REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
纵观国际市场，REITs已经是一种成熟的投资品种，底层资产的项目类型十分丰富，涵盖收费公路、污水垃圾处理、产业园区、仓储物流等多种类型。
基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，通俗点说，一方面来源于底层资产贡献的现金流，一方面也分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是分红和价格上涨收益，兼有股性和债性的特征，是一种具有固定收益特征的权益类资产。（基金有风险，投资需谨慎。）
一：不动产投资信托基金有哪些
REITs
REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下，类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。
从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。
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房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。
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房地产信托国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济目的，将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其对房产的所有权转让给信托公司，信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益凭证后可以在证券市场进行交易，从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域，房地产资金信托是普遍采用的模式。
房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型4种模式。根据用益信托网数据，近几年投向房地产的信托资金中，以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。
债权型模式主要以发放信托贷款为主，其运作模式为：开发商确定项目后，联系信托公司，由信托公司针对项目发行信托计划，向委托人募集资金，并向项目方发放信托贷款。原则上项目公司需要满足“432”条件才可放款。风控措施主要为抵押、第三方担保、设置监管账户。一般用作抵押品的为不动产（抵押率不超过评估值的50%）、股权。
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股权型模式是指信托公司以股权收购或增资扩股的形式将其募集的信托资金投入房地产项目公司，实现对开发项目的股权投资，信托哦收益主要来自于股权转让、分红、清算等。股权模式下信托公司作为财务投资者一般不参与公司的日常经营管理，但对房企会有决策权和知情权。股权模式的风
收益权型模式主要是指信托公司以信托资金受让资产的收益权，即基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利。信托公司可要求设立附加条款，要求出让人在约定的时间回购资产收益权。在房地产信托收益权型融资模式下，主要由集团公司认购信托计划的次级/劣后份额。收益权模式的风控措施一般为土地抵押、股权质押、集团补足差额承诺。
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二：不动产投资信托基金
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。房地产信托投资基金的特点在于:
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值。
2、收益的大部分将用于发放分红。
3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
房地产信托投资基金(reits)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。 房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。reits的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
三：不动产信托基金REITs
2005年，在国家宏观调控下房地产市场发生了变化，房地产企业出现了结构性调整，激烈的市场竞争更加凸显品牌价值在房地产企业发展中的作用。因此，中国房地产TOP10研究组于2005年5月再次启动中国房地产品牌价值课题研究。9月24日,“2005中国房地产品牌价值研究成果发布暨地产品牌策略发展论坛”隆重举行。四：不动产投资信托基金(REITs)
