首先，募集期内，对于持有中国结算深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）的投资者，可以通过场内证券经营机构进行认购，基础设施基金上市后，就可以直接参与场内交易。
其次，对于持有中国结算开放式基金账户（即场外基金账户）的投资者，则可以通过基金公司及其委托的场外基金销售机构进行认购，基础设施基金上市后，先转托管至场内证券经营机构，才可参与场内交易。（基金有风险，投资需谨慎。）
一：reits基金怎么认购
5月31日（周一），首批9只公募REITs即将公开发售。
发行渠道——包括大量银行、近百家券商，以及主流的第三方平台——都严阵以待。
而近日询价结果显示，首批9只公募REITs网下有效报价认购倍数超预期，高达3至15倍。机构追捧之下，接下来的公开发售也很可能出现超额认购、末日比例配售的现象。
现在关键的问题是，投资人做好准备了吗？投资人应该如何选择适合自己的公募REITs？要考虑哪些因素，注意哪些风险？
对此，两位拟任公募REITs基金经理建议，投资人不要把公募REITs当股票炒，而要
“第一批公募REITs，大家
公开认购指南
从5月24、25日的询价来看，机构投资者对首批9只公募REITs产品认购非常热情。
询价结果显示，9只公募REITs产品网下有效报价均实现超比例认购，认购倍数在3.61—15.31倍之间，远超市场预估。
具体来看，蛇口产园、首钢绿能、张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、广州广河、东吴苏园最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。
在这种对公募REITs追捧的热度下，周一开始的公开发售同样可期。
值得一提的是，据21世纪经济报道
具体来看，9只公募REITs面向公众投资者的发售金额分别为：张江REIT2.00亿元、浙江杭徽1.68亿元、东吴苏园2.79亿元、普洛斯3.27亿元、盐港REIT2.21亿元、首创水务0.89亿元、首钢绿能1.34亿元、广州广河4.56亿元、蛇口产园2.08亿元。
9只公募REITs面向公众投资者的发售金额中，最低的是首创水务，仅0.89亿元，最高的是广州广河，为4.56亿元。大部分在2亿-3亿之间，包括5只公募REITs。
在机构询价热情，而面向公众投资者的发售金额仅有19亿元的情况下，首批公募REITs很可能最终出现末日比例配售。
反之，按规定，如果首批公募REITs的公众发售部分认购不足，将回拨给网下投资者。
根据公告，首批9只公募REITs认购规定如下：
（表格
公告显示，首批9只公募REITs发售时间集中在5月31日至6月1日，另有4只公募REITs基金延长至6月2日。
公募REITs设有场内认购和场外认购两种方式。
简单地来说，场外认购，就是普通公募基金认购模式，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购。
那么，公众认购公募REITs优选场内认购，还是场外认购？
一位公募基金人士向
但是场内认购和场外认购两种方式申购的门槛有差异。比如由平安基金担任管理人的广州广河，场内认购门槛是1000份，认购价13.02元/份，所需金额为13020元，而场外认购门槛是1000元。场内认购门槛远高于场外认购。
总体来看，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，有不同的最低门槛要求，首批9单公募REITs产品场外认购最低门槛为100元，场内认购最低门槛1000元。
基金经理揭秘REITs选基逻辑
那么，面对首批9只公募REITs，投资者怎么选择适合自己的公募REITs？
一位拟任公募REITs基金经理表示，投资REITs以长期投资为主。
他认为，具体到公募REITs的选择，是选择产权类（如产业园），还是特许经营权类（如高速公路）的资产，是根据个人偏好。比如，你是喜欢产业园这样的资产，希望未来有比较大的升值；还是喜欢像高速公路这样的资产，希望未来长期有较稳定的回报。
他建议，如果长期投资公募REITs，在同一类公募REITs资产中做选择，可考虑三个因素：
一是看底层项目资产的品质，比如高速公路所处的位置，如果是长三角、珠三角这些经济比较发达城市，资产质量会比较优秀。
二是看基金管理人的运营管理能力，国外公募REITs更多的是看管理团队。长期来看，国内未来基金管理人的管理能力的价值也会在公募REITs的价格中得到体现。
三是看未来原始权益人有没有更多的资产可放到公募REITs里面来，以保证公募REITs的长期性。
另一位拟任公募REITs基金经理则表示，“在投资公募REITs时，各投资者要放平心态，不要把公募REITs当成股票来追涨杀跌，公募REITs天然不像股票那样有炒作的机会，公募REITs的价格波动不会太大，喜欢追涨杀跌的投资人不适合投资公募REITs。”
上述基金经理表示，如果你的心态很平和，选择不同的基础资产，比如，你愿意长期持有和获得一个相对稳定的收益，并且看好公募REITs资产的升值潜力的话，你可以投产业园这一类的公募REITs；反之，如果你希望投资的期限不要那么长，很快就能有资金回流，那么比如高速公路、污水处理等这一类公募REITs就适合这类投资人。
