非标融资压降背景下信托与私募的前融合作
目录
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
二、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理
三、信托与私募合作不动产投资基金（示例）
笔者按：
2020年6月18日，网传融资类信托业务全部暂停，后经调查确认该消息不实，不过却给全行业带来风声鹤唳之感。从各个渠道反馈的消息来看，多家信托公司确实已收到来自银保监会信托部的窗口指导，监管方面主要包括压降20%非标融资、压降35%同业通道、下达风险处置规模三大指令。
业内人士普遍认为，此次银保监会的窗口指导所涉动作主要是因近段时间几家信托公司的爆雷影响所致。从今年已发生投资者上门维权所涉信托机构来看，AX、XS、ZR、SC、YN五家信托公司的房地产信托业务均占了较大比重，而爆雷方面也多因房地产信托业务而起。从房地产信托业务的开展情况来看，我们发现目前有不少信托公司借助地产私募机构的专业优势开展相关涉房业务，以下就信托与私募合作地产前融业务的操作情况进行详细介绍和说明。
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
自强监管以来，私募机构面临的备案难、托管难、募集难一直都无法得到改善。以深圳的私募行业情况为例，2020年6月10日深圳证监局通报了辖区内第一批共131家重大违规私募基金管理人的名单，本轮洗牌后私募基金的募集难度再次上升。值得庆幸的是，这两三年以来的私募和信托行业的洗牌加速了专业化的趋势，越来越多的私募和信托机构意识到了风控对于投资来说的重要性，其中偏重资金端的信托与偏重项目运营的一些地产私募的合作就是典型的例子。从信托和私募的合作效果来看，信托产品的销售抗性较低，投资者接受度较高，私募机构可借助信托产品在银行或其他财富端的代销解决最大的募集难的问题；而从信托机构的角度来看，借助地产私募机构的专业化优势，能更好地解决风控和投后管理的问题，并能更大程度上保障投资的收益，因此总体上是一个双赢的模式。
（一）信托与私募合作地产前融业务的产品架构（示例）
架构说明：
1. 信托规模=项目资金峰值*信托计划股权占比。
2. 基金通过股东借款 注册资本的方式进入项目公司。
（二）信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明
在招拍挂项目中项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下，信托通过基金向项目公司输送前融资金（指“432”开发贷之前的融资），根据我们财富中心操作的项目案例，笔者就产品架构搭建的注意事项做如下说明：
1. 产品的销售或资金募集的问题
根据上述架构，因有限合伙型基金在认缴或小金额实缴的情况下可以先办理基金产品的备案（但契约型基金需要全部募集完才能备案且必须托管,目前托管机构基本上暂停对契约型地产基金的托管），在信托产品同步办理备案的情况下，上述产品可通过银行代销解决资金募集的问题，且引入专业的地产私募机构解决风控和投后的问题在一定程度上也能成为信托产品的亮点。对于私募机构来说，能通过与信托的合作并最终由银行解决产品代销的问题，本身对资金募集来说是更好的选择。
2. 产品的杠杆问题
根据2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 》（简称“资管新规”）第二十一条“权益类产品的分级比例不得超过1︰1”的规定，信托计划优先级与劣后级的出资比例不得高于1︰1，在机构与开发商就项目开发建设资金峰值的**比例超过1︰1的情况下（比如机构70%，开发商30%），如由开发商直接认购信托劣后级的份额，则会突破上述杠杆比例，因为我们在产品架构上一般不由开发商认购信托劣后级份额，而改由信托借助基金持股项目公司以及开发商直接持股项目公司的架构。
上述架构在申请开发贷的时候还有另外一个好处，假设前融资金需要其他信托机构提供以实现置换，则开发商直接持股项目公司的情况下，因开发商具有开发资质，将更有利于开发贷的申请（因不少机构要求项目公司或项目公司的直接股东必须有二级或二级以上的开发资质）
判断基金板块分类的方法：
根据基金名称来判断基金所属板块分类是最简单的一种方法，比如有色金属ETF(512400)，投资者根据其名称就可以判断该基金属于有色金属板块，不过这种方法只适用于典型的基金类型。
投资者可以根据基金的持仓明细进行判断该基金所属的板块，这是判别基金板块类别最通用的方法，基金的持仓明细可以了解到该基金的具体行业，自然就可以准确分析出基金的板块分类。
，基金分股票基金、债券基金、货币基金和混合型基金。
股票基金，80%以上资产配置股票的基金，有指数基金、行业/概念主题基金，还分A股、港股、美股等地区市场的投资基金。
债券基金，80%以上配置债券的基金，也称固定收益基金，历来是大资金用来做基石的投资品种，收益比较稳定、可预期，目前而言年化4-8%都有可能。
货币基金就是你看到的余额宝等各种宝宝们，目前年化收益率2%左右，收益相当稳定、在可预期的时间内不会有亏损发生。
基金行业板块轮动一般多长时间，大概是半年到一年，但也不是绝对的靠谱，只有行情走出来了才能知道。要注意风险，在高位时落袋为安。
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一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
二、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理