REITs，是指“房地产投资信托基金”，它是一种投资基金，向投资者发行收益凭证，筹集资金投资于房地产，并向投资者分配投资收益。REITs全球市场的发展我们的工作和生活与房地产的发展密切相关。办公楼、购物中心、高速公路、工业园区等都属于房地产的范畴。环顾世界，REITs它起源于美国，后来发展到40多个国家和地区，如澳大利亚、日本、新加坡和香港。自诞生以来的近60年里，基础资产逐渐从商业地产扩展到交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模超过2万亿美元。
REITs推出对宏观经济的发展具有重要意义，可以帮助企业快速收回资金，振兴股票资产，为市场注入新的驱动力。此外，降低了投资者参与房地产投资的门槛，具有流动性高、回报相对稳定、安全性强的特点。基础设施投资基金（REITs）根据公告，资者，根据公告，9家公开发行REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两到三天，但一上午时间，所有发售全部超募，将开启比例配售。
如博时基金、富国基金等公募基金REITs公众投资者出售的份额已超过15倍，预计最终配售比例可能低于5%，平安基金、东吴基金等相关产品的最终配售比例可能低于10%。目前，国泰君安资管理“张江REIT”认购倍数接近10倍；中国银河证券分行网上销售REITs近7亿元。REITs一般指房地产信托基金，是基金的一种形式，主要投资于房地产市场，收入来源取决于投资的房地产租金和管理费。
REITs对A股票投资者不熟悉，但香港股市已经成熟。目前，香港股市有11个REITs，年化收益率在10%以上。
目前国内发行的这9只公募REITs产品主要投资于仓储物流、绿色环保、高速公路、工业园区等基础设施。本次发行的9只公募REITs，是一种封闭式基金，投资资产是一个具有一定现金流的基础设施项目，通过这些基础设施项目的持续经营获得持续稳定的现金流回报。由于是基金，目前参与了这9只公募REITs有两种方式，即场外和场内认购。场外认购就是在基金平台和代销机构认购，就像普通购买基金一样，但这个公开发行REITs是封闭只封闭的基金。一旦认购完成，将有一个封闭期，认购和赎回将不再开放，只能在二级市场交易至少20年。
五：公募不动产信托基金
我国为什么在基础设施领域推行公募REITs：虽然REITs起源于房地产领域，但全球基础设施领域REITs市场占比超30％，美国基础设施REITs市场占比接近40％，具有相当大的比重。另外一方面，中国经济步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，公募REITs有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
公募REITs要点与特征：
政策演变：证监发[2020]40号、发改办投资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改投资[2021]958号，以及沪深交易所的配套规则，政策框架形成。
审核与发行：多部门层层审查、严格把关。最根本的要求还是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。
产品结构与特点：“封闭式公募基金—资产支持专项计划”，六类参与主体，基本流程，与类REITs相比具有权益性、公募、标准化特点。
收益特征：收益
估值方法：收益法估值，成本法和市场法不适用。折现率反映的是资产未来的回报率，没有统一标准，首批公募REITs折现率较多取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6％-7％。
首批9只公募REITs上市表现：除上市首日外，其余时间价格整体表现平稳，波动相对较小，成交量和换手率维持在较低水平。截至目前，中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26％和22％，平安广州交投广河高速公路REITs表现最差，低于发行价格2BP，也是目前唯一低于发行价格的。
目前存在的痛点：（1）优质资产不足且上市种类较单一，重点推进Pre-REITs，适当借鉴“PE+REITs”，积极参与Pre-REITs基金，提前布局REITs一级市场；（2）公众投资者参与程度较低，产品流动性不足；（3）回收资金用途未明确区分，扩募机制不完善，积极性不高。另外，不具备税收中性，税收优惠政策不够；管理人管理要求高，专业的运营管理水平不够。
一、我国为什么在基础设施
领域推行公募REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，由专门投资机构进行管理，并将综合收益分配给投资者的一种投资基金。REITs产生于20世纪60年代的美国，其底层资产非常丰富包括基础设施、住宅、工业、零售、数据中心、医疗、写字楼、仓储、单一经营、多元经营、木材和度假村等。2021年6月21日，我国首批9只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”）在沪深交易所发行上市，标志着我国正式启动公募REITs。
