物业费可以预收12 年吗？
一直不明白这些操作是如何实现的？
鸿朗花园小区一期和二期的多名业主在经历了长久的等待后交过的住房维修基金和契税钱也不能退还，只能冲抵物业费。对此，他们感觉被“ 绑架”了。据了解，鸿朗花园小区于2009 年进户，因为开发商手续不全，产权证一直没办下来。
换合同前先在函上签字物业费一抵十二年
这张函是鸿朗花园开发商——黑龙江省地泰房地产开发公司给负责该小区物业的北京全通环球物业管理有限公司黑龙江分公司的函，函中内容为“该业主在我公司购买鸿朗花园二期商品房，经双方协商一致我公司应退还该户契税及公共维修基金等共计6372元，现双方申请将上述款项在物业公司冲抵物业费用，所冲抵的物业费用由开发公司与物业公司结算。特此函告。”函上有购房人的签名和联系方式。业主签完这个函后，物业工作人员按起了计算器，边算边说：“你家物业费是530 元，去年没交物业费，就从去年9 月份开始算，12 年是6360 元。”这个收据上按照每年530 元，冲抵了从2017 年9 月一直到2029 年9 月一共12 年的物业费。
业主说：这都交到12 年之后了！物业费可以预收12 年吗？
面对这种“ 抵扣物业费”的做法，鸿朗花园小区的业主表示：“我们当然不乐意，也只能认了。物业费一交十几年，谁知道那时物业还在不在了，而且物业一次收这么多年物业费合规吗？”
无独有偶：豪门新园小区维修基金问题
发布日期：2020-12-31 08:56:41
留言时间：12月28日
留言内容：我是豪门新园的业主，我于2013年7月23日交了契税和公共维修基金给豪门新园开发商，收款人为张然，我有收据。截止至今开发商一直没有把维修基金上交，但是开发商就是各种理由不上交也不退我。2020年，开发商附属的小区物业公司通知问政人当初缴纳的2万多元被转成了物业费。而买房的契税和公共维修基金需要自己再行缴纳。
“跟物业公司交涉要求退款，物业公司表示：‘钱款不退，不转成物业费购房人手里的收据就是一张废纸。’自己粗略估算了一下，房子一年的物业费用只有3000多元或者更低些，2万多元足够缴纳大约7至8年的物业费用。在这段时间如果物业公司经营出现状况，自己的权益谁来保障？”
玉田住建表示：针对豪门新园小区开发商代收契税和维修基金问题，阶段性向开发单位下发催缴通知书，到期未缴纳由相关部门向法院申请诉讼依法进行追缴。共追缴豪门新园小区公共维修资金527.9万元。
使用房屋维修基金必须满足的条件：
1、专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；
2、公用部分、公共设施设备保修期限届满；
3、涉及物管区域或全体业主的，已经业主大会书面批准同意等。
《住宅专项维修资金管理办法全文》需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
(二)业主大会依法通过使用方案；
(三)物业服务企业组织实施使用方案；
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
(五) 业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
一：商品房大修基金使用范围
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。
使用范围 园区公共设施 设备 公共区域 具体有园区大门 路面 路灯 绿化 监控 单元门 对讲机 电梯 楼道大白 外墙 屋面防水 消防系统等 须知 园区已相关设施过质保期 园区维修项目在维修资金使用范围之内 园区业主双三分之二签字 具体细节不明白可以再告诉你
二：咸阳商品房大修基金收费标准
由按房屋售价计算改为按建筑面积计算 逐步过渡为业主直交
本网讯（
据悉，这次调整是根据建设部、财政部及陕西省住房和城乡建设厅、财政厅有关规定，结合我市城区各类住宅建筑安装工程每平方米造价而调整的。
按规定，商品住宅、全额集资建房、拆迁安置房等非公有住房首期专项维修资金交存标准为：多层住宅、多层商住楼中的非住宅、多产权的非住宅商品房（八层以下不配电梯的）70元/平方米；多层住宅、多层商住楼中的非住宅、多产权的非住宅商品房（八层以下配电梯的）95元/平方米；小高层住宅、小高层商住楼中的非住宅、多产权的非住宅商品房（八层以上，含八层，十二层以下）130元/平方米；高层住宅、高层商住楼中的非住宅、多产权的非住宅商品房（十二层以上，含十二层）145元/平方米；车库、地下储存用房60元/平方米。
出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
据介绍，从2015年6月1日起逐步取消由开发建设单位代收住宅专项维修资金，最终过渡到由业主直接将维修资金交存至指定银行。凡2015年6月1日以后在市住房和城乡建设规划局维修资金管理中心办理立户手续的新建楼盘一律执行新的交存标准。
以往，我市城区物业专项维修资金交存标准是多层住宅的购房者按购房款的2%比例交纳，高层住宅的购房者按购房款3%的比例交纳。
结合我市维修资金收缴工作现状，2015年6月1日至2015年8月31日为新旧标准实施过渡期。过渡期间新旧交存标准并行，过渡期满后，一律按新标准执行。我市的各县市住建管理部门可参照此规定，根据本地建安造价情况合理确定当地维修资金交存标准。
三：商品房的大修基金怎么收取的
房屋维修基金收费是按照总房款的百分之二来收取的。房屋维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。但是根据不同住宅物业，住宅小区内的非住宅物业或是单栋楼房结构等不同设计，其收费标准也是有所浮动的。《中华人民共和国城市房地产管理法》
国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条
房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。