三、信托与私募合作不动产投资基金（示例）
笔者按：
2020年6月18日，网传融资类信托业务全部暂停，后经调查确认该消息不实，不过却给全行业带来风声鹤唳之感。从各个渠道反馈的消息来看，多家信托公司确实已收到来自银保监会信托部的窗口指导，监管方面主要包括压降20%非标融资、压降35%同业通道、下达风险处置规模三大指令。
业内人士普遍认为，此次银保监会的窗口指导所涉动作主要是因近段时间几家信托公司的爆雷影响所致。从今年已发生投资者上门维权所涉信托机构来看，AX、XS、ZR、SC、YN五家信托公司的房地产信托业务均占了较大比重，而爆雷方面也多因房地产信托业务而起。从房地产信托业务的开展情况来看，我们发现目前有不少信托公司借助地产私募机构的专业优势开展相关涉房业务，以下就信托与私募合作地产前融业务的操作情况进行详细介绍和说明。
一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明
自强监管以来，私募机构面临的备案难、托管难、募集难一直都无法得到改善。以深圳的私募行业情况为例，2020年6月10日深圳证监局通报了辖区内第一批共131家重大违规私募基金管理人的名单，本轮洗牌后私募基金的募集难度再次上升。值得庆幸的是，这两三年以来的私募和信托行业的洗牌加速了专业化的趋势，越来越多的私募和信托机构意识到了风控对于投资来说的重要性，其中偏重资金端的信托与偏重项目运营的一些地产私募的合作就是典型的例子。从信托和私募的合作效果来看，信托产品的销售抗性较低，投资者接受度较高，私募机构可借助信托产品在银行或其他财富端的代销解决最大的募集难的问题；而从信托机构的角度来看，借助地产私募机构的专业化优势，能更好地解决风控和投后管理的问题，并能更大程度上保障投资的收益，因此总体上是一个双赢的模式。
（一）信托与私募合作地产前融业务的产品架构（示例）
架构说明：
1. 信托规模=项目资金峰值*信托计划股权占比。
2. 基金通过股东借款 注册资本的方式进入项目公司。
（二）信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明
在招拍挂项目中项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下，信托通过基金向项目公司输送前融资金（指“432”开发贷之前的融资），根据我们财富中心操作的项目案例，笔者就产品架构搭建的注意事项做如下说明：
1. 产品的销售或资金募集的问题
根据上述架构，因有限合伙型基金在认缴或小金额实缴的情况下可以先办理基金产品的备案（但契约型基金需要全部募集完才能备案且必须托管,目前托管机构基本上暂停对契约型地产基金的托管），在信托产品同步办理备案的情况下，上述产品可通过银行代销解决资金募集的问题，且引入专业的地产私募机构解决风控和投后的问题在一定程度上也能成为信托产品的亮点。对于私募机构来说，能通过与信托的合作并最终由银行解决产品代销的问题，本身对资金募集来说是更好的选择。
2. 产品的杠杆问题
根据2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 》（简称“资管新规”）第二十一条“权益类产品的分级比例不得超过1︰1”的规定，信托计划优先级与劣后级的出资比例不得高于1︰1，在机构与开发商就项目开发建设资金峰值的**比例超过1︰1的情况下（比如机构70%，开发商30%），如由开发商直接认购信托劣后级的份额，则会突破上述杠杆比例，因为我们在产品架构上一般不由开发商认购信托劣后级份额，而改由信托借助基金持股项目公司以及开发商直接持股项目公司的架构。
上述架构在申请开发贷的时候还有另外一个好处，假设前融资金需要其他信托机构提供以实现置换，则开发商直接持股项目公司的情况下，因开发商具有开发资质，将更有利于开发贷的申请（因不少机构要求项目公司或项目公司的直接股东必须有二级或二级以上的开发资质）
一：基金优先级劣后级什么意思
基金有优先级、劣后级和中间级之分。优先级的比例越高，优先级的投资者保障程度越高。对普通的优先级投资者都是利好的，次级的比例越大，对优先级的投资者来讲安全性越高。二：产业基金优先级劣后级
基金板块分类主要是根据基金行业进行分类，基金属于什么行业，就相对应于什么板块，比如基金板块可分为医疗板块、银行板块、黄金板块、医药板块、科技板块、房地产板块、交通运输板块、环保板块、休闲板块、公用水电板块等。不过也很多混合基金同时占领了多个行业，这就需要投资者根据持仓去判断基金板块分类。判断基金板块分类的方法：
根据基金名称来判断基金所属板块分类是最简单的一种方法，比如有色金属ETF(512400)，投资者根据其名称就可以判断该基金属于有色金属板块，不过这种方法只适用于典型的基金类型。
投资者可以根据基金的持仓明细进行判断该基金所属的板块，这是判别基金板块类别最通用的方法，基金的持仓明细可以了解到该基金的具体行业，自然就可以准确分析出基金的板块分类。
，基金分股票基金、债券基金、货币基金和混合型基金。
股票基金，80%以上资产配置股票的基金，有指数基金、行业/概念主题基金，还分A股、港股、美股等地区市场的投资基金。
债券基金，80%以上配置债券的基金，也称固定收益基金，历来是大资金用来做基石的投资品种，收益比较稳定、可预期，目前而言年化4-8%都有可能。
货币基金就是你看到的余额宝等各种宝宝们，目前年化收益率2%左右，收益相当稳定、在可预期的时间内不会有亏损发生。
基金行业板块轮动一般多长时间，大概是半年到一年，但也不是绝对的靠谱，只有行情走出来了才能知道。要注意风险，在高位时落袋为安。