“总体来看，首批公募REITs的资质都不错，各家机构基本上都找了最好的资产去申报首批公募REITs试点。”上述基金经理说。
至于从首批公募REITs里挑哪一个，上述基金经理表示，“我觉得它们没有特别明显的差距。”
上述基金经理指出，投资公募REITs要
“第一批公募REITs，大家
“但是，从海外的经验来看，从
值得注意的是，上述两位拟任公募REITs基金经理都特别提醒投资人，公募REITs是场内交易，二级市场是有风险的。因为公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，基金存在折溢价风险。
“公募REITs一方面受底层资产分红回报的影响，另一方面也会受到二级市场的影响。投资者要根据自己的风险承受能力来选择适合自己的产品。”一位基金经理表示。
二：reits基金认购流程
REITs——房地产信托投资的新选择一、REITs的基本范畴
（一）REITs的定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金，由专门投资机构进行投资和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。
在美国，REITs通常表现为一个致力于拥有、管理收益性房地产（包括写字楼、出租性公寓、商场和仓库等）的公司组织。 有些REITs还从事房地产金融方面的事务，并且允许参与者对专业管理的房地产进行投资。REITs是一个有中介性质的实体，它能将收益的大部分返还投资人而不用交公司所得税（但要满足一些条件，如在美国，REITs最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇等等）。REITs的另一大优势是投资的流动性（灵活的将资产转化为现金）。REITs具有流动性的原因之一，是它能将资产证券化，并在主要的交易所进行交易，使信托财产的买卖比在市场上的实物交易更简便。
从本质上讲，REITs是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资人将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，利用房地产证券化的形式提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
（二）REITs的法律界定
REITs作为一种投资基金，其源于信托：（1）从历史渊源上看，投资基金是在信托法律关系基础上发展起来的，是一种特殊类型的信托。一般认为19世纪在英国出现的最早形态的投资基金就是一种金融信托。（2）就内在的价值取向来看，两者皆利用了由他人管理处分财产的理财观念，遵循效率优先、兼顾公平的原则。它们聚集零散资金，通过专业化运作，组合投资，分散风险，为投资人获取最大收益。（3）在法律属性方面，两者具有相同的本质属性。一方面，REITs财产具有信托财产的性质。REITs一旦有效成立，REITs财产即同投资人（REITs持有人）、基金管理人及基金托管人的自有财产相分离，成为一项独立运作的财产，仅服从REITs的宗旨和目的。而且，REITs成立后，因REITs财产的管理、处分或其他事由所取得的财产，都归属REITs财产。这体现了信托财产的独立性原则。另一方面，REITs财产名义持有人和受益人分离，基金管理人和托管人不能为自己的利益使用基金财产。这与信托财产的所有权主体与利益主体分离原则相一致。（4）以法律基础和组织形态不同为分类标准，可以将REITs分为公司型基金和契约型基金，而契约型基金的基础就是信托契约。
但是，REITs与信托还是存在一定的区别，主要包括：（1）基金不同于一般的信托财产，有一定的组织化倾向，具有不完全的法律主体特性。 在我国的实践中。基金一直以一定的主体身份出现，而信托财产是否具有独立法律地位尚无定论。（2）REITs的运作结构不同于一般的信托。REITs一般会在信托关系的基础上进一步细化受托人的职能分工，将保管基金财产和资产管理两个职责分别委托给基金托管人和基金管理人。（3）REITs的运作规则不同于一般的信托。例如，REITs一般有投资分散化的要求等等。（4）REITs的流通机制不同于一般信托，比一般信托具有更高的流通性。无论是封闭式基金的上市流通机制还是开放式基金的赎回机制都比目前我国信托流通机制更方便和有效。目前我国信托受益权的转让一般需要受益人自己找到愿意受让的新投资人，然后共同到信托投资公司完成手续上的更新才能实现，困难比较大。
所以，REITs作为一种投资基金，既源于信托，又不同于信托。它首先必须符合信托的基本特征及原理，但又有其特殊的运作结构和规则。从法律上讲，它是一种特殊的信托。
（三）REITs的分类