与国外REITs不同的是，我国此次公募REITs为何在基础设施领域开展？
一方面，虽然REITs最早起源于房地产领域，但事实上全球基础设施领域REITs市场占比超30％，美国基础设施REITs市场占比接近40％，具有相当大的比重。基础设施领域推行REITs并非空穴来风，而是审时度势下的中国特色选择。
另一方面，中国经济已经从增量时代步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元，其中，适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元。尤其在粤港澳大湾区、长三角等经济发达地区，基础设施资产类别全、规模大、收益好，具备区域一体化的联动和集聚优势。我国探寻公募发行REITs已经有十余年，受限于政策、法律法规，只不过一直是私募发行的类REITs，但类REITs一直无法与国际上标准REITs相提并论。公募REITs的推出具有重要意义，是防风险、去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施高质量发展。
二、公募REITs要点与特征
1.政策演变
表1列举了2020年4月公募REITs试点开始到目前的主要政策文件及发展脉络变化。证监发[2020]40号、发改办投资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改投资[2021]958号，以及沪深交易所的配套规则与通知，涵盖了行业、区域、资产、利益相关方的要求，明确了审查、发行、上市等合规性安排与规则，政策框架及配套规则初步形成。有几个值得注意的地方，在证监发[2020]40号与发改办投资[2020]586号文的基础上，最新的发改投资[2021]958号文增加了几条：一是发行区域扩大至全国；二是扩大了行业，增加了停车场、能源基础设施、旅游、保障性租赁住房项目；三是发行项目底层资产不低于10亿元，且发行人需满足扩募的类似资产总额不低于20亿元，这是首次提出的，在此前文件并没有明确要求底层资产规模。
资料
2.审核与发行
多部门层层审查、严格把关。政策对REITs基础资产的行业、土地性质、权属转让、资产规模、现金流稳定与收益等，原始权益人的资质、运营等条件均进行了严格限制，无论是国企还是民企，最根本的要求还是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。审核上一般由省级发改委对项目出具专项意见后，国家发改委推荐至证监会，由证监会、沪深证券交易所履行注册、审查程序。审批在前，注册在后的项目遴选方式，最终REITs能否上市的尺度主要掌握在发改委手中。
3.产品结构与特点
首批公募REITs整体框架结构比较规范，目前都是“封闭式公募基金—资产支持专项计划—项目公司—项目”的结构，该架构设计借鉴类REITs的双SPV构架，这种安排完全是为了符合当前中国法律法规的要求，公募基金产品不能直接投资于实业，只能投资标准化产品。
涉及六类参与主体：即原始权益人（基础设施项目的原发起人）、基金管理人（设立公募基金产品，对基础资产进行尽职调查以及运营管理）、资产支持证券管理人（设立资产支持专项计划）、托管人、运营管理机构（基金管理人或委托专门的运营管理公司）以及中介机构（财务顾问、会所、律所、评估等）。几点需要注意，公募基金和资产支持证券的管理人必须为同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司，托管人须为同一家机构，运营管理机构由管理人负责（实际上，首批9只公募REITs的运营管理机构均为原始权益人或其关联方，此举是确保基础设施项目运营管理的稳定）。
基本流程：投资者（战略配售、网下配售、公众配售，后两者不锁定份额可流通）认购公募基金产品，80％以上的公募基金产品投资于资产支持专项计划（其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具），公募基金产品控股资产支持专项计划从而间接控制基础设施底层资产所有权。基础设施项目产生稳定的现金流，投资者获取产品收益，契约型封闭式运作，不得赎回。需要说明的是，关于资产专项计划持有项目公司股权，目前有两种做法：一是资产专项计划-项目公司，直接持有，考验股东的资金实力，资金不占用；二是资产专项计划-SPV-项目公司，SPV先间接持有项目公司，然后反向吸收合并达到资产专项计划最终穿透持有项目公司的目的，省去了资产专项计划前期出资，但SPV的出资可能产生借款等资金成本。
与类REITs结构区别：公募REITs具有权益性、公募、标准化特点。虽然公募REITs在构架上套用类REITs，但由于两者性质不同（类REITs偏债性，公募REITs偏股性），因此产品呈现较大差异。例如类REITs产品具有分级、差额补足、流动性支持、外部担保等内外部增信措施，基础设施公募REITs均不涉及，无需评级和增信。公募REITs基金封闭式运作，在交易所市场流通，也不存在类REITs中常见的投资者回售、开放退出等条款设置。
