目录
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
二、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理
三、信托与私募合作不动产投资基金（示例）
笔者按：
2020年6月18日，网传融资类信托业务全部暂停，后经调查确认该消息不实，不过却给全行业带来风声鹤唳之感。从各个渠道反馈的消息来看，多家信托公司确实已收到来自银保监会信托部的窗口指导，监管方面主要包括压降20%非标融资、压降35%同业通道、下达风险处置规模三大指令。
业内人士普遍认为，此次银保监会的窗口指导所涉动作主要是因近段时间几家信托公司的爆雷影响所致。从今年已发生投资者上门维权所涉信托机构来看，AX、XS、ZR、SC、YN五家信托公司的房地产信托业务均占了较大比重，而爆雷方面也多因房地产信托业务而起。从房地产信托业务的开展情况来看，我们发现目前有不少信托公司借助地产私募机构的专业优势开展相关涉房业务，以下就信托与私募合作地产前融业务的操作情况进行详细介绍和说明。
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
自强监管以来，私募机构面临的备案难、托管难、募集难一直都无法得到改善。以深圳的私募行业情况为例，2020年6月10日深圳证监局通报了辖区内第一批共131家重大违规私募基金管理人的名单，本轮洗牌后私募基金的募集难度再次上升。值得庆幸的是，这两三年以来的私募和信托行业的洗牌加速了专业化的趋势，越来越多的私募和信托机构意识到了风控对于投资来说的重要性，其中偏重资金端的信托与偏重项目运营的一些地产私募的合作就是典型的例子。从信托和私募的合作效果来看，信托产品的销售抗性较低，投资者接受度较高，私募机构可借助信托产品在银行或其他财富端的代销解决最大的募集难的问题；而从信托机构的角度来看，借助地产私募机构的专业化优势，能更好地解决风控和投后管理的问题，并能更大程度上保障投资的收益，因此总体上是一个双赢的模式。
（一）信托与私募合作地产前融业务的产品架构（示例）
架构说明：
1. 信托规模=项目资金峰值*信托计划股权占比。
2. 基金通过股东借款 注册资本的方式进入项目公司。
（二）信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明
在招拍挂项目中项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下，信托通过基金向项目公司输送前融资金（指“432”开发贷之前的融资），根据我们财富中心操作的项目案例，笔者就产品架构搭建的注意事项做如下说明：
1. 产品的销售或资金募集的问题
根据上述架构，因有限合伙型基金在认缴或小金额实缴的情况下可以先办理基金产品的备案（但契约型基金需要全部募集完才能备案且必须托管,目前托管机构基本上暂停对契约型地产基金的托管），在信托产品同步办理备案的情况下，上述产品可通过银行代销解决资金募集的问题，且引入专业的地产私募机构解决风控和投后的问题在一定程度上也能成为信托产品的亮点。对于私募机构来说，能通过与信托的合作并最终由银行解决产品代销的问题，本身对资金募集来说是更好的选择。
2. 产品的杠杆问题
根据2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 》（简称“资管新规”）第二十一条“权益类产品的分级比例不得超过1︰1”的规定，信托计划优先级与劣后级的出资比例不得高于1︰1，在机构与开发商就项目开发建设资金峰值的**比例超过1︰1的情况下（比如机构70%，开发商30%），如由开发商直接认购信托劣后级的份额，则会突破上述杠杆比例，因为我们在产品架构上一般不由开发商认购信托劣后级份额，而改由信托借助基金持股项目公司以及开发商直接持股项目公司的架构。
上述架构在申请开发贷的时候还有另外一个好处，假设前融资金需要其他信托机构提供以实现置换，则开发商直接持股项目公司的情况下，因开发商具有开发资质，将更有利于开发贷的申请（因不少机构要求项目公司或项目公司的直接股东必须有二级或二级以上的开发资质）
1、理财型基金信托和年金保险该怎么选，各具什么优势？
这是一个非常好问题！
保险是个知识门槛很高的东西，所以买保险之前一定要先了解清楚这些概念：
保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故，因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。
基金有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。人们平常所说的基金主要是指证券投资基金。
保险和基金的区别主要有：
1、基金是一种投资工具，而保险是保障，他是一种理财工具。基金要的是收益，而保险意义在于分化风险。
2、基金什么人都能买，躺在床上只要有钱其他没什么要求。保险不是什么人都买的了的。只有在保险公司规定的一定的年龄下，身体健康，有一定经济基础的人才能买。
3、基金可以随时变现，保险是一种专款专用的解决中长期问题的储蓄。
提供保险金的机构所持有的资金即是基金,它是保险金的资金来源;面对个人提到的是保险金,因为您只是享受基金提供的保险待遇,同是您所缴纳的个人保险金也构成了基金的组成部分,若干个人保险金及国家\企业等渠道提供的资金汇集成基金,而基金则由专门机构管理分配.所以这是一项资金两个方面.
