房子今年算第六年，前五年外墙有问题，开发商一直拖，拖到今年居然想用公共维修基金去维修了
真的是无语
现在就动用维修基金，以后电梯故障，怕是修的钱都没有了
一：期房的维修基金怎么算的
近期看评论区，有个读者的留言，真实的反映了当下购房者的困境。
二手房价格高，税费太大，加上中介费等七七八八也有几十万，新房又没有好地段，摇了几年都没有摇上想要的房子。
确实，一直以来二手房就因为中介费、税费过高而饱受诟病。那么，二手房究竟有哪些税费，和新房性价比如何？有没有哪些可以降低税费的方式？
PART 1
在二手房的交易过程中，最让人头疼的就是算税费了，除了总房款外，你还需要额外掏多少钱？
大多数买家都是两眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不会自己仔细算。
那么，交易一套二手房要缴纳多少税费，具体怎么算呢？
名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。
西安市二手房税费包含契税、个税、增值税、中介费、评估费、代办服务费、房产证的工本费。其中，前四个是大头，后面的评估、代办、过户一般在5000以内。
（1）契税：购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。
（2）增值税：成交价*5.6%、普通住宅房本满2年（含2年）免征。2、普通住宅房本未满2年，全额征收。
（3）个人所得税：成交价*1%、普通住宅满5年，且为卖方家庭唯一住房，免征。2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
（4）中介费：3% 西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承担。
我们以一套120㎡，房本未满2年，总价200万的二手房为例，如果贷款30%，首付60万，除了首付外，还需要额外支出：
税费=200万*（1.5%契税+1%个税+5.5%增值税+3%中介费）+5000（代办/过户/评估）=22.5万！首期支付60+22.5万=82.5万！
而同样总价的新房，首期支付的只有3成首付60万，差了20多万！
PART 2
如果只看82.5万和60万的首期成本，买二手房简直太坑了！
那为什么还有人买二手房，主要有两方面考虑：
其一：二手房都是现房，所见及所得。
尤其是去年以来，房企暴雷、停工、交付延期闹得人心惶惶，甚至曾经的万人摇项目，也出现了维权，这个时候，比性价比更重要的是房子能到手。
其二：主力购房群体，特别是刚需，新房基本没得选。
高陵、临潼的房子倒是低总价，问题是对很多自住的购房者太远了。或者动辄140㎡起步，总价250万以上的大户型，也买不起。还有就是为了孩子上学的，着急用房，也只能买二手房。
但因此二手房首期就要比新房多付20来万吗？其实，这是一个以偏概全的算法。我们来看看，买一套总价200万的新房，到交付的时候，需要支出多少钱。
新房虽然在签购房合同时，只付了首付，但在交房之前，除了和二手房一样需要付出的贷款外，还有两个付款大头：
1、新房没有交房情况下的租金成本，毕竟二手房即买即住，显然省去了一笔不少的租金。新房从购买到交付、装修、除甲醛到入住，现在少说也得3年以上。
我们按三室以家庭为单位租房，3000元/月来算，这部分租金都在10万以上了。即便1个人住，租个单间，这个损失的成本也在6万，我们取个中间值8万来衡量。
2、交房时的契税和大修基金。新房的契税和二手房一样，90㎡以上普宅1.5%。而大修基金缴纳的标准，小高层、高层住宅一般为145元/㎡。
还以120㎡，总价200万新房为例，则交房时需缴纳200万*1.5%+145元/㎡*120㎡=4.74万。
那么，同样一套120㎡，总价200万的新房，把首付和期房的租金成本、交付后的契税、大修基金算上，需要支付大约73万，差距并没有那么夸张！
PART 3
这么来看，二手房的支出还是比新房高不少，而且，二手房很多买家都是刚需，首期支付压力非常大。
但尴尬的是，很多刚需购房者面对新房偏、总价高，还只能选择二手房，那么如何降低购买二手房的首期成本呢？这里主要有三个方式：
一、尽量不要选没有满二、需要征收增值税的二手房。
总价200万的二手房，光增值税就11万，没有增值税的话，那这套房子首期成本则是71.5万，这个费用就比新房前前后后的支出要少了。
二、可以将契税、个税包含在房屋总价中贷款出来。
比如总价200万的二手房，契税+个税是5万，可以考虑和业主协商，总价205万，这部分税费业主先出，等贷款下来，这部分钱还是到了业主手里。
现在二手房也不好卖，本来就已经有业主开始承担部分税费，加上银行放款周期也快，最短的1周内就能到账，这是一个对业主和购房者都有利的选择。
这个方案下，购房者首期的成本为：205万*（30%首付+3%中介费）+5000代办费用，大约68万！
你要碰到着急卖房的业主，200万直接谈包5万税费，也不是不可以，毕竟这半年降价的也不少。
三、除了首付、税收外，就是中介费了！
如果想降低，要么可以自己找房源，找代办过户服务也能降低成本，甚至不到1万也能下来。只是贝壳系中介相对更安全可靠，一些小中介也有1.5%的中介费。这就是对时间精力、交易安全的综合考量问题。
说了这么多，今天想表达的是二手房税费虽然很高，但相比新房，它其实可以通过选择满三满二无增值税的房源，甚至通过与业主谈判税费承担等方式也可以降低首期支付的成本。
二：期房什么时候交维修基金
无论期房还是现房，一手房交易契税和公共维修基金都是办理不动产权证的时候交的一手房契税首套二套＜90平方米的都是按照最终成交价格发票的1%缴税，90-144平方米首套按照1.5%，至于公共维修基金我不知道是不是全国都是一样的，我们这边是按照产权登记面积计算每平米150元
三：期房要交维修基金吗
法律分析：期房需要交的费用有：1、契税，契税是收房必须要交的费用之一，不交契税就没办法取得房产证。2、公共维修基金，也是业主收房时必须要缴纳的费用。这部分费用是用来维护小区的公共部分及设施以及房屋本身的修缮费用，其收费标准是房屋价格的2%。3、物业管理费，但是每个地方关于物业费收取的法律条例也不尽相同。4、供暖费，北方收房大都还要交供暖费，当然这个费用的缴纳并不是必须的。法律依据：《中华人民共和国契税法》第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
四：期房房屋维修基金什么时候交,交多少
契税：拿北京举例 北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其它单位代征。这表明商品房契税只能交纳给北京市地税局委托的北京国土资源和房屋管理局，其他任何单位无权代征。契税的交纳时间应当在办理立契过户手续即办理产权证时交纳。维修基金：京国土房管物字〔2001〕1170号关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知规定： 1、各区县房地局、小区办要严肃查处房地产商擅自代收维修公共基金的行为。房地产商已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办；对于提高归集比例多收款的，要督促房地产商退还给购房人。 2、今后，各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。 根据这两个文件的规定，购房者应在办理立契过户手续前将维修基金足额交至房地局，而房地产商不能擅自代收公共维修基金。
目前的实际情况，一般房地产商在与购房人签定商品房买卖合同时一定要在补充协议里约定购房人在收房时向房地产商一次性交纳契税和公共维修基金，否则不交房。如果购房人是通过银行按揭方式付款的，这一条房地产房商是一定要坚持的，其理由是房地产商为买房人贷款提供了担保，如不在入住时收契税和公共维修基金会增加自己风险。
一般是交房的时候交给开发商 开发商是代收的 以后帮你办理产权的时候再交给税务局
契税是在购房合同去房管局做备案的时候交纳的，维修基金是在交房的时候交纳的。
契税缴纳规定如下：商品房契税需要在备案日期后90日内交纳。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
房屋维修基金缴纳规定如下：业主应当在房屋交房前，交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。