按照组织形态分类,可将REITs主要分为公司型和契约型两类：（1）公司型REITs具有法人资格，资金使用方式按照公司章程规定。投资人既是REITs的持有人又是公司的股东，可以参加股东大会，行使股东权利，并以股息形式获取投资收益。（2）契约型REITs不具有法人资格，资金使用方式按照信托契约规定。投资人是信托契约的当事人，通过受益权享有信托利益。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs主要分为封闭式和开放式两类：（1）封闭式REITs发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托的证券,只能在公开市场上竞价交易,而不能直接同REITs以净值交易。此外,这类REITs成立后不得再增募资金。（2)开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。
根据资金投向的不同分类，可将REITs主要分为以下三类：（1）权益型（Equity REITs）（约占美国REITs的96.1%）。此类REITs直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于其属下房地产的经营收入。此类REITs的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，
就是房地产投资信托，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
三：reits基金认购时间
你好，我是木子，Reits，很多人之前已经听过了。在某些机构被炒的火热，号称风险很小收益很高。但一直只有国外有，很多同学想参与却无从下手。最近，第一批基础设施公募Reits基金公布了。有不少朋友有疑问：怎么样呀，能不能买呀。
这个问题说来就话长了，我们来简单掰扯一下。个人看法，不构成投资建议。
首先，REITs是什么？
很多人对这个的理解可能仅仅是，投资房地产的基金。
这个理解没错，但不是很细致，比如假如我问你：它是怎么投资房地产的？可能很多同学就答不上来了。
REITs，英文是Real Estate Investment Trusts，中文是房地产投资信托基金。
大家都知道我们普通的股票型基金，是基金经理收到一篮子钱，分散去买入各种股票，然后拆分成小份卖给你。
可能我们本来没有那么多资金可以同时买入那么多只股票，但是因为基金帮我们拆分了份额，我们可以实现只出100块就可以当N个上市公司的股东。
REITs其实是类似的，很多人觉得房地产涨幅大，想投资。但是苦于资金量不够无法实现
那么REITs就是把住宅、公寓、写字楼、酒店、产业园、公路、仓储等资产项目打包起来，然后拆分成小份，像基金那样卖给普通老百姓。
这样，投资门槛大大降低，让我们可以小资金就实现当“包租婆”的心愿。
以上，你明白REITs是什么了吗？
然后我们来看看，我们能参与的、最近获批的9只公募REITs。
大家看一下项目类型：产业园类3只、收费公路2只、仓储物流2只、市政设施（污水处理）1只、生物质发电1只。
背后基本都是国企/央企，类型基本都是市政工程，基础设施建设。跟大家理解的“房产投资”不是一个事儿。
很多人以为我买了REITs就是参与到一线城市的炒房大业了，你再认真看看，是这样的吗？千万不要自己完全没有任何了解，被一些听风就是雨的言论给带偏了。
那这9只REITs我们应该怎么理解呢？
从公开的投资标角度看，目前9只获批的REITs要求：
80%以上资产需要投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，剩下的基金资产只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具。
基础设施公募REITs具有较高的分红比例，投资者收益主要
从披露的预计现金流分派率来看，最高的2021年现金分派率是12%，最低是有4.1%。
上面三段简单理解就是：募集来的钱大头要来投资基础建设，不能拿来炒股，每年会拿出一部分钱来分红。
有点类似债券类产品。
长期年化大概在4-7%之间。自己好好想想是否真的想要投资它？
至于怎么购买，有三种基础方式：战略配售、网下发售、网上认购。
前两种方式跟我们小散没啥关系，我们要参与也是网上认购。
重要的事情说三遍。为什么呢？有个原因
不能赎回！！！
过往大家购买的公募基金，无论是开放式还是带封闭期、持有期，总是可以赎回的，无非等待的时间长短而已。
但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回。
不能申购！！！
REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。
不是按面值发售，不是1元！！！
过往公募基金发行，基本都是按面值1元发行，但REITs基金的发行非常不同，采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。
再注意一个事：由于这个基金是可以场外转场内的，所以它是可能存在溢价的。在二级市场买入之前记得先查询一下，有溢价的时候不要买。
当然，实际上第一批REITs基金上市首日肯定会爆炒一轮，那时候就千万不能去追高，一旦套住也许几年都回不了本。
另外一点，现在REITs基金还没有正式上市交易，有些规则我还不是很清楚，以上讲的只是原理性的东西，难免会有疏漏，后面有新的发现我再做补充。
总结：是我不会买的基金，起码这9只是。
四：reits基金认购份额
申购基金，一般需要两天时间才可以确认。新基金认购，也需要两天以后才可以确认。到时基金公司会发短信告知的。