低债务、增强了资产流动性。
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19年国内发行3单基础设施类REITs产品，分别为广朔实业ABN项目、沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划以及四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划，我们在当时指出该模式有望助力企业实现“存量带动增量”的滚动发展模式转型，为后续将基建发力提供资金支持。
1．广朔实业ABN项目：2019年6月28日，“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”成功发行！基础资产类型为有限合伙份额，底层资产为沿海高速秦皇岛至冀津界段的通行费收入。项目规模70亿元，其中优先01-07档发行规模从5.99亿元至12.50亿元不等，评级均为AAA，期限1至7年，固定利率，到期还本。增信措施方面，本期项目设置了优先级/次级分层、基金优先/劣后安排、现金流超额覆盖、特定份额收购安排人收购权利安排、广朔实业差额支付安排、河北交投及河北高开通行费收入差额补足、利润分配安排、股权质押、收费权质押和监管账户B质押和账户变更事件下运营费用承担及现金流管控等增信措施。广朔实业ABN的发行，为中国的基础设施类REITs开启了一条新的指引，对未来国企类发行人通过资产证券化盘活存量资产具有借鉴意义。
2．沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划：2019年9月24日，沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划发行成功。专项计划以浙江沪杭甬高速股份有限公司为原始权益人，以沪杭甬公司旗下的徽杭高速公路为底层资产，由中联前源不动产基金管理有限公司与浙江浙商证券资产管理有限公司携手完成。基金计划募集金额20.27亿元，其中优先级资产支持证券中诚信证评给予AAA评级，发行利率3.7%，发行利率实现同类产品新低。原始权益人沪杭甬公司在向私募基金转让股权后，对优先级本金及预期收益率承担差额补足义务，并享有标的资产的优先收购权，并承担标的资产的收购义务。经历了30年的快速发展，我国高速公路发展取得了瞩目的成就，同时相关领域也沉淀大量优质资产。有相当一部分成熟运营的收费公路资产可作为REITs的潜在标的，亟待通过创新金融手段进行盘活。此次专项计划的成功发行，是行业内首次尝试“存量带动增量”的滚动发展模式：保障存量资产高标准运营的前提下，回收资金可继续用于新的基础设施项目投资，形成良好的投资循环，提升资本使用效率，对于中国基础设施领域的长效发展机制的确立具有重要标杆意义。
3．四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划：2019年12月27日，四川高速公路建设开发集团有限公司作为原始权益人和资产服务机构的“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”成功发行！项目规模19.77亿元，其中优先级A档16.44亿元，占比83.16%，法定到期日为2030年11月27日，AAA评级，发行利率3.68%；次级3.33亿元，占比6.84%，无评级。初始基础资产涉及隆纳高速（隆昌-纳溪）高速公路资产、车辆通行费收费权及附属权益。增信措施方面，本资产支持专项计划的信用增级方式主要包括：（1）优先档获得次级档3.33%的信用支持。（2）根据差额支付承诺人四川高速向管理人出具的《差额支付协议》的约定，对专项计划可分**金不足以支付专项计划费用与优先级资产支持证券的各期预期收益和本金之和的差额部分，承担相应的差额补足义务。（3）四川高速为优先级资产支持证券提供流动性支持。（4）项目公司拟议其持有的标的公路收费权及其附属权益运营收入应收账款作为质押财产提供质押担保。项目的成功运作破解了重资产项目资产证券化障碍，对省属企业盘活重资产具有重要的示范价值，有利于推动国有企业实现高质量发展。
基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
基建REITs的意义：
1．对于基建行业而言，有助于盘活存量资产：按照“十三五”规划，到2020年底，我国预计铁路营业里程数将达到15万公里，高铁3万公里，公路通车里程数500万公里，高速公路建成里程15万公里，民用运输机场数260个，通用机场500个。国内基建存量高，而这些基建项目不仅资金投入量大，而且回报周期长，对政府和企业而言，资产运营效率大打折扣。而通过推行基建公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产，提高资产运营效率。
2．对于地方政府而言，有助于降低杠杆比率：2018年基建投资增速从过去的两位数增长降低至低个位数增长，最重要的一个原因就是地方政府融资渠道的受限，传统融资平台的受限+PPP监管的升级导致地方政府资金严重短缺。而基建REITs的推行，可以通过存量资产引入其他资金，缓解地方政府融资的压力，基建REITs在专项债之后进一步缓解基建融资端的困难。
3．对于施工企业而言，有助于优化自身报表：传统建筑企业的扩张普遍是通过不断提升自身杠杆率来承接新的项目，对于传统施工企业而言，基建REITs模式可以缓解负债端压力，有助于降低负债率，在建筑央企降杠杆的背景下有助于建筑央企重获提升杠杆空间，同时自身目前已经入运营的项目负债端压力也有望得到缓解，不断优化自身报表。
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