4.收益特征
公募REITs的投资收益
5.估值方法
政策明确规定，公募REITs的估值需采取收益法，评估对象为基础设施项目。不动产项目的资产评估方法主要有收益法、市场法、成本法。收益法通过预测资产的未来每一期收益，利用合适折现率进行折现得到资产的当期评估价值，符合基础设施项目的特点，宜采用。市场法，即比较法，又称市场比较法，以目前资产价值确定的可比案例为基础，通过比较各类条件从而评估价值，由于REITs项目同区域同类型的可比案例少，且市场交易不活跃，不宜采用市场法。成本法以现有资产与负债为基础，利用重置或重建成本的思路，合理评估资产价值，成本法要求可以调查获得资产购建的途径与平均成本，往往较难，无法准确衡量资产现行的价值，也不宜采用成本法。收益法中折现率的确定比较难，并没有统一标准，折现率反映的是资产未来的回报率，首批公募REITs中不同的资产类型折现率的确定也并不统一，较多取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6％-7％，属于资产评估行业的经验取法，也是现行可接受的回报率。
三、首批9只公募REITs上市表现
首批9只公募REITs的资产类型为污染治理、高速公路基础设施、仓储物流和产业园区，归纳起来前两者可称为固收类，短期类收益稳定，未来派息率在6％~12％之间，但未来增值空间有限；后两者可称之为权益类，未来派息率现对较低，仅在4％~5％之间，短期内收益不如固收类资产，但能享受未来资产的升值。
自6月21日上市以来，9 只 REITs 产品整体表现平稳，波动相对较小。上市首日，情绪高涨，总成交量超18亿元，换手率在20％左右，其中博时招商蛇口产业园REITs最高涨幅为15％，其余产品均有较大涨幅；截至2021年10月8日，整体涨幅不大，日总成交量控制在4亿元以内，日平均换手率在3％左右，均维持较低水平，其中中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26％和22％，平安广州交投广河高速公路REITs表现最差，低于发行价格2BP，也是目前唯一低于发行价格的。除了9月末受避险情绪高涨价格有所波动外，其余时间表现平稳。
结合成熟市场REITs的表现来看，美国REITs市场的价格走势波动较大，香港REITs市场的价格走势小幅震荡，新加坡REITs市场波动较小。REITs的收益介于股票和债券之间，对比成熟市场REITs的变化，首批9只公募REITs总体二级市场交易表现基本符合市场预期和REITs的长期投资属性，加之原始权益人和机构投资者的锁定期，我国REITs目前可流通份额不多，几乎不受股票、债券、商品市场影响。
四、我国公募REITs目前存在的痛点
1.优质资产不足且上市种类较单一
目前，国内优质资产略显不足，且上市种类单一，主要分布在产业园区、物流、高速公路类型。根据上交所和深交所网站项目动态，第二批公募REITs已经申报3单，2单资产类型为产业园区，1单资产类型为高速公路，合计资产类型（加上首批9只）为产业园区5只，高速公路3只、仓储物流和污染处理均为2只。我国基础设施资产体量巨大，需逐步培育优质资产，拓展资产种类，重点推进Pre-REITs，适当借鉴“PE+REITs”，做好资产扩募。目前，多家公募基金、券商、私募基金积极参与Pre-REITs，首钢基金和国泰君安已成立Pre-REITs基金，提前布局REITs一级市场。
2.原始权益人与机构投资者参与比例过大，公众投资者参与程度较低，目前产品流动性不足
根据证监发[2020]54号文，战略配售比例不低于20％，网下投资者（指专业机构）不得低于70％（扣除战略配售，即实际不低于总份额的56％），剩余的是公众投资者配售比例最高为24％。首批9只公募REITs发行份额64亿份，战略投资者平均份额占比68％，网下投资者平均份额占比23％，公众投资者平均份额占比9％。参照美国公募REITs和股票市场，目前我国公募REITs产品公众投资者比例过低，产品流动性稍显不足，市场活跃度不够，期待后续政策变化，越来越多的公众投资者参与投资REITs。
3.回收资金用途未明确区分，扩募机制不完善，限制投资人和原始权益人的积极性
根据最新政策发改投资[2021]958号规定：90％（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。政策初衷是扩募，鼓励发行人将资金循环利用，持续补短板，形成基础设施资产投资的闭环。但实际上，发行人往往需要资金补充经营管理，支付项目以外的费用、相关其他费用等，这就与政策鼓励的回收资金用途冲突。建议后续政策和配套规则予以明确，回收资金区分建设资金和专项资金等，加大原始权益人的发行意愿。不仅如此，目前扩募的审核手续较复杂，建议简化流程，完善扩募的具体实施细则。
另外，不具备税收中性，税收优惠政策不够；管理人管理要求高，专业的运营管理水平不够。
我国基础设施领域资产规模巨大，承载优质基础设施项目的城投平台、国有企业绝对利好。随着政策的完善，各项机制的推出，各地优惠政策和专项支持的落地，基础资产的逐渐成熟，我国公募REITs市场具有广阔的发展前景。