REITs 是不动产投资信托基金的简称，主要是把不动产打包成基金，将重资产打包成轻资产，投资者不需要购买一整套房子也能投资不动产业，降低了普通人参与房地产投资的门槛。
当然，国内REITs是投资大基建项目，让我们拿1000块钱，也能做“包租婆”。
一：房地产信托投资基金
REITs
REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下，类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。
从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。
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房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。
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房地产信托国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济目的，将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其对房产的所有权转让给信托公司，信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益凭证后可以在证券市场进行交易，从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域，房地产资金信托是普遍采用的模式。
房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型4种模式。根据用益信托网数据，近几年投向房地产的信托资金中，以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。
债权型模式主要以发放信托贷款为主，其运作模式为：开发商确定项目后，联系信托公司，由信托公司针对项目发行信托计划，向委托人募集资金，并向项目方发放信托贷款。原则上项目公司需要满足“432”条件才可放款。风控措施主要为抵押、第三方担保、设置监管账户。一般用作抵押品的为不动产（抵押率不超过评估值的50%）、股权。
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股权型模式是指信托公司以股权收购或增资扩股的形式将其募集的信托资金投入房地产项目公司，实现对开发项目的股权投资，信托哦收益主要来自于股权转让、分红、清算等。股权模式下信托公司作为财务投资者一般不参与公司的日常经营管理，但对房企会有决策权和知情权。股权模式的风
收益权型模式主要是指信托公司以信托资金受让资产的收益权，即基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利。信托公司可要求设立附加条款，要求出让人在约定的时间回购资产收益权。在房地产信托收益权型融资模式下，主要由集团公司认购信托计划的次级/劣后份额。收益权模式的风控措施一般为土地抵押、股权质押、集团补足差额承诺。
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二：房地产信托基金
乐居财经讯赵微6月1日，领展房产基金(00823)发布公告，完成收购持有澳洲优质商厦物业权益之信托之49.9%权益。
公告显示，领展董事会宣布，条件已获达成，及收购AOFII信托49.9%权益已于6月1日成交。成交时，领展（透过买方）持有拥有组合物业权益AOFII信托49.9%权益。
AOFII信托为由一项根据澳洲法律订立信托契约构成信托，其主要从事拥有目标投资组合，于本公告日期包括位于澳洲悉尼及墨尔本中央商务区五项优质商厦物业（即组合物业）权益。组合物业由物业管理人InvestaAssetManagement及BrookfieldCommercial管理。
据悉，2月9日，领展房地产投资信托基金的管理人领展资产管理有限公司（领展）宣布，领展将与OxfordProperties携手组成合资公司，以共同持有InvestaGatewayOffice（IGO）市值超过23亿澳元的澳洲优质办公室物业组合。领展将持有IGO的49.9%权益，OxfordProperties则持有其50.1%权益。领展与OxfordProperties将并肩成为IGO的基础投资者。
IGO目前持有五个能即时带来收入、且着重可持续性发展的优质商厦项目，物业位于澳洲主要门户城市悉尼及墨尔本的核心商业区，包括位于悉尼的126PhillipStreet、388GeorgeStreet、151ClarenceStreet及347KentStreet，以及墨尔本的567CollinsStreet。IGO现在及日后将继续由Investa管理。Investa是澳洲著名的一站式房地产投资管理公司，专长于管理办公室项目。
领展于合资公司所占49.9%权益的购入价为5.96亿澳元（约33亿港元），集团将以内部现金和债务融资作出相关投资。
三：领展房地产投资信托基金
领汇是一家香港的房地产信托基金（REIT），是现时全球最大的房地产信托基金。领汇基金是香港房屋委员会（房委会）分拆其商业物业及停车场而成立。曾经在2004年十二月进行公开发售，但由于房委会没有在招股书中披露法律风险，受法律程序所碍，房委会被迫宣布搁置上市，而未能成功为香港房屋委员会套取资金。不少人认为领汇使香港国际金融中心地位受到动摇，但亦有人认为事件维护了香港的法治。2005年11月，领汇重新接受公众认购。
领汇科技有限公司于2020年04月30日成立。法定代表人黄理彪，公司经营范围包括：计算机软件（硬件）销售，计算机技术咨询服务；档案整理和数据处理服务；智能档案密集架销售；档案耗材销售，文具销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）等。根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金不上市交易（这要看情况），通过银行、券商、基金公司申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金有固定的存续期，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。
根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。我国的证券投资基金均为契约型基金。由于封闭式基金在证券交易所的交易采取竞价的方式，因此交易价格受到市场供求关系的影响而并不必然反映基金的净资产值，即相对其净资产值，封闭式基金的交易价格有溢价、折价现象。
四：不动产投资信托基金
一、不动产投资信托是指委托人把各种不动产，如房屋、土地等转移给受托人，由其代为管理和运用，如对房产进行维护保护、出租房屋土地、出售房屋土地等等。二、信托的特点如下：
1. 信托是以信任为基础的财产管理制度。
2. 信托财产权利主体与利益主体相分离。
3. 信托经营方式灵活、适应性强。
4. 信托财产具有独立性。
5. 财产权是信托成立的前提。
参考资料：http://www.appliedlaw.cn/ReadNews.asp?NewsID=439
不动产投资信托于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。
五：不动产投资信托基金(REITs)
不动产投资信托（Real Estate Investment Trust,简称REIT)基金是一种以发行收益凭证的方式汇集多数特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。 与其他不动产信托形式相比，REIT的主要特点是:集体投资、委托经营、分散投资、共同受益。