2019年6月13日，卖房人盛某与买房人梁某签订《房地产买卖契约》约定：
1. 梁某购买盛某的房屋，房屋价款163万元。合同约定，梁某于签订合同当日支付购房定金3万元，于过户当日支付购房首付款63万元，梁某向银行商业贷款97万元，一次性划拨到盛某提供的银行账号，贷款不足部分梁某于办理过户之前以现金形式一次性支付。
2. 合同签订后，梁某支付购房定金3万元。2019年6月27日，梁某的配偶刘某通过银行转账向盛某支付购房首付款64万元。同日，刘某向房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金。
3. 后在履约过程中，因银行贷款政策收紧，梁某无法办理银行贷款，双方发生争议，合同无法继续履行。
4. 2019年7月19日，盛某将购房首付款64万元返还给刘某。
5. 2019年7月25日，盛某向梁某电话询问涉案房屋的贷款办理情况，梁某称因贷款批不下来，所以无法继续履行合同。
6. 2019年8月8日，盛某通知梁某解除双方签订的《房地产买卖契约》，8月9日刘某签字确认同意解除合同。
此后，盛某向一审法院提出诉讼请求：请求判令梁某刘某承担违约金49万余元。
盛某认为，房屋买卖合同无法履行的原因系梁某、刘某认为贷款利息过高，且房价下跌，故意拒绝继续履行合同。
而梁某、刘某则主张无法继续履行合同系由于银行贷款政策收紧无法办理贷款导致。在此情况下，双方未能通过进一步沟通、协商达成新的协议继续履行合同，致使合同未能履行。
一审法院认为：根据查明的事实，双方已合意解除了《房地产买卖契约》，合同解除后盛某应当将梁某刘某已支付的定金3万元、房屋维修基金予以退还。故买卖契约不能履行不可归责于任何一方，原、被告双方均不构成违约，无需承担违约责任，且盛某未举证证明梁某刘某存在其他违约情形，故盛某要求梁某刘某支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
二审法院审查后认为：我国合同法规定的归责原则为无过错原则，只要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责任，不以当事人是否存在过错为依据。
就本案房屋买卖合同而言，作为房屋出卖方的主要义务为交付房屋及协助办理过户手续，作为房屋买受方的主要义务是依约支付购房款。在买房人办理银行贷款受阻，不能按约支付购房款的情况下，买房人构成违约，在无法定阻却履行事由前提下，应承担违约责任。
至于买房人称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，其不应承担违约责任，且卖方应返还定金及房屋维修基金的主张，本院认为，在一审庭审中，卖方提交通话录音证据，证明买方系因“现在利率太高，上浮的我们接受不了”“说实话大姨，跌的这么厉害，定金我们都不要了，合同执行下去，贷款批不下来”等原因拒绝继续履行合同，买方已认可录音中确实是买方梁某的声音，故一审以卖方未能办理银行贷款是不可归责于双方的原因，认定不当，本院予以纠正：
裁判结果：本案应认定买房人构成违约！
案例来源：山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终1211号
一：房屋维修基金怎么算
房屋维修基金 商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入 《赠人玫瑰手有余香，祝您好运一生一世，如果回答有用，请点“好评”，谢谢^_^!》二：房产维修基金是什么
房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行"钱随房走"的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。依据建设部、财政部联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。《住宅专项维修资金管理办法》
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
三：房产维修基金和契税
买房对于很多人来说是一件非常麻烦的事情，从最初的选位置到后来的选小区、选楼层、选户型，道道门门槛等着你迈过，最终房子敲定，就在你窃喜的时候，一项项繁杂的税费，绝对会让你不知所措。如果我们提前知道这些税费，就能减少买房过程中不必要的麻烦。那么买房到底需要交哪些税费呢?
今天咱们先来聊聊购买新房，除了购房款你还需要掏哪些钱
契税
契税是土地、房屋权属转移时征收的一种税，一般都是办理房产证的时候去审批核心缴纳契税。购房者在和开发商缴纳首付款并签订购房合同时，开发商一般都会代收。不管是买房人还是卖房人都需要缴纳契税，不同的房屋类型、不同的购房者契税税率一般不同，如下表:
房屋维修基金
这是购买新房时，除契税外另一个大头。以北京为例，具体的收费标准为多层住宅每平米100元，高层建筑每平米200元。以前的收费标准是以总房款的2%交纳。而成都则是区域不同专项维修基金的收费标准也有所不同。
交房时需缴纳费用
开发商费用
①补、退面积差额。虽然在入住以前，我们已经知道房屋，的面积，但在办理入住手续以后，还需要对房屋的实际面积进行实际测量，补、退面积差额。
②装修变更费用。家里做过装修的应该都知道，在房屋装修前，如果房屋内有变动，是需要提前跟开发商说明。开发商会根据情况收取费用并跟你签订协议的。
物业管理费
①所有新房入住，物业管理费是必须交的。一般来说，需要提前付一年的管理费给物业。
②供暖费，北方的房子一般都是要收供暖费的，如果你入住手续办理是在6月份之后，是需要先交供暖季度费的，6月份以前则根据小区物业的要求来。
这里需要提醒大家的是，交房要带齐相关的资料，入住通知单上一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该 交的费用一一说明。
在签订《物业管理公约》时，要看清楚物业提供的服务标准，以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白。另外，要算好公摊面积，看看您都分摊了整栋楼宇的哪些面积，并签收《房屋验收单》。
其他费用
①停车费、门卡押金。有些高档住宅，因为设施比较完善，会收取停车费和门卡押金。
②房屋产权登记费，开发商办证时才会收取，一般来说住宅80元/套，非住宅550元/件。
③印花税。所谓印花税，通俗来说就是办产权、销售房屋转移时的书据、签立合同等需要缴纳的一种税，又称为“贴 花”。房屋交易的印花税一般是 买卖合同所载金额的万分之五。不过值得注意的就是目前在住宅类房屋购买交易中，合同印花税是暂免的，所以我们购买住宅的购房者是不需要缴纳这部分税费的，在计算时可以省略。
④工本费: 10元/本
以上就是在购置新房时购房人需要缴纳的费用，还有那些想要了解的欢迎随时留言哦。
四：房产维修基金2021年新规定
2008年2月开始，市民买房时所要交存的专项维修资金，将不再按照房款的2％缴交，而是按照每平米的建筑安装工程造价的比例缴纳。日前，建设部在其官方网站发布的《住宅专项维修基金管理办法》正式出台，将于2009年2月1日起实施。1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。 自2008年9月16日以后，凡kfs登记拿到预售许可证的小区，其小区维修基金统一标准为带电梯120元/平方,不带电梯75/平方。（拆迁小区除外，另作标准处理）商品住房的维修基金收费标准：
(一)非单一产权商品住房(含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋)、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米二十元元至一元标准缴存;
(二)住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米二十元至八十元标准缴存;
(三)与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存;属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存;
(四)设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
商品住房的维修资金具体缴存标准，由房屋所在地市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门按照房屋层数、结构、电梯设备等情况确定。超过上述规定标准的，应当报省人民政府建设行政主管部门批准。
你好，房屋维修基金不是按平方来算的，是按照房屋总价直的2%-3%来缴纳的，各地市规定的额度可能有所不同，望采纳，谢谢。