如何核查公共维修基金 ?

jijinwang
物业收入主要来源是贪占本属于业主们的“维修基金和公共收益”!物业费根本看不上。

一:如何动用公共维修基金

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。
若要支出维修基金,需遵循"双2/3特别多数原则",即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。
建设部的管理办法规定:维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

二:如何查询公共维修基金余额

可以到当地房管局 房屋维修资金管理中心查询

三:核查小区公共维修基金

你的问题问的有问题,那不叫物业维修基金,那叫公共维修基金。


四:业主有权核查小区公共维修基金

“人民城市人民建,人民城市为人民”。这是习总书记在上海考察时提出的重要理念。加强基层民主,有序扩大群众政治参与,保障人民民主权利,众人的事情由众人商量,人民当家做主。

上海康城是上海市最大居民社区,常住人口近5万(相当于十个中等规模居民社区的总和),地块容积率为2.19是高密度普通住宅,建筑形式以高层建筑居多。上海康城自建成以来已有二十年以上历史,包括上海康城目前积蓄的维修基金貌似上亿元,实则分摊至1.2万户近5万居民后显得左支右绌,捉襟见肘。维修基金实际上是居民用于维护建筑寿命的“保命钱”,管好钱袋子包括电梯年久失修要支取、房屋渗漏要修补、监控设备损坏要更换,一旦出现设备临近报废、外墙刷新修复等重大维修节点,维修基金完全不够支取,甚至极可能发生入不敷出的情况,维修基金是老百姓自己缴纳的钱,一旦不够还是要由老百姓自己从口袋里拿出真金白银去补充。

业主权益

作为上海康城居民的一员,对于上海康城目前维修基金使用状况颇为担心。特别是上海康城一些年过半百的楼组长,虽有热情却不晓利弊,常常被一些居心叵测人员怂恿更新更换,刷墙换砖,甚至还出现过要求30层楼二次供水系统的水箱拆除改造为直供水系统的事件。然而,在她们动员楼里每位居民签字时,并不清楚维修改造的价格和目的,也不知道维修资金是自己掏钱,甚至说这是政府资助的“免费”项目。包括很多居民至今都还不知道自己的维修基金剩下多少钱,怎么查询,如何监督使用情况。

近来,上海康城业委会内部人员变化频繁,原上海康城业委会主任和副主任相继辞职,社区

为此,笔者根据《上海市住宅物业管理规定》第十二条第(6)款监督业委会工作;第(7)款监督物业服务企业履行物业服务合同等法律的规定为由,前往物业抽查自己的维修基金费用凭证。然而,调取自己维修基金账目过程十分繁琐,调取过程中登记文件甚至还写着:业主查阅有关资料,应按照最高人民法院【法释(2009)7号】的规定办理,不提供复印,未经许可,业主不得拍照、复印,查阅人对查阅资料保密,并承担由此引起的法律责任等内容。笔者抽查了自己的维修基金支取项目发现审批过程不严格、非必要维修项目急急上马,费用遮遮掩掩,询价比价过程不到位、价格虚高,验收及工程量核算不明,供应商疑似指定。另外,对笔者要求物业人员陪同前往实地查看竣工设备的要求,推诿扯皮,不配合还指责笔者怀疑物业人员的廉洁。这副景象,让笔者看到的并非是阳光透明的物业管理,反而像是“老虎屁股摸不得”的凶恶猛兽。

维修基金账目应透明公开

相关建言:一,请人大和有关部门严格监管上海康城的维修基金,充分发挥人民当家做主的根本理念。上海康城并非富人小区,而是普通工薪阶层和中产阶级为主的社区,在上海这个物价高企的社会环境下,人们不仅要面对失业,赡养老人,抚育下一代,还要面对每月缴付物业服务管理费,补充维修基金维持建筑使用寿命这样的义务,这样的义务即是责任也是一种压力。普通老百姓常常无暇顾及,因为没有时间也没有能力。这就需要监管人员打起十二分精神,以承担公益责任为责任,为大家肩负起严格监管的责任。

二、畅通业主核查自己维修基金的渠道,而不是在过程中设置各种不合理的查阅条款,氛围让人感觉查自己的维修基金支取账目是一件极不光彩的事情,是一项很神秘的工作,不仅要保密,还要承担法律责任。打通信息对称和方便信息查询这一环,积极公开维修基金的使用情况,是体现人民民主的第一步。

三、国有资产和维修基金在监管理念上“如出一辙”,我们都知道国有资产缺乏监管会流失,难道没有想过维修基金没有监管也会流失吗?严格监管需要监管人建立良好的团结协作和管理制度,包括货比三家、合格供应商管理和评估机制、不定期市场的询价机制,抽查和验收流程等等。而不是有居民来问是否有监管,就以建行审价作为挡箭牌,审价只是审核价格而不是审该项目的合理性,有的项目不合理及非必要,审价是无法审核的。

四、有关部门应组织业委会向上海优秀的小区业委会交流经验,学习好的管理方法和理念,相互学习和取长补短是严格监管的重要一环。

业委会的责任


五:公共维修基金如何使用

涉及小区内全体业主的维修工程,业委会应当组织召开业主大会,经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施;涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程,业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议,经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。但属人为损坏等因素造成的维修工程费用,由责任人承担,不能使用维修基金。业委会可委托物业管理企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续。到银行办理资金预支手续时应提交维修基金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等;工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时,应提交维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。