（完）
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年金险优势1:收益固定不会受市场波动影响，不存在利率下降风险。
2:可以节税避债，任何单位和个人不得限制受益人领取保险金的权利。
3:还可以财富传承到子孙后代
4:保险属于个人专属私人财产，不是夫妻共同财产，完全不用担心这部分财产会被分割。
基金信托:1:风险可极大或可无，但从信托产品宣传上到运作机制都是为了保本，比如有担保公司，有抵押品等等，而且信托产品在中国的规矩就是刚性兑付，所以这个方向来说，风险是无。
2:也会有出事的情况，项目亏损，无法兑付本金和收益，担保公司也不管，抵押物出现问题等等，一连串因素结合在一起，那么风险就是极大的，信托计划并不承诺保本。
3:信托基金风险小于基金风险，但是资金起步较高
4:一般现有的信托产品只能以合同形式转让，不具备成型的转让市场，风险与股票、债券、基金等品种流动性风险相对比较大，不过信托公司在设计产品时已经对该风险给与了充分的收益补偿
而由于全球经济下行，伴随着银行理财利率持续下降（目前4%左右，以后还会持续下降),而其他资产信托、私募基金、P2P等资管产品暴雷环境下，储蓄险“保本保收益”的优势凸显。因此大家会发现，身边投保年金的人会越来越多，而年金险作为我们重要的养老金教育金的储蓄池，安利年金险的人越来越多。
年金险是保险公司的产品，它们的投资标的是国家基础设施建设和重要项目如三峡工程，一带一路，南水北调等国家重点建设项目，具有投资回收期长，但收益稳定的特点，年金型保险适合做长期配置。
信托是信托公司的产品，也有银行保险公司等金融机构发行的信托型产品主要投资于证券市场，这类信托风险要比年金型保险大的多，当然收益也比年金型要高一些，投资回收期也短。
保险公司也有针对高净值客户的一种信托保险金信托，说的简单点就是您有很多钱，保险公司为您做资产传承。
中国有句谚语叫“富不过三代”，高净值家庭在财富传承过程中，往往面临诸多风险，比如子女挥霍无度、儿媳/女婿争产、子女创业失败导致的债务问题等等。自古以来，曾经富甲一方而又家道中落的豪门比比皆是。而保险金信托正好可以最大化的消解财富传承中的许多风险，比如，在信托条款中，可以明确规定，信托分配的资产属于受益人的个人财产，不属于夫妻共同财产，从而避免信托资产与客户子女的婚内资产混同，有效防范儿媳/女婿的争产风险。再比如，信托合同中可以规定，信托受益权不得用于清偿债务，从而将受益人的信托受益权与个人财产隔离，将来即便其面临巨额债务负担，也不会牵连到信托内资产的安全。同时，若子女有挥霍无度的不良习惯，客户可以利用保险金信托实现保险金的分批多次分配，保障子女获得长期稳定的现金收入，避免家庭资产被快速挥霍一空的风险。
2、信托和基金怎么选择？
对于这个问题，首席投资官评论员李睿阳认为：
信托本身的含义：收人之托，带人理财。从这个角度来看，信托和基金在本质上是没有区别的，现在很多证券投资类信托和基金做的也是同样的事情。那么，为什么涉及到如何选择的问题呢？
原因在于，在目前的中国，信托和基金做的主要业务是有侧重的。信托业务，目前的主要还是房地产信托业务。而基金，通常大家生活中所说的基金都做的是二级市场投资（股票投资）的。那么，这两种类型该如何选择？
个人理解，这需要看不同人的投资需求和风险承受能力。如果想要追求高收益，并且承担相对高的风险，那么基金投资应该会有更多提供高收益的机会（当然，收益波动也会更大）；而信托的受益相对比较固定。此外，很多基金可以在二级市场上交易，除封闭式基金外申购赎回限制也比较少，灵活性比较高。在有频繁的资金需求的时候，基金相对是一个更好的选择。
信托和基金，大家可以根据以下几点来选择。
1、根据资金量。信托和私募基金一般都是100万起步，因此会存在同等资金量选择的问题，而公募基金一般不限金额，因此低于100万的资金量那就考虑公募基金或其他产品。
2、根据投资者风险偏好。如果喜欢收益确定性高一点而又不想追求超额收益的话，那么就选择信托，因为信托相对收益稳定。而基金存在波动和回撤，收益跟市场波动挂钩，如果能承受一定的波动率，而且对收益有一定的追求，那么可以选择基金（含私募和公募）。
感谢邀请，我是信托者，专注信托。
信托
信托是一种法律安排，在这种法律安排下，委托人把财产所有权交给受托人，他运营这个财产，并把运营收益交给指定受益人。至于受托人如何运营，取决于信托所依据的法律，以及信托法律文件里的约定。
相关法律法规：《信托法》《信托公司管理办法》《集合资金信托计划管理办法》。
符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：
（1）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；
（2）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；
（3）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
投资者数量限制：集合信托计划2-50人
基金
基金是一种投资安排，也就是说一群人（可以是少数几个人，也可以是不特定公众）把钱以一定形式放在一起，按照一定方式去投资并享受收益。这里的“一定形式”有多种选择，可能是公司，可能是合伙企业，也有可能是信托。
相关法律法规：《基金法》》《私募暂行办法》；"7办法2指引"
合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人：
（1）净资产不低于1000万元的单位；
（2）金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。
社会保障基金、企业年金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，以及依法设立并在基金业协会备案的投资计划，视为合格投资者。
投资者数量限制：契约型1-200人、合伙型2-50人、公司型（1-50人或2-200人）
两者区别
1、安全性方面
信托产品的安全性高于基金，风险较低。
2、投资渠道方面
信托产品的投资范围相当广，既可以投资证券等金融产品，也可以投资实业，而证券投资基金的投资范围目前数股票和债券居多，但也包含其他投资渠道范围。
3、监管方面
证券投资基金的募集，必须经过证监会的批准，运行中受证监会及其派出机构的监管。而证券投资集合资金信托计划的募集无需银监会的批准，但需要依法履行报告义务，并在运行中接受银监部门的监管;
4、资金募集方面
就信托而言，信托公司接受委托人的资金信托合同不得超过200份，异地推介集合信托计划的，每份合同金额不得低于100万元。
5、流动性方面
开放型的证券投资基金，基金份额的回赎和转让都没有大的限制，封闭式基金，通常都在证券交易所上市，流动性也较强(但转让时通常折价较高)。而对于信托计划，在信托期限届满之前，不得回赎，但可以依法转让，流动性较差。
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